1)Voor de aanstelling ve nieuwe syndicus werd er onder de mede- eigenaars afgesproken dat alle openstaande bedragen vereffend moesten zijn vóór de overnamedatum bij de nieuw syndicus. Tijdens de installatievergadering werd een extra C vd Rek. aangesteld. Eenmaal het dossier werd overgedragen blijkt dat er een groot liquiditeitsprobleem is doordat 1 eigenaar nooit (sinds 2017) zijn bijdragen heeft betaald. De vorige syndicus heeft weinig moeite gedaan om dit in orde te brengen. De C. vd Rek. heeft hierover nooit enige info gegeven op de AV, alles bleek in orde te zijn… De nieuwe syndicus gaf financiële info aan de beide C vd Rek. waaruit bleek dat de C vd Rek. een goede betaalachterstand had. De C vd Rek wil niet dat de andere mede-eigenaars dit te weten komen. C.vd Rek had beloofd dit bedrag over te maken eens de bankrekeningen in orde waren. Is niet gebeurd. C vd Rek heeft onderhandeld met de nieuwe syndicus om spreiding van betaling te verkrijgen, wat ook toegestaan werd tot bij de afsluiting vh boekjaar. Hoe kan de extra aangestelde C vd Rek duidelijk maken zonder ruzie uit te lokken (is blok van 12 kavels) dat de huidige C. vd Rek. al enige tijd (jaren?) achterstallen heeft? Terwijl men alle vertrouwen had in deze C vd Rek? Moet dit besproken worden op de AV zodat ieder mede-eigenaar kan beslissen of de aanstelling nog van deze persoon tot C vd Rek nog kan, en al dan niet betrouwbaar is in deze functie?
2) Er zijn in de loop der jaren 4 kavels verkocht doch de vorige eigenaars krijgen door het liquiditeitsprobleem hun tegoeden niet terugbetaalt. Kan of mag na overleg op de ek AV en met goedkeuring van de AV (50+1?) de tegoeden van die eigenaars betaald worden met het geld vh reservefonds? Dit zou een ontlasting kunnen zijn voor alle mede-eigenaars die al jaren extra’s hebben betaald voor de ene eigenaar die sinds (2017) weigert te betalen alsook kan hiermee een deel van het liquiditeitsprobleem verminderd worden. Is dit wettelijk toegestaan?
3 Antwoord
……blijkt dat er een groot liquiditeitsprobleem is doordat 1 eigenaar nooit (sinds 2017) zijn bijdragen heeft betaald.
Onvoorstelbaar…..sinds 2017……Schulden m.b.t. de gemeenschappelijke lasten van een mede-eigendom van een gebouw verjaren in toepassing van artikel 2227 BW na 5 jaar!! https://www.elfri.be/rechtspraak/gemeenschappelijke-lasten-inzake-mede-eigendom-verjaring-van-vijf-jaar#:~:text=Schulden%20m.b.t.%20de%20gemeenschappelijke%20lasten,2227%20BW%20na%205%20jaar.
De C vd Rek wil niet dat de andere mede-eigenaars dit te weten komen.
lees : https://blog.smartsyndic.be/qa/mogen-de-namen-van-wanbetalers-de-av-bekend-gemaakt-worden/
. C vd Rek heeft onderhandeld met de nieuwe syndicus om spreiding van betaling te verkrijgen, wat ook toegestaan werd tot bij de afsluiting vh boekjaar.
Syndicus heeft daar geen zeggenschap over , het is de AV die daarover beslist….de AV kan akkoord gaan met de afbetaling van de schuld of de AV kan beslissen dat de syndicus een procedure opstart om de schulden , gerechtelijk te vorderen. Ook de wet geeft de syndicus het recht dat deze ook zonder toelating van de AV een procedure opstart om de schulden te vorderen = goed beheer !!
2) ……de tegoeden van die eigenaars betaald worden met het geld vh reservefonds?
NEEN ,, dit kan en mag niet , reservefonds heeft een totaal andere doelstelling. De wet mede-eigendom bepaalt dat Art. 3.86. Vereniging van mede-eigenaars (577-5)
………
Onder “reservekapitaal” wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.
Wat er moet gebeuren is ASAP het ” groot liquiditeitsprobleem ” kordaat aanpakken. De VME/AV zal een standpunt moeten innemen en/of de syndicus MOET handelen. Onderneemt de syndicus niets dan blijft deze in “gebreke” doet aan slecht beheer ! Organiseer dan een BAV…….maak een einde aan de wanbetalers…..
Lees aandachtig bijgevoegde links : en concludeer zelf wat u (VME/AV) te doen staat :
https://juridischforum.be/viewtopic.php?f=51&t=153627
Laatste individueel redmiddel = Ook elke mede-eigenaar kan in “deze” eigenhandig optreden en de wanbetaler (s) aanpakken . (wordt meestal niet gedaan , liefst/aanbevolen met consensus AV)
Verwittig de syndicus dat u niet akkoord kan gaan met zijn “financieel” WANbeheer !
Elke mede-eigenaar kan beroep doen op de vrederechter maar breng de syndicus daarvan op de hoogte. (mail , aangetekende zending)
Art. 3.92.Rechtsvorderingen (577-9) §1
Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht.
Wat betreft de achterstallige bedragen van de C vdRek. zal dit doorgegeven worden aan de nieuw syndicus, zodat dit openlijk op de AV kan besproken worden.
Dank voor het duidelijke antwoord.
Extra vraag, kan ik als eigenaar of de VME, de vorige syndicus nog aansprakelijk stellen ivm wanbeheer tov de wantbetaler en het bewust de mede-eigenaars in onwetendheid laten? Zijn mandaat eindigde op half dec 2023. Boekhoudkundig werd er de laatste 3 maanden van zijn mandaat geen boekingen meer verricht. (zijn loon is mede door het liquiditeitsprobleem nog niet uitbetaald) Dank.
Het is niet de nieuwe syndicus die de wanbetaler al sinds 2017 heeft laten doen, het is de vorig syndicus waar de VME heeft besloten om z’n mandaat niet te verlengen. Volgens de vorige syndicus is reden van niet verder ingrijpen en af en toe dure advocaat om reden van ‘verkoop’. (schijnverkoop waar hij dmv mailverkeer van op de hoogte werd gebracht). Info over de onrechtmatigheden werden nooit doorgegeven, ook niet wanneer de eigenaar uiteindelijk na veel aandringen voor de vrederechter moest en wat het resultaat ervan was. Ook met de advocaat van de VME mocht geen contact genomen worden, wat ikzelf als eigenaar wel heb gedaan en waar ik info kreeg over hoe over de uitspraak te verkrijgen. De oude syndicus gaf op zijn laatste AV aan dat hij niet wist dat dit geanonimiseerd mocht doorgeven worden wegens schending van de privacy. Nu ‘blijkt’ dit appartement opnieuw verkocht te zijn (dec- jan 2024), ook daar nog steeds geen info over… waardoor de situatie blijft aanslepen. De nieuwe syndicus doet wel de moeite om info te verzamelen en ons op de hoogte te houden, doch het mandaat van de nieuwe syndicus is pas onlangs ingegaan waardoor er tijd nodig is om alle geklungel van de vorige syndicus te doorgronden.