Geachte,
Ik ben eigenaar van een studio op de bovenste verdieping met een groot dakterras. N.a.v. een lek van de roofing van het terras dient de roofing te worden vervangen.
De syndicus verplicht mij op eigen kosten de terras tegels (oorspronkelijke tegels aangelegd bij de bouw) te verwijderen om de roofing te vervangen. Volgens de basisakte zijn de bekledingen van de balkons en terrassen privatief.
Betekent dit dat voor een herstelling van de algemene ( dak onderliggende appartement) de desbetreffende eigenaar op eigen kosten, de “oorspronkelijke” tegels moet verwijderen om de herstelling mogelijk te maken?
Is hierover een wettekst?
5 Antwoord
Wie betaalt de herstelling van het dakterras?
Dat is dikwijls een punt van discussie… Een dakterras wordt immers uitsluitend gebruikt door één mede-eigenaar, maar het onderliggend dak is in principe wel gemeenschappelijk. Onlangs vroeg een abonnee ons wie in zo’n geval dan moet opdraaien voor de kosten van een herstelling van het dak…
Wat zegt de basisakte? Dat is dan uiteraard van belang. In de meeste basisaktes is voorzien dat niet enkel het dak, maar ook het dakterras gemeenschappelijk is. Dit neemt niet weg dat enkel de eigenaar, wiens appartement aansluit bij het dakterras, het effectief gebruikt.
Betaalt iedereen dan mee voor de herstelling? Dat is niet automatisch zo! De vrederechter (Sint-Kwintens-Lennik van 23 januari 1997) oordeelde ooit dat de eigenaars van de dakappartementen moeten instaan voor het normale onderhoud en de inrichting van het dakterras dat zij mogen gebruiken. Ze moeten met name instaan voor al hetgeen zich boven de waterdichte afdeklaag van het terras bevindt.
En wat bij de herstelling van de ruwbouw van het dak? Moet het onderliggende dak hersteld worden, dan kan het voor die werkzaamheden nodig zijn dat de tegels verwijderd en teruggeplaatst worden. Ook hier moet volgens dezelfde rechter de mede-eigenaar die het dakterras gebruikt voor betalen. Alle mede-eigenaars betalen wel mee voor de herstelling van het dak, zelfs bv. de herstelling van de waterdichting tenzij de beschadiging ontstond door het gebruik van het dakterras. In dat geval betaalt immers alleen de gebruiker van dat dakterras…
Ook als het dakterras in de basisakte omschreven is als ‘gemeenschappelijk’, moeten de mede-eigenaars die er gebruik van maken betalen voor het uitvoeren van bepaalde herstellingen.
“tenzij de beschadiging ontstond door het gebruik van het dakterras. In dat geval betaalt immers alleen de gebruiker van dat dakterras…”
Zoals het vonnis duidelijk stelt moet de eigenaar enkel die kosten betalen indien de schade door zijn fout is tot stand gekomen. Er moet dus een oorzakelijk verband zijn tussen (verkeerd) gebruik van het terras en de schade die er het gevolg van is. In de andere gevallen zijn alle kosten die nodig zijn om de waterdichtheid van het dak te herstellen voor rekening van de VME, inclusief afbraak en herplaatsen van de private tegels.
