Op een AV is met 90% beslist dat de eigenaars van de gelijkvloerse terrassen ,zelf moeten instaan voor het onderhoud van de hagen onmiddelijk rond hun terrassen.Ze mogen zelf snoeien of laten snoeien ( mits betaling) door de tuinman. Deze hagen staan juist op de scheiding van terras en gemeenschappelijke tuin.Een nieuwe eigenaar beweert dat alle onderhoud in de gemeenschappelijke tuin op kosten van de gemeenschap is. Ook in het huishoudreglement staat reeds dat de eigenaars van de gelijkvloerse terrassen zelf moeten instaan voor het onderhoud van de hagen.
2 Antwoord
Op een AV is met 90% beslist dat de eigenaars van de gelijkvloerse terrassen ,zelf moeten instaan voor het onderhoud van de hagen onmiddelijk rond hun terrassen.Ze mogen zelf snoeien of laten snoeien ( mits betaling) door de tuinman. Deze hagen staan juist op de scheiding van terras en gemeenschappelijke tuin.
Dergelijke AV beslissing !?…..indien iemand daar niet mee akkoord is en ’tegen’ stemt kan deze zijn rechten doen gelden en beroep doen op een vrederechter om die beslissing te laten vernietigen….let wel dit moet gebeuren binnen de 4 maanden na AV beslissing zoniet is die AV beslissing wat ze is en definitief….art.3.92 rechtsvorderingen.
Een nieuwe eigenaar beweert dat alle onderhoud in de gemeenschappelijke tuin op kosten van de gemeenschap is.
De nieuwe eigenaar heeft gelijk….waarom zou de eigenaar van het gelijkvloers ‘ verplicht’ moeten instaan voor het onderhoud van een deel van de gemeenschappelijke tuin (haag) ?
Ook in het huishoudreglement staat reeds dat de eigenaars van de gelijkvloerse terrassen zelf moeten instaan voor het onderhoud van de hagen.
Bepalingen in het RIO in tegenspraak met de wet en de statuten van het gebouw zijn ongeldig en worden van rechtswege vervangen door de bepalingen vigerende wetgeving/statuten.
Statuten vh gebouw = Basisakte + Reglement van Mede Eigendom.
Is een AV rechtsgeldig of primeren de statuten ?
Een AV is een ‘ soeverein’ orgaan en kan beslissingen nemen….ook de statuten van die VME kan men aanpassen/veranderen mits AV beslissing…maar dan moet men de statuten notarieel laten aanpassen maw. zolang de statuten niet zijn aangepast moet de syndicus die statuten respecteren en o.a. de kost/lasten verdeling doen zoals ze voorkomen in de statuten.
Moraal van die AV beslissing….syndicus had de AV moeten informeren en bijstaan….in principe staan de rechten en plichten in het reglement van mede eigendom en NIET in het RIO…..indien de gelijkvloerse eigenaars verplicht worden het onderhoud van de haag op zich te nemen….en dat is niet voorzien in het huidig reglement van mede eigendom….is dat machtsmisbruik / bevoegdheidsoverschrijding van die AV , de meerderheid legt immers , uit eigen belang , een verplichting op aan die gelijkvloerse eigenaars en dit is op zich een onregelmatige/onrechtvaardige AV beslissing. De syndicus toch een specialist inzake beheer van mede eigendom had dergelijke AV beslissing kunnen voorkomen…had deze de AV naar behoren geïnformeerd , zou de AV dan dergelijke beslissing nemen ? Gezond ‘boerenverstand’ soms een zegen.
Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde (577-4 §1)
1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.
Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte.
Het reglement van mede-eigendom moet bevatten:
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten. De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op gebruik van de gemeenschappelijke delen, tenzij anders in de statuten is bepaald.
Een dergelijke statutaire afwijking wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn, behoudens afwijkende clausule;
2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten, evenals, in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van die lasten.
§3. Er wordt een reglement van interne orde opgesteld bij onderhandse akte.
Het reglement van interne orde bevat minstens:
1° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering, evenals, in voorkomend geval, het door de algemene vergadering bepaalde bedrag overeenkomstig artikel 3.88, § 1, 1°, c);
2° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;
3° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.
4. Ieder beding dat het recht beperkt van de mede-eigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.
5. Ieder beding dat de rechtsmacht om geschillen die in verband met de toepassing van dit hoofdstuk zouden rijzen aan één of meer arbiters opdraagt, wordt voor niet geschreven gehouden. Dat sluit de toepassing van de artikelen 1724 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek inzake bemiddeling niet uit, noch de toepassing van artikelen 1738 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek inzake collaboratieve onderhandelingen.
een vrederechter zegt het zo in een vonnis :
“Een algemene vergadering betreft een soeverein orgaan. Zij wordt aangestuurd door mede-eigenaars die met kennis van zaken betrokken worden in het beslissingsproces. Zij horen zich vooraf duidelijk en voldoende te informeren over de ernst en de toedracht van gedane voorstellen en beslissingen. Zij kunnen zich bijtijds laten adviseren door een deskundige van hun keuze dan wel zich informeren bij een proffessionele syndicus die als specialist inzake het beheer van mede-eigendommen aandient.”Niemand kan een rechtmatig belang of rechten vorderen voortvloeiende uit zijn eigen onachtzaamheid of onbetamelijkheid (nemo auditur turpitudinem allegans; ex turpi causa acto non oritur).
……en dan Dick….graag uw comment ……