In een conflict (diverse aspecten) met de bouwheer is er binnenkort een BAV om te beslissen over het opstarten van een gerechterlijke procedure tegen de bouwheer en hiervoor een advocatenbureau als raadsman in te schakelen.
De bouwheer heeft nog voor 6% aandelen (nog niet verkochte appartementen) en heeft de uitnodiging uiteraard ook ontvangen.
Gezien er voor de bouwheer sprake is van een belangenconflict, kan deze tijdens de bespreking op de AV verplicht worden om de zaal te verlaten? Indien niet, kan hij dan verplicht worden om zich te onthouden bi de stemming.
Alvast dank voor uw antwoord.
3 Antwoord
De wet is duidelijk :
Art. 3.87. Algemene vergadering: organisatie (577-6)
§ 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt op fysieke wijze of, indien de bijeenroeping daarin voorziet, vanop afstand deel aan de beraadslagingen…..
§7. …...Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lastgever of lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
dus…men kan een stemgerechtigde zijn recht niet ont/nemen-zeggen om deel te nemen aan de beraadslagingen en stemming , behalve en indien :
Enige uitzondering is vervat in art. 3.87 §9
§9. Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.
bv. de raad , CvR…..
Art. 3.87 §9: en wat met de bouwheer? Is dat een lasthebber? Hij moet nog vanalles in orde brengen wat helaas niet gebeurt, vandaar de procedure die we willen starten.
Mie commented 4 uren geleden
Art. 3.87 §9: en wat met de bouwheer? Is dat een lasthebber? Hij moet nog vanalles in orde brengen wat helaas niet gebeurt, vandaar de procedure die we willen starten.
Uiteraard is dat de hamvraag…..bouwheer/VME/mede eigenaars/gerechtelijke procedure…..en is de bouwheer een lasthebber van de VME ? of van elke individuele eigenaar artikel §9 spreekt over lasthebber van de VME = §9Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars.
Algemeen kan men stellen (juridisch complexe materie) dat de bouwheer contractuele verplichtingen heeft naar de koper (privatieven) toekomstig lid van de VME en naar de VME mbt.de gemeenschappelijke delen….MAAR ook omwille van het tweevoudig eigendomsrecht van elke individuele mede eigenaar zijn zowel de privatieven als een deel van de gemeenschappelijke delen van belang voor elk lid van die VME , die ook zelfstandig kan optreden mbt. bouwgebreken en dus een gerechtelijke procedure kan starten zonder de VME…zowel tegen de bouwheer/promotor/architect .
Bouwgebreken / voorlopige privatieve oplevering / proces verbaal van die oplevering / oplevering gemeenschappelijke delen …..ect. (gebruik de zoekfunctie bovenaan : voorlopige oplevering)
U geeft aan : Hij moet nog vanalles in orde brengen wat helaas niet gebeurt…..
- privatieve delen = voor de individuele eigenaar
- gemeenschappelijke delen = voor de VME
- privatieve delen / gemeenschappelijke delen met gebreken / invloed/van belang voor de privatieve delen ! kan de individuele eigenaar gerechtelijke stappen ondernemen zonder de VME ( tweevoudig eigendomsrecht)
Procesbevoegdheid appartementen – Alto Advocaten
besluit : ongeacht…..al dan niet met of zonder de 6% aandelen…..AV beslissing…..ongeacht het resultaat AV beslissing …. kan elke mede eigenaar alsnog zelfstandig gerechtelijk optreden en zijn belangen behartigen/verdedigen als eiser en dit conform art.3.92 §1
………………
Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht.
begrip kavel = privatieve kavel en deel gemeenschappelijk kavel
aanvullend : het spreekt voor zich indien de “van alles in orde brengen ” opgenomen is in het ” Proces Verbaal ” van de oplevering(en) , een voordeel is voor de eisende partij , VME en/of mede eigenaars.
Dag Mie , na het lezen van mijn antwoord…..graag uw conclusie…dank.
OK….helaas géén antwoord/conclusie van MIE …de gegeven antwoorden zijn in elk geval duidelijk maw. ongeacht het besluit/beslissing van een VME moet het duidelijk zijn dat het niet alléén de VME is , die ‘gerechtelijk’ kan handelen maar ook de individuele mede eigenaar…….in deze casus die van MIE , maakt het dus op zich niet uit of de bouwheer/mede eigenaar deel neemt aan de bespreking AV en mee beslist.
Sorry, niet eerder gereageerd – weggeweest.
Het maakt toch wel uit, zowel de aanwezigheid van bouwheer (intimiderend tav mede-eigenaars bij wie nog zaken moeten gebeuren) als het mogen meestemmen van bouwheer die belanghebbende is (zijn nee-stem kan doorslaggevend zijn in het tegehouden). Dit kan toch niet zomaar kunnen?
Het maakt toch wel uit, zowel de aanwezigheid van bouwheer (intimiderend tav mede-eigenaars bij wie nog zaken moeten gebeuren) als het mogen meestemmen van bouwheer die belanghebbende is (zijn nee-stem kan doorslaggevend zijn in het tegehouden). Dit kan toch niet zomaar kunnen?
Wat u steeds kan en mag doen = agendapunt NU indienen : bouwheer kan niet beraadslagen en stemmen cfr. art. 3.87 §9.
De voorzitter van de AV zal die beslissing ‘strikt’ opvolgen en toepassen.
(wanneer is die AV gepland ? kan agendapunt nog ingediend worden , zo niet….kan de voorzitter van die AV zelf art.3.87§9 inroepen en de bouwheer niet mee laten beraadslagen stemmen , wel ervoor zorgen dat dit duidelijk genotuleerd wordt ! Voorzitter zorgt ervoor dat de bouwheer de andere mede eigenaars niet kan manipuleren/intimideren en ontneemt deze tijdig het woord , tekens notuleren met uur van tussenkomst.)
Indien de bouwheer niet akkoord is met de gang van zaken kan/moet deze de vrederechter vatten = art.3.92
be ware , intimiderend tav mede-eigenaars bij wie nog zaken moeten gebeuren
privatieve zaken = privatieve zaak en in ‘principe géén zaak voor de AV
gemeenschappelijke zaken = VMA / AV
Regenpijp is algemeen deel, het druppen op terras is privatieve last ?
Dankjewel voor alle verduidelijking.
volledigheidshalve enkel ter info : enige uitzondering…..ook betaler beslist principe maw. mede eigenaars die niet mee bijdragen in de lasten/kosten gemene delen , stemmen niet mee….enkel de betaler beslist.