Beste,
In een residentie met 64 parkeerplaatsen (garageboxen en parkeerplaatsen) zijn nog niet alle parkeerplaatsen verkocht. De bouwpromotor heeft een nieuwe omgevingsvergunning bekomen waarbij 17 parkeerplaatsen los van het project aan buitenstaanders mogen verkocht worden binnen een straal van 500 m van het project.
De overige 47 parkeerplaatsen moeten bij het project blijven.
De quotiteiten van de garage moeten sowieso opnieuw gestemd worden door de aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.
De quotiteiten dienen berekend te worden op basis van art. 3.88, §3 en zoals bepaald in art. 3.85, §1, tweede lid, rekening houdend met de respectieve waarde die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatief.
De 17 parkeerplaatsen die mogen verkocht worden aan buitenstaanders binnen een straat van 500 m van het project hebben een hogere commerciële waarde dan deze die bij het project moeten blijven.
Vraag: dient de aangestelde landmeter rekening te houden met deze hogere commerciële waarde bij de berekening van de nieuwe quotiteiten voor de garage (1000sten), m.n. met een hogere gewichtscoëfficiënt.
6 Antwoord
De bouwpromotor heeft na het verlijden van de statuten van de residentie…..
wat zegt de wet….art.3.85
§ 2. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, hebben het recht om tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de betrokken gemeenschappelijke delen wijzigingen aan de statuten aan te brengen, voor zover zulks door technische omstandigheden of in het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars is ingegeven, niet aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun privatief gedeelte raakt en de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars niet verzwaart. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, dragen de kosten voor deze wijziging.
Deze partijen zenden per aangetekende zending aan alle andere mede-eigenaars een ontwerp van de wijzigende statuten, minstens twee maanden voorafgaand aan het verlijden van de wijzigende akte, waarin de contactgegevens van de instrumenterende notaris uitdrukkelijk zijn vermeld. Op straffe van verval van zijn rechten, moet een mede-eigenaar binnen twee maanden na de ontvangst van deze zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen wijziging via aangetekende zending aan de betrokken notaris en, in voorkomend geval, in rechte treden.
Een volledige lezing van de statuten is noodzakelijk om te achterhalen hoe de kosten/lasten verdeling moet gebeuren….
Bij deze vermoed ik dat mbt. die garages de basisakte en het reglement van mede eigendomen een aparte/andere regeling is voorzien met betrekking tot de gemeenschappelijke kosten en vallen dan onder het principe van “de betaler beslist” .
Uiteindelijk komt het erop neer afhankelijk wat er in die statuten staat , het toekennen van aandelen aan de garages weinig of geen invloed heeft op de reeds toegekende aandelen aan de andere privatieve kavels…indien deze toch een invloed heeft kan u / VME protest aantekenen. Het kopen in gedwongen mede-eigendom is een toetredingscontract met die voorwaarden zoals bepaalt in de statuten van het gebouw.
(statuten = basisakte en reglement van mede-eigendom)
Ook de vraag stellen , wie gaat de “kosten” notariële akte wijzigingen betalen… uiteraard de bouwpromotor.
Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde (577-4 §1)
§ 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
volgende link = wet mede-eigendom
https://www.biv.be/media/1461/download?inline
advies: raadpleeg de notaris die uw aankoop realiseerde , deze zal u zonder twijfel antwoorden….
