Onze VME heeft ondergrondse parkeerruimte. In de toekomst zullen er kosten optreden voor onderhoud toegangspoort etc. Is het voldoende dat de algemene vergadering hierover richtlijnen in het RIO laat opnemen of is een aanpassing in de basisakte noodzakelijk. Deze kavels omvatten staanplaatsen met of zonder anex berging, enkelvoudige en meervoudige garageboxen. De wetgeving laat toe de kosten te verdelen volgens nut (hier 31 gelijke delen in functie van het aantal wagensl) in plaats van de quotiteiten, zelfs een menging van beide. Graag advies.
2 Antwoord
1/2>De statuten vermelden enkel de perceelwaarden. deze moeten gebruikt worden voor verdeling kosten schoonmaak, electriciteit, brandbeveiliging etc van het garagecomplex.(niets speciaal dus). Er is geen vrijstelling opgenomen en ook dit is te verwachten daar de kosten enkel verdeeld kunnen worden over de kavels.
De basisakte geeft oa. de beschrijving van de privatieve kavel en de bepaling van de tienduizendsten in mede eigendom alsook de onderdelen van de privatieve kavels en de beschrijving van de gemeenschappelijke delen…..
Het reglement van mede eigendom , vormt samen met de basisakte de statuten en is algemener onder andere beschrijving van :
Verdeling van de lasten
- opsomming vd gemeenschappelijke lasten
- verdeling van de lasten
- ect….
bv. de gemeenschappelijke lasten worden omgeslagen tss de mede eigenaars naar evenredigheid vd respectievelijke waarde van elk privatief , dit wil zeggen van elk aandeel in de basisakte , voorafgaand , tenzij in een afwijkende verdeelsleutel is voorzien.
3> dus 4/5 op AV en zeker opname in RIO.
de wet zegt in
Art. 3.88.Algemene vergadering: besluitvorming (577-7)
- 1. De algemene vergadering beslist:
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom
daarin inbegrepen de wijziging van de verdeling van de lasten vd mede eigendom !
……..
4> notaris trek ik in twijfel. Er wordt niets gewijzigd aan de statuten want daar is niets specifiek opgenomen voor kosten aan helling en toegangspoort.
Dat is uw interpretatie , een grondige lezing met kennis van zaken is noodzakelijk.
Kosten/lasten mbt. de gemeenschappelijke delen zijn voor de mede eigenaars , behoudens anders bepaalt in de statuten.
De helling en toegangspoort zijn/is een gemeenschappelijk deel……..maw. kosten en lasten zijn voor alle mede eigenaars , behoudens anders bepaalt in de statuten.
Verder geeft de wet weer wat er in het reglement van mede eigendom MOET opgenomen zijn en welk in het RIO. Het RIO is ondergeschikt aan de statuten.
De kosten/lasten verdeling MOET opgenomen worden in het reglement van Mede Eigendom en niet in het RIO.
Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde (577-4 §1)
Het reglement van mede-eigendom :
§ 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
Het reglement van mede-eigendom moet bevatten:
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten…….
2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten, evenals, in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van die lasten……..
en het RIO :
- 3. Er wordt een reglement van interne orde opgesteld bij onderhandse akte.
Het reglement van interne orde bevat minstens:
1° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering, evenals, in voorkomend geval, het door de algemene vergadering bepaalde bedrag overeenkomstig artikel 3.88, § 1, 1°, c);
2° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;
3° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.
……
maw. kosten en lasten verdeling moet opgenomen worden in het reglement van mede eigendom “iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.”
Er wordt niets gewijzigd aan de statuten want daar is niets specifiek opgenomen voor kosten aan helling en toegangspoort.
kosten aan de helling (gemeenschappelijke grond) en toegangspoort zijn gemeenschappelijke delen !
