Ons gebouw bestaat op het gelijkvloers enkel uit garageboxen en een inkomhal. De appartementen beginnen vanaf de 1e verdieping.
Onze basisakte (niet gecoördineerd) dateert van 1977 en zegt helemaal niets over isolatiekosten. Gevel en dakwerken zijn gemeenschappelijk. Er wordt géén uitzonderingen gemaakt voor de garages. Logisch want die garages vormen nu eenmaal de gelijkvloerse verdieping.
Kunnen de garages argumenteren dat zij in de isolatiekosten niet meedragen ?
2 Antwoord
Onze basisakte (niet gecoördineerd) dateert van 1977 en zegt helemaal niets over isolatiekosten.
Hoeft niets te zeggen over isolatiekosten….dit valt onder de noemer , werken aan de gemeenschappelijke delen….
Woord vooraf : de coördinatie van de statuten was een wettelijk verplichte opdracht anno 2010 voor de syndicus ! Waarom werd dit niet gedaan ? Besliste de algemene vergadering omwille van de daaraan gebonden notariële kosten om géén coördinatie te doen ? Weet wel dat de VME de eindverantwoordelijke is en een syndicus (slechts) aansprakelijk…. (verantwoordelijk versus aansprakelijk een wereld van verschil)
Een troost meer dan de helft van de VME’s heeft géén coördinatie gedaan , dit omwille van de kostprijs en/of de onwil van de syndici.
In de aangepaste wet van 2018 van kracht op 1/1/2019 , stelt men dat bepaalde bepalingen in de statuten moeten overgeheveld worden naar een verplicht reglement van interne orde. (RIO) Hopelijk is dat bij uw VME wel gebeurd. Het is namelijk zo dat een VME oogst wat ze zelf zaait….de raad en rekencommissaris houden toch een oogje int zeil dat de syndicus zijn werk naar behoren doet. Uiteraard dient men dan op de hoogte te zijn van wat kan en moet cfr. statuten , RIO en wet mede eigendom , welke dwingend van toepassing is , waarvan men niet van kan afwijken ook een syndicus niet.
De wetgever heeft deze “mal-coördinatie” op zijn Belgisch verholpen en stelt nu dat “alle bepalingen , in de statuten en het RIO” , in tegenspraak met de vigerende wetgeving van rechtswege vervangen worden door de overeenstemmende wetsbepaling….. Art. 3.100. Dwingend recht
Uw vraag : Onze basisakte (niet gecoördineerd) dateert van 1977 en zegt helemaal niets over isolatiekosten. Gevel en dakwerken zijn gemeenschappelijk. Er wordt géén uitzonderingen gemaakt voor de garages.
De statuten ook al dateren deze van 1977 zijn weliswaar verouderd maar zijn wat ze zijn en de syndicus is verplicht deze toe te passen en te respecteren. De lasten kosten verdeling gebeurt dan ook conform die bepalingen.
In een akte van 1977 , werd meestal 1 maatstaf genomen om de lasten/kosten te verdelen en dit volgens het waardecriterium (aandelen) . De notaris kon hierover waken door een rechtvaardigere omslag in de
basisakte of al dan niet in het reglement van mede eigendom te stipuleren. Zo kon men bijvoorbeeld een onderscheid maken tussen algemene en bijzondere lasten, waarbij deze laatsten dan werden omgeslagen rekening houdende met het gebruik van de gemene delen waarop deze lasten betrekking hadden. maw. u zal de basisakte EN reglement van mede-eigendom welke samen de statuten vormen , aandachtig moeten nalezen en op zoek gaan of er voor de garages , bijzondere lasten of een speciale regeling van toepassing is !
Indien niet zal elke mede-eigenaar moeten bijdragen aan de isolatiewerken , conform het waarde criterium/aandelen….wat ikzelf niet logisch vind , denk maar aan een eigenaar die slechts eigenaar is van 1 kavel namelijk een garage en die dan volledig moet bijdragen aan de kostprijs van de totale isolatieweren….maar soit , de statuten zijn wat ze zijn en de mede-eigenaars zijn daarmee akkoord gegaan = toetredingscontract.
In de meer recente statuten van een VME (vanaf 2010) zou men in dergelijke casus zeker enerzijds het waarde criterium hanteren maar voor de garages ofwel de nuttigheidcriterium of een combinatie van waarde en nut gecombineerd hebben voor de gemeenschappelijke kosten/lasten verdeling. (wat logischer is.)
wet mede eigendom : link
https://www.biv.be/media/1461/download?inline
Art. 3.100. Dwingend recht
De bepalingen van dit hoofdstuk zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.
