Beste
De syndicus rekent de inlichtingen kavel bouwheer bij een tekoopstelling voor de notaris door aan de VME om daarna zogezegd de VME een factuur op te maken aan de bouwheer.
Is dat boekhoudkundig een correcte manier? Ik stel me de vraag: waarom niet direct de bouwheer de factuur te geven?
Met vriendelijke groet
RMalfait
6 Antwoord
antwoord syndicus:
‘Ik begrijp uw redenering maar uit veiligheidsoverwegingen kunnen wij de voorgestelde werkwijze niet toepassen.
Stel dat de notaris toch vergeet of nalaat de contractueel voorziene kost voor onze notarisinlichtingen in te houden en bijgevolg dit niet aan ons kantoor kan doorstorten, dan zitten wij met de gebakken peren en moeten wij een uitgetreden eigenaar (juridisch) achtervolgen voor een dergelijk klein bedrag.
Om controle te houden over de naleving van het contract zorgen wij daarom zelf voor deze betaling via de rekening van de VME (met wie deze contractuele afspraak wordt gemaakt) en verrekening via de individuele afrekening. Zo wordt het in alle 220 residenties onder ons beheer toegepast. Ook collega’s doen dit op deze manier, leert navraag mij.’
- uit veiligheidsoverwegingen !! al dan niet betaling
- en als de VME met de \’gebakken peren\’ blijft zitten ?…euh dat is niet erg
- naleving van het syndicuscontract / VME …wat is er overeengekomen ? ….indien wat men overeengekomen is , ingaat tegen de wet mede-eigendom welke DWINGEND van toepassing is waar men in \’principe\’ niet van kan afwijken ook niet met een overeenkomst tussen partijen. MAAR en ja daar is een MAAR indien een vereniging met rechtspersoonlijkheid een beslissing neemt welke ingaat tegen deze dwingende wet is dit een onregelmatige / onrechtvaardig AV besluit welke specifieke nietigheidsgronden kent en indien men géén gebruik maak van art. 3.92 §3 krijgt het AV besluit een \’gezag van gewijsde\’ , is dan wat het is en uitvoerbaar. Enkel een nieuw AV besluit of de rechtelijke macht kan daaraan verhelpen en die beslissing , aanpassen of vernietigen , maw. het syndicuscontract / VME is wat het is niettegenstaande men de dwingende wet bepalingen niet heeft gerespecteerd mbt. notarisinlichtingen , (met wie deze contractuele afspraak wordt gemaakt)
Besluit:
- een AV beslissing (in dit geval syndicuscontract) en indien niet geprotesteerd binnen de 4 maand , cfr. art.3.92 §3 , krijgt een \’gezag van gewijsde\’ , is wat ze is en rechtsgeldig. https://trustadvocaten.be/nl/artikel/69/Feys
- syndicus begaat echter een deontologische fout , respecteert het BW niet inzake de mede-eigendom en de verplichtingen hem opgelegd krachtens de wet.Art. 78.De vastgoedmakelaar-syndicus respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van een goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt.
Indien noch het syndicuscontract noch een geldig AV besluit voorligt mbt. ‘inlichtingen’ kavel overdracht , kan de syndicus dit NIET aanzien als een aanvullende prestatie en is deze niet gemachtigd deze aan te rekenen , noch aan de VME noch aan de verkopende/eigenaar van het kavel.
Ik ontving volgende reactie van de syndicus. Volgens zijn raadsman van het CIB heeft hij enkel een overeenkomst met de VME en niet met de individuele mede-eigenaars. Het is dus logisch dat hij afrekent met de mede-eigendom, ook als dit een individuele kost is. Het is de VME die de individuele kost vervolgens afrekent met de individuele mede-eigenaar.
Dat weet iedereen….contract is afgesloten met de VME…..MAAR de dwingende wetgeving is wat ze is en de syndicus moet deze respecteren en volgen. Het kan niet zijn dat die individuele kost ‘inlichtingen notaris ‘ bij kaveloverdracht art. 3.94 ,verrekend wordt naar gans de VME (elke mede eigenaar) waar dit een kost is voor de uitredende eigenaar…..Ken het CIB maar al te goed en kan niet geloven dat het CIB het totale plaatje kent …..In bepaalde gevallen bv. bij betalingsachterstand en dergelijk is het inderdaad de VME die ervoor opdraait maar in deze casus is het duidelijk dat men de wet moet toepassen en de individuele mede-eigenaar moet vatten en niet de VME.
Vraag even aan de syndicus vraag en antwoord van het CIB…..
Blijkbaar is de syndicus net niet genoeg op de hoogte….u kan eventueel overwegen om klacht neer te leggen bij het BIV wegens schending deontologie…..en uit ervaring weet ik dat wanneer een dringende wetsbepaling zoals in dit geval , niet toegepast/gevolgd wordt het BIV steeds gevolg zal geven , al was het maar een waarschuwing of berisping…zaak opgelost , les geleerd.
Beste Lebragard
Ik kan u niet genoeg bedanken voor uw hulp en ondersteuning. Dankzij uw hulp kan ik me genoeg verweren en sta ik sterker in mijn schoenen om het tegen de syndicus op te nemen op de komende BAV.
Dit wordt dan één van de vele punten om op te nemen in een klacht mocht de syndicus beslissen om bij zijn standpunt te blijven.
Dank u wel.
Beste Lebragard
Dank u wel voor de interessante aanvulling op uw reeds ondersteunde antwoorden.
Er werden geen overeenkomsten gemaakt tussen de VME en de syndicus hierover. Bovendien zijn de aangerekende kosten niet opgenomen in het syndicuscontract. Nergens lees ik iets over deze kosten, niet in de RIO, niet in de statuten en niet in de notulen van alle jaren terug in de tijd. Ik merk enkel de facturen en betalingen op. Welke overlappen met het vorige boekjaar en ik hiervan geen facturen bekom. De syndicus bezorgt ze me niet en de CvR van vorig jaar heeft niks ondernomen met de hele controle van de financiën.
Daarbij komt dat het syndicuscontract van 23sept24, nog steeds niet ter beschikking is voor alle mede-eigenaars. Ik heb diverse malen gevraagd om het op het portaal te zetten. Tot op heden zonder gevolg.
Enkel zijn sommige mede-eigenaars de syndicus zo goed gezind dat ze geen kwaad zien in zijn handelen.
Ik neem deze bekomen informatie zeer ernstig en zal er alles aan doen om de syndicus aan te moedigen hiermee te stoppen.
Met vriendelijke groet
RMalfait