Beste,
‘wij wonen in een appartementencomplex bestaande uit 80 villa-appartementen (verdeeld in 4 apparte gebouwen met tuinen) met 120 ondergrondse garages (deze ruimte loopt onder de 4 gebouwen door).
Ik ben lid van de VME en ben rekencommissaris van het volledige complex.
De meeste bewoners (zeker 85%) zijn 75 plussers. Ikzelf ben 61 jaar en wonen er 10 jaar.
Samen met een paar jongere (55à65jaar) leden van de VME zijn wij aan het bekijken welke renovaties er moeten uitgevoerd worden in de eerste jaren. Op de laatste alg vergadering (80 app) werden alle voorstellen niet aanvaard omdat het allemaal te duur is, omdat het niet nodig is (bv schilderwerken, bv optimalisatie verlichting (led en energiebesparende maatregelen), herstellingen bepaalde gevel bekledingen)
Ook zijn wij aan het bekijken wat er moet gedaan worden voor het opladen van elektrische wagens in de garages, er mag zelfs geen studie gemaakt worden omdat de meeste toch nooit een elektrische wagen gaan kopen omdat ze te oud zijn…..
zoals u kunt lezen is dit niet houdbaar voor het onderhoud van de gebouwen. Wij wonen in blok 4 en daar is de mentaliteit nog redelijk en progressief, blok 1&2 zijn heel erg conservatief en voor alles terughoudend, eigenlijk lachen ze in het gezicht van mensen die wat initiatief willen nemen.
ikzelf ben niet meer bereid om naar die alg vergaderingen te gaan (teveel geroep en negativiteit), want er wordt toch niets beslist en wordt er alleen gediscussieerd over een de indexaanpassingen voor de bijdrage van de Syndicus (ook altijd te duur voor de meesten) ea kleine verhogingen en onkosten. Zo wil ik eigenlijk niet meer vergaderen.
in vraag mij af of het mogelijk is om 5 aparte eenheden te créeren om het enigszins werkbaar te maken, iedere blok beslist dan wat ze willen doen. Ik zie het als volgt : blok1, blok2, blok3, blok4 + garagecomplex. Het probleem is hierbij ook als dit terug goedgekeurd moeten op een alg vergadering dat dit ook niet goedgekeurd zal worden omdat er dan waarschijnlijk kosten zullen ontstaan voor het aanpassen van de statuten door een notaris, en zo zal dit blijven slabakken.
Is er iemand die reed of info heeft omtrent deze problematiek?
Graan info.
Alvast bedankt.
Met vriendelijke groeten
kurt Van Hautte
Verstuurd vanaf mijn iPad
5 Antwoord
Belangrijk te weten is wat er vermeldt staat in de statuten van het gebouw mbt. de gebouwen ?
Is het 1 VME ?
Zijn er Bijzondere/Particuliere gemeenschappelijke delen , waardoor het principe van “de betaler beslist ” van toepassing is ?
wet mede-eigendom = https://www.biv.be/media/1461/download?inline
art.3.84
Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat de basisakte bepaalt dat er één of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van één of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 3.84 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.
tip mbt. laadpalen , laadpunten …..investeer in het installeren van laadpalen BUITEN het gebouw….informeer u grondig , uw ondergrondse bouwlaag/garagecomplex voldoet best aan de richtlijnen van de brandweer ect….en 9/10 voldoet deze niet aan de eisen.
https://www.fireforum.be/images/regulations/rgv-ev-20210916a.pdf
Bedankt voor de uitvoerige uitleg, ik ga die bijlagen eens goed lezen.
Een nieuwe eigenaar van één app (5e verdieping – met deels een groot privatief terras meer aansluitend een groot gemeenschappelijk terras) heeft zonnepanelen geplaatst op het terras (ik krijg van de Syndicus geen duidelijk antwoord of deze op zijn privé terras geplaatst werden of op het gemeenschappelijk terras, dit is voorlopig een grijze zone voor de VME), deze zonnepanelen werden ook geplaatst zonder medeweten van de VME, blijkbaar is de Syndicus hiervan alleen op de hoogte. Deze zonnepanelen zullen dienst doen voor de Leidingen die hij zal plaatsen in zijn ondergrondse garage voor het plaatsen van zijn laadpunt…. Op de alg laatste vergadering werd dit niet goedgekeurd maar die eigenaar is niet akkoord en zal alle mogelijke middelen aanwenden om zijn gelijk te halen! Volgens ons voldoet de ondergrondse bouwlaag/garagecomplex niet aan de richtlijnen van de brandweer.
mbt. laadpalen , laadpunten buiten het gebouw : dit is ook niet gemakkelijk omdat dit waarschijnlijk ook weer zal moeten worden goedgekeurd door de meerderheid, en de volgende discussie zal zijn waar die laadpunten moeten komen, er is wel een grote gemeenschappelijk tuin maar dan moeten er extra parkeerplaatsen bijkomen, moeilijke materie. Ik heb ook gevraagd aan de stad of er in onze straat een aantal openbare laadpunten geplaatst kunnen worden, er zijn tenslotte 80 appartementen en een 25-tal woningen, die woningen zijn volledig privatief en horen niet bij het appartementencomplex.
Waarschijnlijk zijn wij niet alleen met deze problematiek.
Groeten.
kurt
Weerom hetzelfde , is het een privatief terras in VOLLE eigendom of een terras met een exclusief gebruiksrecht ? Basisakte brengt duidelijkheid en geeft de beschrijving van wat privatief is en wat gemeenschappelijk.
Dat het terras waar de zonnepanelen geplaatst zijn VOLLE eigendom is met aansluiten een gemeenschappelijk terras ….kan men er vanuit gaan dat het terras waar de zonnepanelen staan gemeenschappelijk is , MAAR met het exclusief gebruiksrecht voor die mede-eigenaar , temeer omdat beide terrassen bouwkundig/constructie één geheel vormen. (arrest hof van cassatie)
Probeer duidelijkheid te scheppen….en de nieuwe eigenaar van de 5de verdieping is waarschijnlijk niet goed op de hoogte van privatief gebruik en VOLLE eigendom. Heeft zich te schikken naar de statuten en de wet mede-eigendom…en naar de rechtsgeldige beslissingen van de Algemene vergadering.
Wie het “mein” en “dein” niet respecteert……
betreft uw opmerking :
hoop dat u uw opdracht als rekencommissaris correct hebt gedaan rekening houdend met de kosten/lasten verdeling zoals aangegeven in uw statuten van het gebouw.
ik krijg max 2 dagen om alles te controleren, dus veel tijd heb ik niet. Ik ben eerlijk gezegd te weinig op de hoogte om alles uit te pluizen. Maar niemand van de 80 eigenaars wil het doen…. maar ik twijfel of dit verder wil doen.
Beste,
De opperste dakterrassen zijn groot, waarvan één deel in eigendom, een ander deel gemeenschappelijk (hierop staan die privatieve zonnepanelen).
in de statuten staat het volgende :
Puntje 9 :
De terrassen zijn gemeenschappelijk, evenwel wordt het exclusief genotsrecht toegekend;
puntje 13 :
De terrassen zijn gemeenschappelijke delen. Waar hiervoor in de beschrijving van de privatieve wordt gesproken van terrassen, wordt bedoeld het uitsluitend genot van deze terrassen, en niet van het eigendomsrecht.
De dakterrassen worden verder bezwaard in het voordeel van de gemeenschappelijke delen, met een erfdienstbaarheid van overgang voor alle onderhoudswerken aan de daken of andere gemeenschappelijke of privatieve delen van de residentie, welke anders niet kunnen bereikt worden.
puntje 14 :
Genotsrecht van het opperste dakterras :
Het genotsrecht van het opperste dakterras komt toe aan de bouwheer van het gebouw, zonder dat hij daardoor zou gehouden zijn bij te dragen in de kosten van het dak. De bouwheer behoudt zich het recht voor ten alle tijde dit genotsrecht aan de gemeenschap of derden over te dragen
Die teksten zijn volgens mijn niet zo duidelijk.
Mvg
Kurt
u : Ik ben lid van de VME en ben rekencommissaris van het volledige complex.
hoop dat u uw opdracht als rekencommissaris correct hebt gedaan rekening houdend met de kosten/lasten verdeling zoals aangegeven in uw statuten van het gebouw.