Het grote schuifraam van onze woonkamer is geblokkeerd en kan niet meer open. De ramen behoren volgens de akte met hun toebehoren tot de particulier gemeenschappelijke delen van de vereniging. In de lijst van de akte staat: “…….., het buitenschrijnwerk met de ramen, de beglazing, hangwerk en sluitwerk,”.
De vraag om het nodige te doen werd naar de syndicus gestuurd. Door het feit dat het hier om een slot gaat waar men niet aan kan bij een gesloten deur is het een complex werk.
De syndicus schrijft het volgende: “Ik heb hiervan reeds gehoord in vorige aangiftes maar toen bleek dat dit een onderhoudskwestie is na ongeveer 10 jaar. Dit lijkt me dan ook niet voor de VME”. Hij heeft wel vorig jaar een factuur aangerekend voor de vervanging van een glas in een ander appartement. Zelfs de voorlopige oplevering van de algemene delen heeft maar in 2023, na dading, plaats gehad.
Maw: volgens hem worden de zaken na ongeveer 10 jaar particuliere eigendom, hoe zot is dit.
Onze syndicus negeert de aktes. Hij maakt verdeelsleutels die in strijd zijn met de aktes. Hij laat wijzigingen aan de akte stemmen met 50+1 ipv van ¾, 4/5 of unaniem voor de quotiteiten. De eigenaars zijn meest 70+ en hebben geen benul van wat er gaande is.
3 Antwoord
Het grote schuifraam van onze woonkamer is geblokkeerd en kan niet meer open. De ramen behoren volgens de akte met hun toebehoren tot de particulier gemeenschappelijke delen van de vereniging. In de lijst van de akte staat: “…….., het buitenschrijnwerk met de ramen, de beglazing, hangwerk en sluitwerk,”.
Dit zou me verwonderen , herlees de akte : hoort de grote schuifraam niet tot de privatieve delen ? De particuliere gemeenschappelijke delen ook wel bijzondere gemeenschappelijke delen zijn die delen die in onverdeeldheid toebehoren aan al de mede eigenaars van dat gebouw…..Zo u na lezing van de basisakte 100% kan besluiten dat de grote schuifraam toch behoort bij de bijzondere gemene delen , dan moet de syndicus het nodige doen . U zelf kan uiteraard ook een hersteller contacteren ect….Indien de syndicus blijft stilzitten = aangetekend ingebrekestelling , desnoods naar de vrederechter en gebruik maken van art. 3.92 §3 , §5 of §8……dien nu reeds een agendapunt in mbt. herstelling van de grote schuifraam
vraag : bestaat uw VME , gebouwencomplex , uit “deelverenigingen” met rechtspersoonlijkheid ? of zonder rechtspersoonlijkheid ?
De syndicus schrijft het volgende: “Ik heb hiervan reeds gehoord in vorige aangiftes maar toen bleek dat dit een onderhoudskwestie is na ongeveer 10 jaar. Dit lijkt me dan ook niet voor de VME”. Hij heeft wel vorig jaar een factuur aangerekend voor de vervanging van een glas in een ander appartement. Zelfs de voorlopige oplevering van de algemene delen heeft maar in 2023, na dading, plaats gehad.
Maw: volgens hem worden de zaken na ongeveer 10 jaar particuliere eigendom, hoe zot is dit.
De syndicus schrijft = u hebt het bewijs dat de syndicus oordeelt dat….ect…..de syndicus heeft in deze geen enkele beslissingsvrijheid om te oordelen dat en t’ geen….de syndicus kan niet eigenhandig de statuten aanpassen of anders interpreteren wat deze bepaalt en moet handelen conform de statuten en de wet. (syndicuscontract = mede bepalend , maar mag niet in tegenstrijd zijn met de wet mede eigendom welke dwingend van toepassing is )
Onze syndicus negeert de aktes. Hij maakt verdeelsleutels die in strijd zijn met de aktes. Hij laat wijzigingen aan de akte stemmen met 50+1 ipv van ¾, 4/5 of unaniem voor de quotiteiten. De eigenaars zijn meest 70+ en hebben geen benul van wat er gaande is.
Is dit zo……dan hoop ik dat u gepast reageert en beroep doet op art.3.92…be ware : zo de AV dergelijke zaken beslist , al dan niet op voorstel (aandringen) van de syndicus moet u binnen de 4 maanden reageren = vervaltermijn.
AV beslissingen die de statuten veranderen/wijzigen , wel , dan is het wettelijk verplicht deze ook notarieel te laten aan passen cfr. art 3.85 , wat “kosten” met zich meebrengt……zijn de mede eigenaars daarvan op de hoogte ?
Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde (577-4 §1)
§ 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
en last but not least : waar zit de Raad van Mede eigendom….bij uitstek het controle orgaan naar de syndicus toe , een VME oogst (helaas) immers wat ze zelf zaait. Het is zoals een vrederechter aangeeft in een vonnis :
“Een algemene vergadering betreft een soeverein orgaan. Zij wordt aangestuurd door mede-eigenaars die met kennis van zaken betrokken worden in het beslissingsproces. Zij horen zich vooraf duidelijk en voldoende te informeren over de ernst en de toedracht van gedane voorstellen en beslissingen. Zij kunnen zich bijtijds laten adviseren door een deskundige van hun keuze dan wel zich informeren bij een proffessionele syndicus die als specialist inzake het beheer van mede-eigendommen aandient.”Niemand kan een rechtmatig belang of rechten vorderen voortvloeiende uit zijn eigen onachtzaamheid of onbetamelijkheid (nemo auditur turpitudinem allegans; ex turpi causa acto non oritur).
wet mede eigendom : link
Definitieve oplevering – procedure – good governance – deontologie syndicus. schade aan algemene delen Syndicus weigert werken uit te voeren conform beslissing AV. werken op algemene delen
Syndicus moet de AV beslissing uitvoeren……stel de syndicus in gebreken en bij stilzitten , dien klacht in bij het BIV….en beroep doen op de vrederechter …..
Dit is de beschrijving uit de akte:
Het flatgebouw bevat particulier gemeenschappelijke delen. Zij worden verdeeld over …………sten particulier gemeenschappelijke aandelen.
Zijn particulier gemeenschappelijke delen:
– de gemeenschappelijke entree met inkomhall en toegangswegen (in gele kleur aangeduid op plan in bijlage), de trapzaal op het gelijkvloers, omvattende tochtdeur, deuropener en nutsvoorzieningen,
– de liftinstallaties met schacht en trapzalen met trappen van het niveau gelijkvloers tot het niveau 2;
– alle bouwelementen behorende tot dit gebouw, waaronder de funderingen en steunmuren, het geraamte van het gebouw, de bekleding en versiering van de gevels, de balkons, de ruwbouw van de terrassen, hun borstweringen en leuningen, het buitenschrijnwerk met de ramen, de beglazing, hangwerk en sluitwerk, de geleiders en kasten voor zonwering met toebehoren;
– alle daken boven het gebouw alsook de bijbehorende goten en dakaflopen.
De RVM bestaat uit meerdere leden en is verdeeld, een deel beseft dat het misloopt met de syndicus, het andere deel haalt zijn gelijk door lobbywerk. De syndicus is bevriend met mensen van het BIV en ………… zijn netwerk is groot.