Beste
De syndicus rekent de inlichtingen kavel bouwheer bij een tekoopstelling voor de notaris door aan de VME om daarna zogezegd de VME een factuur op te maken aan de bouwheer.
Is dat boekhoudkundig een correcte manier? Ik stel me de vraag: waarom niet direct de bouwheer de factuur te geven?
Met vriendelijke groet
RMalfait
6 Antwoord
De syndicus rekent de inlichtingen kavel bouwheer , nieuwbouw , bij een tekoopstelling voor de notaris door aan de VME …..
Bij overdracht van een kavel al dan niet nieuwbouw is Art. 3.94. Overdracht van een kavel van toepassing en moet de syndicus bepaalde documenten/inlichtingen verstrekken aan oa. de notaris. (lees : onder andere aan de notaris)
De bouwheer is mede-eigenaar , verkoopt de ‘kavel’ , en de syndicus bezorgt de notaris de door de wet vereiste documenten/inlichtingen , moet de syndicus , indien dit voorzien is het syndicuscontract of een AV besluit , zijn ereloonnota/kosten , bezorgen aan de verkopende eigenaar zijnde de bouwheer. maw. de wet zegt art.3.94 §4 :
§ 4. De kosten voor de mededeling van de krachtens de paragrafen 1 tot 3 vereiste informatie worden gedragen door de uittredende mede-eigenaar.
De syndicus moet de factuur dus rechtstreeks bezorgen aan de bouwheer , mede-eigenaar.
De syndicus verrekend eerst aan de VME = zekerheid betaling , indien , zoals het moet , de factuur rechtstreeks bezorgd aan de bouwheer…..zou dit wel eens lang kunnen duren eer deze betaalt of helemaal NIET betaalt en zo deze niet betaalt is de VME en niet de syndicus het slachtoffer !
syndicuscontract.
Art. 3.89. Syndicus
§ 1. ………De bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars en de daaraan gekoppelde vergoeding, staan in een schriftelijke overeenkomst. Die overeenkomst omvat met name de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding behoudens beslissing van de algemene vergadering.
Het bezorgen van documenten/inlichten aan een notaris , makelaar ect…bij overdracht van een kavel is een wettelijke omschreven taak voor de syndicus en dus inbegrepen in zijn taak als beheerder , behoudens anders overeengekomen met de VME / syndicuscontract , aanvullende prestatie of AV beslissing zodat deze ‘kosten’ X bedrag , kan/mag aanrekenen.
Dank u wel voor het heldere antwoord.
Graag gedaan en aanvullend:
Syndicus kan eenvoudig het verschuldigd bedrag “mededeling” (indien gerechtvaardigd) eenvoudig meedelen aan de notaris = Art. 3.94. Overdracht van een kavel , zodat de notaris dit verrekend en dat bedrag , bij de verkoop inhoudt en bezorgd aan de syndicus.
Art. 3.94. Overdracht van een kavel
§ 1.
…….
2° het bedrag van de eventuele door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen, daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering, alsook de kosten voor de mededeling van de krachtens deze paragraaf en paragraaf 2 vereiste informatie;
Dank u wel voor deze aanvulling.
Met vriendelijke groet
RMalfait
Beste Lebragard
Op mijn vraag aan de syndicus omdat in de toekomst via de notaris te regelen was dit de reactie:
‘Ik begrijp uw redenering maar uit veiligheidsoverwegingen kunnen wij de voorgestelde werkwijze niet toepassen.
Stel dat de notaris toch vergeet of nalaat de contractueel voorziene kost voor onze notarisinlichtingen in te houden en bijgevolg dit niet aan ons kantoor kan doorstorten, dan zitten wij met de gebakken peren en moeten wij een uitgetreden eigenaar (juridisch) achtervolgen voor een dergelijk klein bedrag.
Om controle te houden over de naleving van het contract zorgen wij daarom zelf voor deze betaling via de rekening van de VME (met wie deze contractuele afspraak wordt gemaakt) en verrekening via de individuele afrekening. Zo wordt het in alle 220 residenties onder ons beheer toegepast. Ook collega’s doen dit op deze manier, leert navraag mij.’
Ik begrijp hieruit: de syndicus heeft de sleutel van onze kluis en gebruikt deze naar eigen goeddunken.
Met vriendelijke groet
RMalfait
antwoord syndicus:
‘Ik begrijp uw redenering maar uit veiligheidsoverwegingen kunnen wij de voorgestelde werkwijze niet toepassen.
Stel dat de notaris toch vergeet of nalaat de contractueel voorziene kost voor onze notarisinlichtingen in te houden en bijgevolg dit niet aan ons kantoor kan doorstorten, dan zitten wij met de gebakken peren en moeten wij een uitgetreden eigenaar (juridisch) achtervolgen voor een dergelijk klein bedrag.
Om controle te houden over de naleving van het contract zorgen wij daarom zelf voor deze betaling via de rekening van de VME (met wie deze contractuele afspraak wordt gemaakt) en verrekening via de individuele afrekening. Zo wordt het in alle 220 residenties onder ons beheer toegepast. Ook collega’s doen dit op deze manier, leert navraag mij.’
- uit veiligheidsoverwegingen !! al dan niet betaling
- en als de VME met de \’gebakken peren\’ blijft zitten ?…euh dat is niet erg
- naleving van het syndicuscontract / VME …wat is er overeengekomen ? ….indien wat men overeengekomen is , ingaat tegen de wet mede-eigendom welke DWINGEND van toepassing is waar men in \’principe\’ niet van kan afwijken ook niet met een overeenkomst tussen partijen. MAAR en ja daar is een MAAR indien een vereniging met rechtspersoonlijkheid een beslissing neemt welke ingaat tegen deze dwingende wet is dit een onregelmatige / onrechtvaardig AV besluit welke specifieke nietigheidsgronden kent en indien men géén gebruik maak van art. 3.92 §3 krijgt het AV besluit een \’gezag van gewijsde\’ , is dan wat het is en uitvoerbaar. Enkel een nieuw AV besluit of de rechtelijke macht kan daaraan verhelpen en die beslissing , aanpassen of vernietigen , maw. het syndicuscontract / VME is wat het is niettegenstaande men de dwingende wet bepalingen niet heeft gerespecteerd mbt. notarisinlichtingen , (met wie deze contractuele afspraak wordt gemaakt)
Besluit:
- een AV beslissing (in dit geval syndicuscontract) en indien niet geprotesteerd binnen de 4 maand , cfr. art.3.92 §3 , krijgt een \’gezag van gewijsde\’ , is wat ze is en rechtsgeldig. https://trustadvocaten.be/nl/artikel/69/Feys
- syndicus begaat echter een deontologische fout , respecteert het BW niet inzake de mede-eigendom en de verplichtingen hem opgelegd krachtens de wet.Art. 78.De vastgoedmakelaar-syndicus respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van een goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt.
Beste Lebragard
Dank u wel voor de interessante aanvulling op uw reeds ondersteunde antwoorden.
Er werden geen overeenkomsten gemaakt tussen de VME en de syndicus hierover. Bovendien zijn de aangerekende kosten niet opgenomen in het syndicuscontract. Nergens lees ik iets over deze kosten, niet in de RIO, niet in de statuten en niet in de notulen van alle jaren terug in de tijd. Ik merk enkel de facturen en betalingen op. Welke overlappen met het vorige boekjaar en ik hiervan geen facturen bekom. De syndicus bezorgt ze me niet en de CvR van vorig jaar heeft niks ondernomen met de hele controle van de financiën.
Daarbij komt dat het syndicuscontract van 23sept24, nog steeds niet ter beschikking is voor alle mede-eigenaars. Ik heb diverse malen gevraagd om het op het portaal te zetten. Tot op heden zonder gevolg.
Enkel zijn sommige mede-eigenaars de syndicus zo goed gezind dat ze geen kwaad zien in zijn handelen.
Ik neem deze bekomen informatie zeer ernstig en zal er alles aan doen om de syndicus aan te moedigen hiermee te stoppen.
Met vriendelijke groet
RMalfait
Indien noch het syndicuscontract noch een geldig AV besluit voorligt mbt. ‘inlichtingen’ kavel overdracht , kan de syndicus dit NIET aanzien als een aanvullende prestatie en is deze niet gemachtigd deze aan te rekenen , noch aan de VME noch aan de verkopende/eigenaar van het kavel.
Ik ontving volgende reactie van de syndicus. Volgens zijn raadsman van het CIB heeft hij enkel een overeenkomst met de VME en niet met de individuele mede-eigenaars. Het is dus logisch dat hij afrekent met de mede-eigendom, ook als dit een individuele kost is. Het is de VME die de individuele kost vervolgens afrekent met de individuele mede-eigenaar.
Dat weet iedereen….contract is afgesloten met de VME…..MAAR de dwingende wetgeving is wat ze is en de syndicus moet deze respecteren en volgen. Het kan niet zijn dat die individuele kost ‘inlichtingen notaris ‘ bij kaveloverdracht art. 3.94 ,verrekend wordt naar gans de VME (elke mede eigenaar) waar dit een kost is voor de uitredende eigenaar…..Ken het CIB maar al te goed en kan niet geloven dat het CIB het totale plaatje kent …..In bepaalde gevallen bv. bij betalingsachterstand en dergelijk is het inderdaad de VME die ervoor opdraait maar in deze casus is het duidelijk dat men de wet moet toepassen en de individuele mede-eigenaar moet vatten en niet de VME.
Vraag even aan de syndicus vraag en antwoord van het CIB…..
Blijkbaar is de syndicus net niet genoeg op de hoogte….u kan eventueel overwegen om klacht neer te leggen bij het BIV wegens schending deontologie…..en uit ervaring weet ik dat wanneer een dringende wetsbepaling zoals in dit geval , niet toegepast/gevolgd wordt het BIV steeds gevolg zal geven , al was het maar een waarschuwing of berisping…zaak opgelost , les geleerd.
Beste Lebragard
Ik kan u niet genoeg bedanken voor uw hulp en ondersteuning. Dankzij uw hulp kan ik me genoeg verweren en sta ik sterker in mijn schoenen om het tegen de syndicus op te nemen op de komende BAV.
Dit wordt dan één van de vele punten om op te nemen in een klacht mocht de syndicus beslissen om bij zijn standpunt te blijven.
Dank u wel.
@ RMalfait……. om het tegen de syndicus op te nemen op de komende BAV.
Dit wordt dan één van de vele punten om op te nemen in een klacht mocht de syndicus beslissen om bij zijn standpunt te blijven.
tip : bespreek met de raad en CvR wat “juist” is , agendapunt kosten informatieplicht/boekhouding
Op de BAV , Stem tegen , de gang van zaken en laat duidelijk opnemen in de notulen dat u (men) wil dat de syndicus zijn beheer doet conform de statuten en de wet en in dit specifiek geval conform art.3.94 , 3.95. (Overdracht van een kavel) (Achterstallen in geval van kaveloverdracht)
Indien de syndicus niet meegaat in het verhaal , leg dan nadien klacht neer bij het BIV. Een procedure bij de vrederechter is……te duur = kosten baten analyse. Ook een syndicus staat niet boven de wet , integendeel…maar een syndicus die de statuten en de wet WEL respecteert is ‘goud’ waard , duidelijk voor iedereen 🙂
Samengevat :
KOSTEN INFORMATIEPLICHT
Omtrent de vraag wie deze kosten in het verleden ten laste diende te nemen, bestond vroeger dikwijls discussie , maar is nu duidelijk bepaalt en dit in tegenstelling met de vroegere wetgeving van voor 2010.
De wet van 2 juni 2010 heeft op dit specifiek ‘probleem’ ingespeeld door te bepalen dat de kosten voor de mededeling van de informatie van artikel 577-11, § 1 en § 2 BW automatisch ten laste worden gelegd van de overdragende mede-eigenaar.
en
De wet van 18 juni 2018 is nog duidelijker en bepaalt nu art.3.94 §1 °2 , dat de kosten voor de mededeling worden gedragen door de uittredende mede-eigenaar.
Dit houdt in dat ook in relatie tot de vereniging van mede-eigenaars art. 3.95 § 4 bepaalt en dit immers op dwingende wijze dat : “ § 4. De kosten voor de mededeling van de krachtens de paragrafen 1 tot 3 vereiste informatie worden gedragen door de uittredende mede-eigenaar. “ en dus niet de andere mede-eigenaars / VME.
Dit betekent overigens ook dat deze kosten niet contractueel – in de verkoopovereenkomst – op de koper kunnen worden afgewenteld .
maw. De syndicus zal het nodige moeten doen en handelen conform art. 3.94 §1
2° het bedrag van de eventuele door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen, daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering, alsook de kosten voor de mededeling van de krachtens deze paragraaf en paragraaf 2 vereiste informatie;
zodat de verkopende notaris deze kosten finaal kan verrekenen bij het verlijden van de verkoopakte , zodat de syndicus zijn kosten voor de mededeling kan bekomen en indien deze dat nalaat deze ‘kost informatieplicht’ in géén enkel geval kan doorrekenen aan de VME.
noot : de info in deze bijdrage gegeven is ‘juridisch’ geverifieerd en correct bevonden 🙂
Kan u ons op de hoogte houden…..
Beste Lebragard
Het betreffende onderwerp heb ik voorgelegd aan de raad van zodra ik dit ontdekte. Ik ben de CvR voor de periode aug 2024 – 2025. Ik informeerde me bij de CvR van vorige jaren 2022 – 2023 en 2023 – 2024 met de vraag hoe zij controleerde of de bedragen terug op de VME-bankrekening kwamen. Het antwoord van beide was dat ze totaal geen controle hebben uitgevoerd over de hele periode. En de raad bestaat uit 5 personen waarvan één enkel zich inzet voor de VME.
Ik breng het ter sprake op de BAV wanneer we bij het agendapunt aankomen over een factuur die werd betaald zonder de AV te raadplegen en mededinging vereist was volgens onze statuten. Bovendien vraag ik al meer dan een maand naar het verzekeringscontract wat reeds gestart is vorig jaar mei2024 en betaald in oktober 2024. Daarbij komt nog dat de makelaar in hetzelfde kantoor zit dan de syndicus. Wat nergens werd gemeld dat er belangenvermenging mogelijk is.
De agendapunten voor de komende BAV zijn reeds bepaald. Het is zelfs zo dat mijn opgegeven agendapunten niet werden opgenomen. Een agendapunt over een beschadigd vliegenraam werd wel opgenomen. Het gaat over vernielde vliegenramen door vogels. Deze wil men door de VME laten betalen.
Ik kan u zeker op de hoogte houden. Wordt vervolgd…
Ontvangen reactie van de syndicus: ‘In het syndicuscontract is vastgelegd dat deze kosten als aanvullende prestaties worden beschouwd en privatief worden aangerekend.
Aangezien alle afrekeningen zijn voldaan, is deze kost gedragen door de betrokken privatieve eigenaars.’
Rekeningen zijn voldaan en gedragen door die eigenaar (bouwheer) en niet gans de VME
en
Er staan nog 2 appartementen te koop.
bouwheer is dus géén uittredende mede eigenaar , heeft nog kavels…..en dus nog steeds lid van die VME, vandaar dat die kost privatief kan/wordt aangerekend.
( § 4. De kosten voor de mededeling van de krachtens de paragrafen 1 tot 3 vereiste informatie worden gedragen door de uittredende mede-eigenaar. “ en dus niet de andere mede-eigenaars / VME.)
Beschouw deze ‘casus’ als opgelost.
Dank u wel voor uw hulp.
Met vriendelijke groet
RMalfait
Beste Lebragard
Hoe dient het dan te verlopen als een eigenaar zijn appartement verkoopt? Mag dan de syndicus de opgesomde bedragen afrekenen van de VME bankrekening?
Dient het bedrag 50 euro voor’ Inlichting kavel bouwheer’ in het contract van de syndicus te staan?
Alvast bedankt voor uw extra informatie.
Mvg
RMalfait
Dank u wel voor het heldere antwoord.