Beste Jessie,
Net zoals een 40-tal andere mede-eigenaars hebben wij een kavel gekocht in een domein, met vestiging van erfpacht op de grond. Naast de canon hebben wij allen ook een éénmalige vergoeding vooruit betaald, bestemd voor “opfrissing” van de parkinfrastructuur (omschreven als “aanhorigheden” in de overeenkomst).
Na ruim een jaar komt echter geen schot in de onderhoudswerken, zodat het terrein er volledig verwaarloosd bijligt. De syndicus verantwoordt dit als volgt: “Het verlijden van de verkoopaktes loopt vertraging op, zodat maar van een beperkt aantal kavels een werkkapitaal kon worden opgevraagd. Gezien de VME dus niet over de nodige fondsen kan beschikken (het werkkapitaal kan immers maar worden opgevraagd na verlijden van de akte), zijn wij niet in de mogelijkheid om de nodige werken te laten uitvoeren.”
Is dit wel correct? Volgens art. 577-2 van het Burgerlijk Wetboek moet ieder mede-eigenaar toch bijdragen in de onderhoudsuitgaven, beheerkosten en andere gemeenschappelijke lasten. Wil dat niet zeggen dat de verkoper-grondeigenaar mee moet opdraaien voor de kosten van de nog niet beschreven kavels? Anders blijft de situatie immers nog maandenlang geblokkeerd en vergroot de schade nog in het domein. En zelfs als dit niet zo is, kan de syndicus zich daarachter verstoppen om geen stappen tot behoud te ondernemen, zoals voorzien in art. 577-7 BW?
4 Antwoord
Herlees uw aankoopakte.
Vraag informatie aan uw (een) notaris.
Verder :
https://blog.smartsyndic.be/qa/kan-een-kavel-uit-de-gemeenschap-terug-privatief-gemaakt-worden/
Of de vetgedrukte tekst al dan niet correct is, kan ongetwijfeld niet naar eigen goeddunken door een notaris worden bepaald. Alle aktes worden trouwens niet tegelijkertijd afgesloten. Het lijkt logisch dat, ter bescherming van de mede-eigenaars voor wie de akte reeds werd verleden, de verkoper instaat voor het deel van de kavels waarvoor nog geen akte verleden is.
Anders zouden enkelingen gedurende een hele periode betalen voor werken die nog niet zijn uitgevoerd. Dan zou daar toch minstens een regeling van terugbetaling voor moeten bestaan. Mag het ingelegde bedrag m.a.w. zomaar als een voorafname worden beschouwd waar niets tegenover staat en blijft dat verworven? Overigens heeft de syndicus geen enkele periodiciteit vermeldt van de betalingen.
De verkoper heeft zijn notaris (waarschijnlijk een enkele) opdracht gegeven over te gaan tot verkoop van de grond.
Zich baserend op zijn juridische kennis heeft de notaris een zeer specifieke oplossing/formule gecreëerd waarin zowel erfpacht als de wet 2010 gecombineerd worden.
Beoordeling door een buitenstaander, zeker wanneer hij niet in het bezit is van alle documenten, wordt dan ook moeilijk.
De notaris-opsteller is dan ook de persoon die het beste geplaatst om alle uitleg te geven over aankoop- en basisakte.
Bij de aankoop hebt u waarschijnlijk de tussenkomst gevraagd van uw eigen notaris. Deze heeft dan ook nogmaals de voorgestelde aankoopakte onderzocht en kritisch met u besproken.
Eigenlijk lag het meer voor de hand als antwoord te geven :
U bevindt zich op een website die de bedoeling heeft een informatiepunt te zijn van mede-eigenaars voor mede-eigenaars.
Een dergelijk informatiepunt heeft nooit de bedoeling een professioneel advies, juridisch of technisch te vervangen.
Wij zouden u ten zeerste aanraden de door u gevraagde informatie op te zoeken in websites die meer gespecialiseerd zijn in deze problematiek.
