(vraag ook gesteld op juridischforum)
Beste leden
Graag had ik eens geïnformeerd naar onderstaande (frustrerende) situatie.
In 2020 heb ik gevraagd per mail aan de syndicus om een punt toe te voegen aan de agenda van de jaarlijkse vergadering van de VME (die plaatsvond in 2021): Ik had graag zonnepanelen laten plaatsen op het dak boven mijn appartement. De toevoeging werd bevestigd.
In september 2021 kreeg ik dan een oproepingsbrief met de agendapunten van de syndicus, hierin stond bovenstaand punt niet vermeld. Ik heb contact opgenomen per mail met de syndicus waarop ik wederom een bevestiging kreeg dat dit besproken zal worden tijdens de vergadering in het Nederlands (Brussel).
Tijdens de vergadering werd mijn punt helemaal niet vernoemd. Op het einde stak ik mijn hand op, gefrustreerd uiteraard, met de melding dat mijn vraag omtrent mijn zonnepanelen nog niet besproken werd. De syndicus vertelde toen dat het dak boven mijn appartement behoort tot mijn private eigendom en dat ik hiervoor géén toestemming dien te vragen. Dit werd ook recent bevestigd per mail door hem.
Nu vroeg de aannemer of ik aan de architect van het gebouw kon vragen of het mogelijk was om de bekabeling van de zonnepanelen via de ventilatiekoker in mijn appartement kon krijgen, waar de omvormer geplaatst zal worden (daar dat ik door nalatigheid van de syndicus geen toestemming heb om dit in een gemeenschappelijke ruimte te doen).
De architect antwoordde me dit:
Jammer genoeg kan (mag) ik u op uw vraag niet antwoorden…
De ventilatiekokers en het dak zijn eigendom van de gemeenschap (geen private eigendom).
Daarvoor zal u de toelating aan de gemeenschap (syndicus) moeten vragen.
En zo heb ik dat probleem dus iedere keer weer. Indien ik het antwoord van de syndicus doorstuur krijg ik geen reactie meer, het lijkt wel alsof iedereen schrik heeft maar ik vind dat ik de regels goed gevolgd heb. Frustrerend!
Heeft zo een bevestiging van de syndicus enige juridische waarde? Wat kan ik best nu doen? Weer een jaar wachten op de volgende vergadering om dan weer afgesnauwd te worden in het Frans?
Verder las ik dat bekabeling door gemeenschappelijke ruimtes (ventalitatiekoker als dat al gemeenschappelijk zou zijn gelet op mijn private dak) voor energiehernieuwing geen toestemming meer vergt?
Alvast hartelijk bedankt en beste wensen alsook aan iedereen!
4 Antwoord
Syndicus gaat in deze volledig in de fout , geeft volledig foute info en plaatst agendapunt niet op de agenda AV.
Vraag aan de syndicus bij hoogdringendheid dat deze (op zijn kosten) een bijzondere algemene vergadering organiseert met uw agendapunt “plaatsen van zonnepanelen”. Indien mogelijk zoek gelijkgezinden misschien zijn er nog gegadigden om zonnepanelen te plaatsen en bovendien wordt het project dan ook fin. aantrekkelijker.
U hebt steeds de toelating nodig van de AV voor het plaatsen van zonnepanelen op een gemeenschappelijk dak en voor het gebruik van de gemene technische schacht. U heeft twee stemrondes voor de boeg eentje met 2/3 en een ander met een 4/5 meerderheid.
een 2/3 meerderheid conform
Art. 3.88.Algemene vergadering: besluitvorming
1° bij meerderheid van twee derde van de stemmen:
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft, onverminderd artikel 3.85, § 2;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 3.89, § 5, 2° ;
en een 4/5 meerderheid
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
Zorg voor een goed en duidelijk dossier , weet ook dat u ofwel een exclusief genotsrecht moet krijgen van dat gedeelte van het dak of/en dat voor de plaatsing van de ZP de statuten moeten worden gewijzigd mbt. genotsrecht en de kosten die de ZP met zich meebrengen naar plaatsing en onderhoud toe , tevens voorzien in de statuten dat de opbrengst van de ZP aan u toekomt of/en toekomstige eigenaar.
Verder las ik dat bekabeling door gemeenschappelijke ruimtes (ventalitatiekoker als dat al gemeenschappelijk zou zijn gelet op mijn private dak) voor energiehernieuwing geen toestemming meer vergt?
Art. 3.82. Veranderingswerken
§ 2. Bovendien hebben individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren het wettelijke en kosteloze recht om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemeenschappelijke delen aan te leggen, te onderhouden of te hernieuwen………..
art.3.82 is NIET van toepassing bij het plaatsen van ZP.(zonnepanelen)
Indien u er niet uitkomt , stap dan naar de vrederechter , uw rechten zijn geschonden , syndicus geeft u totaal verkeerde informatie.
tip: zoek een ZP installateur die het reilen en zeilen kent om ZP te plaatsen in een VME.
Hartelijk bedankt voor de feedback.
Het probleem is dat de syndicus zeker van zijn stuk is: Het dak boven mijn appartement is privé. Hij bevestigt dit ook per mail en verwijst naar ‘officiële documentatie’ in bijlage: Een powerpoint waarop staat dat het dak behoort tot de ‘logement’ en niet het ‘magasin’ (gebouw met woonwarenhuis op gelijkvloers en daarop op één verdieping appartementen – ieder appartement heeft dus een eigen dak zonder andere bewoners daaronder behalve het woonwarenhuis dus). Het gaat hier trouwens over een grote syndicus met verschillende kantoren in Brussel en Wallonië.
In de basisakte staat dat het geraamte van het gebouw behoort tot de gemeenschap:
Zijn per definitie gemeenschappelijke delen:
…
– de funderingen, de ruwbouw (gevelmuren, geveltoppen, scheidingsmuren en draagmuren,
vloeren zonder de vloerbedekking, buitenbekleding van het gebouw, het ruwbouwgedeelte van de
terrassen, gemeenheden en, meer algemeen, al wat het geraamte van het gebouw vormt);
– de buitenversieringen van de gevels van de gebouwen, inclusief de terrassen (wat hun
ruwbouwgedeelte betreft, zonder de bekleding), de balusters, de vensterbanken en balkons, met
uitzondering van de raamkaders en vensters zelf, de zonnelinden, stores en jaloezieën die private delen
zijn;…
Ik denk dat ik best in deze een advocaat gespecialiseerd in zakelijk recht zal raadplegen, het wordt mij wat te complex. Groene transitie, niets gemakkelijk aan! 🙂
De statuten van het gebouw meer bepaalt de basisakte geeft aan welke de gemeenschappelijke delen en privatieve delen zijn…..
Indien uit de basisakte blijkt dat het dak privatief is dan is het uw dak en staat u zelf in voor het onderhoud van het dak.
Neemt niet weg dat er bijkomende bepalingen (kunnen) staan in de statuten van het gebouw wat mag en niet , bv. uitzicht van het gebouw kan/mag niet gewijzigd worden en diens meer.
ZP. (kunnen) het uitzicht van het gebouw wijzigen….ect (4/5 stemmen)
Werken aan de gemene delen , gemene koker voor de kabels = 2/3 stemmen.
Ik denk dat ik best in deze een advocaat gespecialiseerd in zakelijk recht zal raadplegen, het wordt mij wat te complex. Groene transitie, niets gemakkelijk aan!
Inderdaad , kort op de bal spelen….
inderdaad kort op de bal spelen…..syndicus had uw tijdig ingediend agendapunt moeten opnemen ….zodat het agendapunt kon besproken en beslist worden……