Om de brandveiligheid in het gehele appartementsgebouw en daarbinnen ook een veilige evacuatie van de bewoners van alle privatief lop verdieping te verzekeren, wordt door de brandweer een 2de evacuatieweg geëist. Deze zou de VME voorzien via een te bouwen brandrap die bereikt wordt langs de terrassen van de appartementen.
Evenwel, een aantal appartementen beschikt niet over een terras. De brandtrap kan dan enkel bereikt worden na toegang door een aanpalend appartement. De eigenaars van het aanpalende appartement worden dan gevraagd een sleutel te bezorgen aan de eigenaars zonder terras.
Dat zou (kunnen) resulteren in – of van begin geregeld worden via – een te vestigen erfdienstbaarheid met een lijdend erf (diegene die de doorgang verleent) en een heersend erf (diegene die de doorgang verwerft).
De vragen die hieruit volgen zijn
- Kan dergelijk recht van doorgang opgelegd worden aan of afgedwongen worden van de eigenaars van het appartement die doorgang verleent ?
- Zo ja, wie dwingt dat dan af ?
- Indien zoiets gestemd moet worden op de (B)AV, welke meerderheid is dan van toepassing ?
- Wijzigt dit de basisakte ?
- Welke verweermiddelen heeft de eigenaar van het appartement dat de doorgang verleent/moet verlenen indien die daar niet mee akkoord is ?
4 Antwoord
Wij gaan niet in op de juridische kant van de zaak. Mogen wij aannemen dat de brandweer zelf ook juridisch advies terzake heeft aangevraagd?
Misschien wordt de pijn verzacht door het plaatsen van een aangepast sleutelkastje.
Het is niet de brandweer die de doorgang door een aanpalend appartement bedacht (en daarover dus ook geen juridisch advies heeft gezocht). Het zijn een aantal VME leden die met dat voorstel gekomen zijn.
De vraag is dus of de VME dat bij meerderheid (van stemmen, en zo ja van hoeveel) kan opleggen aan een minderheid. Dat is natuurlijk het geval voor zaken die de gemene delen aangaan, maar kan dat ook voor zaken die de privatieven betreffen ?
Het gaat dus niet over de modaliteit van een sleutel ter beschikking stellen, maar wel of we verplicht zijn of gedwongen kunnen worden om een sleutel af te staan.
Niemand geeft toch zijn sleutel aan de buren waarbij we het risico lopen dat er elke week nieuwe huurders intrekken (2de verblijf via AirB&B verhuurt)….
- Kan dergelijk recht van doorgang opgelegd worden aan of afgedwongen worden van de eigenaars van het appartement die doorgang verleent ?
Statuten van het gebouw bepalen de rechten en plichten voor de VME/mede-eigenaars zowel mbt. de privatieve als gemene delen.
- Zo ja, wie dwingt dat dan af ?
De VME/AV
- Indien zoiets gestemd moet worden op de (B)AV, welke meerderheid is dan van toepassing ?
4/5 meerderheid vereist = Art. 3.88.Algemene vergadering: besluitvorming
- Wijzigt dit de basisakte ?
Uiteraard , eventuele wijzigingen van de statuten (basisakte & reglement van mede-eigendom) moeten authentiek (notaris) gebeuren. (= wettelijk verplicht)
Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde (577-4 §1)
§ 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
- Welke verweermiddelen heeft de eigenaar van het appartement dat de doorgang verleent/moet verlenen indien die daar niet mee akkoord is ?
AV beslissing niet goedkeuren en beroep doen op een vrederechter (= verval termijn 4 maanden !!) Art. 3.92.Rechtsvorderingen (577-9)
wet mede-eigendom =
https://www.biv.be/media/1461/download?inline
