Er stelt zich een probleem met de verdeelsleutel van de rioleringskosten over 3 aparte gebouwen met elk een eigen VME en basisakte.
Gebouw 1 (5 app & 5 handelszaken), gebouw 2 (kantorencomplex), gebouw 3 (7 app & diverse handelszaken). Gebouwen 2 & 3 werden in een latere fase gebouwd.
Het ondergronds garagecomplex loopt onder de 3 gebouwen met een apart compartiment voor gebouw 1 afgescheiden door een garagepoort.
Gebouw 1 geniet van erfdienstbaarheid voor de inrit en doorgang naar hun garagecomplex.
Gebouw 2 & 3 gebruiken echter de riolering van het gebouw 1.
Er bestaat geen overkoepelende akte die de rioleringskost regelt.
De rioleringskost zou dus verdeeld dienen te worden volgens de quotiteiten.
Gebouw 1 bevat 5 appartementen en 5 handelszaken; het heeft een opp van 1849 m2. De handelszaken zijn eigendom van 1 eigenaar.
Gebouw 2 is een kantorencomplex behorend aan dezelfde eigenaar als de handelszaken in gebouw 1 , met een opp van 4644 m2
Gebouw 3 bevat 7 appartementen en diverse handelszaken met een opp van 1566m2.
De handelszaken behoren opnieuw aan dezelfde eigenaar als de handelszaken in gebouw 1 en het kantorencomplex (=gebouw2)
Logischerwijze zouden de rioleringskosten verdeeld dienen te worden volgens de quotiteiten in evenredigheid met hun resp. opp, gemakkelijkheidshalve omgerekend naar percentages.
Is deze zienswijze correct ?
Eigenaar van handelszaken wil een verdeelsleutel van 3000 met voor elk gebouw 1 derde. Hun formulering luidt: Zoals u stelt is een juiste verdeling een verdeling volgens quotiteiten. Dit is niet volgens %. Dit is ook niet op basis van grootte van eigendom (oppervlakte). Artikel 3.85 §1 van het nieuw Burgerlijk wetboek bepaalt de wettelijke criteria hoe deze worden bepaald. Dit zijn: de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel.
2 Antwoord
Er stelt zich een probleem met de verdeelsleutel van de rioleringskosten over 3 aparte gebouwen met elk een eigen VME en basisakte.
De 3 aparte gebouwen zijn elk afzonderlijk een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid ? en er is dus 1 hoofdvereniging voor de algemeen gemeenschappelijke delen . In deze context volgt het antwoord.
Algemeen is het zo dat de basisakte en reglement van mede eigendom de kosten/lasten verdeling bepaalt , ook bij een of meerdere deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid. (deelverenigingen zonder zijn afgeschaft en daar is er het principe van “de betaler beslist). De hoofdvereniging is en blijft verantwoordelijk voor het beheer van de algemene gemeenschappelijke delen , dus voor die zaken die in onverdeeldheid toebehoren aan al de mede-eigenaars van het gehele gebouwencomplex.
Gebouw 2 & 3 gebruiken echter de riolering van het gebouw 1.
Eigenaardig meestal zijn er in dit geval minstens 2 of 3 riool-aansluitingen , heeft de bouwheer hier op bespaart ? Is er een “hihaat” in de statuten ?
Lees zorgvuldig ALLE statuten na van de gebouwen alsook deze van de hoofdvereniging wat er bepaalt is mbt. de algemeen gemeenschappelijke delen alsook de BIJZONDERE of particuliere gemeenschappelijke delen. (wat met het buizennet der riolering , afvoerleidingen , goten en putten…..)
Logischerwijze zouden de rioleringskosten verdeeld dienen te worden volgens de quotiteiten in evenredigheid met hun resp. opp, gemakkelijkheidshalve omgerekend naar percentages.
Niet gemakkelijkheid halve omrekenen naar %
Dergelijke kosten zijn te verdelen volgens quotiteiten behoudens anders bepaalt in de statuten. De wet geeft enkel 3 mogelijkheden aan : volgens quotiteiten , volgens het nuttigheidscriterium en/of een combinatie van beiden.
Art. 3.74. Evenredige bijdrage in de lasten
Elke mede-eigenaar draagt bij in de lasten van de mede-eigendom naar verhouding van zijn aandeel.
Deze lasten zijn de nuttige uitgaven tot behoud en onderhoud, alsook de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende het onverdeelde goed.
en
Art. 3.81. Lasten (577-2
De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief goed, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut van deze accessoria voor elk van de privatieve delen. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria naar eigen inzicht ook combineren.
Eigenaar van handelszaken wil een verdeelsleutel van 3000 met voor elk gebouw 1 derde.
Art.3.81 is duidelijk en houdt in dat een forfaitaire verdeling van de lasten uitgesloten is. Men kan dus nooit de lasten delen door het aantal “gebouwen” appartementsmede-eigenaars, waarbij elke mede-eigenaar dan bijdraagt volgens die breuk. Iedere mede-eigenaar moet bijdragen in verhouding tot zijn specifieke aandeel, de bepaling is immers van dwingend recht. Bij een forfaitaire regeling zou men immers noch het waardecriterium noch het nutscriterium aanvaarden.
en
“De begrip waarde werd niet gedefinieerd in de wet. TIMMERMANS neemt aan dat volgens de wetgever het begrip waarde moet worden ingevuld als het “in wezen vastleggen van de interne verhouding tussen de mede-eigenaars onderling.” Dit betekent dat het de vergelijkende waarde is die telt. Deze waardeverhouding tussen de verschillende appartementen wordt vastgesteld op het moment dat de appartementen bewoon- of gebruiksklaar zijn. De onderlinge waardeverhouding wordt aan de hand van het toekennen van aandelen aan de privégedeelten tot uiting gebracht. De appartementseigenaar die een groter appartement heeft in oppervlakte, zal uiteraard een groter aandeel hebben en dus een groter aandeel in de gemeenschappelijke lasten moeten bijdragen.”
Indien men na een correcte lezing van ALLE statuten van het gebouwencomplex niet kan besluiten hoe deze rioolkosten moeten verrekend worden is mijn advies doe beroep op een notaris (aanpassen statuten noodzakelijk?) maar logisch gezien moet men de rioolkosten aanrekenen volgens het waardecriterium/quotiteiten ……
Graag uw reactie/comment.
aanvullend :
Er bestaat geen overkoepelende akte die de rioleringskost regelt.
Art. 3.84. Algemene bepaling
……..
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.
