- Situatieschets:
Ik woon op de 4de en de hoogste verdieping van een appartementsblok met 62 appartementen. 10 appartementen zijn op de 4de en hoogste verdieping waarvan alle schouwen, buizen verluchting, enz. afzonderlijk per appartement door de zolder rechtstreeks door het dak gaan.
Van alle onderliggende appartementen (gelijkvloers, 1ste, 2de en 3de verdieping) gaan alle schouwen van verwarming, buizen van verluchting, enz. naar een gemeenschappelijke schouw die van onderaan het gebouw tot boven door het dak gaat en dus ook de hoogste verdieping passeert, maar die daar geen gebruik van maken dus.
- De feiten:
In 2024 kreeg ik lekken in de badkamer afkomstig van slecht geïsoleerde buizen op de zolder. De kosten van herstelling, uitgevoerd in 2025, werden mij individueel door de syndicus aangerekend. De afvoerbuizen op de zolder werden als privaat beschouwd omdat deze enkel door mij worden gebruikt.
Momenteel worden er werken uitgevoerd aan de algemene schouw die door de onderliggende appartementen worden gebruikt maar niet door de 4de verdieping worden gebruikt. Wij moeten echter wel delen in de kosten omdat deze schouwen gemeenschappelijk zijn, alhoewel we deze dus niet gebruiken. - Nota van de syndicus:
In deze nota citeert de syndicus welke delen gemeenschappelijk zijn volgens de notariële basisakte:- “Artikel 6: Beschrijving van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Artikel 6.4.: niveau van de daken.
=> De ruimten en schouwen voor verluchting, afvoer, aanvoer en leidingen - Artikel 7: Gemeenschappelijke zaken
Artikel 7.1.: Zaken in onverdeeldheid tussen alle mede-eigenaars die ook door alle mede-eigenaars worden gebruikt.
=> De schouwen, verluchtingspijpen met kappen en schachten over de hele hoogte ervan.
Op basis van deze grond zullen dus alle mede-eigenaars bijdragen in de kosten van de schouwrenovatie, dit volgens hun respectievelijke aandelen.
- “Artikel 6: Beschrijving van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
- De vragen:
- Moeten de hoogste verdiepingen die geen gebruik maken van de schouw, gelet op voorgaande elementen, meebetalen voor de werken aan de schouw die ze niet gebruiken?
- Of moeten de herstellingen die bij mij op zolder werden uitgevoerd in 2025 dan ook niet verdeeld worden over de gemeenschap?
5 Antwoord
Bijkomende gegevens ter verduidelijking van de oorspronkelijke vraag (nog een artikel uit de basisakte en overzicht + kosten van de werken:
In de notariële basisakte staat ook nog het volgende beschreven:
Zoals reeds aangegeven , Om een “juist” antwoord te kunnen is een grondige lezing van de volledige statuten van het gebouw = basisakte en Reglement van mede eigendom noodzakelijk….. ….Hoe oud zijn uw statuten ? zijn deze gecoördineerd geweest ? moeilijk te geloven dat de statuten van een VME met 62 appartementen géén bijzondere gemeenschappelijke delen heeft ect….
U geeft nu ook aan , staat ook nog het volgende beschreven , fragmentarisch/paragrafisch lezen en concluderen is not done , men moet de statuten alsook de wet in zijn totaal begrijpend lezen , alle bepalingen vullen elkaar al dan niet aan…Uw VME van 62 appartementen… welke juridische entiteit heeft deze ? Is er één hoofdvereniging ? met deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid ? of is het de “betaler beslist” ect….allemaal zaken die doorslaggevend en bepalend zijn.
7.2 Zaken die slechts tot gebruik van enkele of sommige mede-eigenaars dienen.
Niettegenstaande ze gemeenschappelijke zijn, dienen de hierna vermelde zaken tot het uitsluitend genot en gebruik van bepaalde mede-eigenaars, die de lasten ervan enkel tussen hen zullen omdelen.
De andere mede-eigenaars mogen dan ook geen gebruik maken van deze gemeenschappelijke zaken.
De verdeelsleutels hiervoor zijn vermeld onder artikel 18 hierna.
Nuttigheidscriterium wordt hier toegepast…is een aparte verdeelsleutel , deze is verschillend dan de verdeelsleutel voor de algemene gemeenschappelijke delen. Deze kosten/lasten zijn dus enkel en alleen voor die bepaalde mede eigenaar(s) = De verdeelsleutels hiervoor zijn vermeld onder artikel 18 hierna
7.2.2. Bijzonder gebruiksrecht nummer 2.
De liften, lifthallen en – schachten in het gebouw dienen tot het uitsluitend gebruik en genot van de appartementen van het type A, B, C, D, E en F die erdoor worden bediend.
Noot: Blok A = 10 app / Blok B = 10 app / Blok C = 9 app / Blok D = 10 / Blok E = 9 app / Blok F = 14 app (Totaal = 62 app)
Bijzonder gebruiksrecht = kosten/lasten enkel voor die groep mede eigenaars = nuttigheidscriterium al dan niet combinatie nut en aandelen , ook deze verdeelsleutel staat in de statuten….
Overzicht van de uitgevoerde werken en de kosten (+ kostenverdeling):
Werken zijn reeds uitgevoerd ! Hoop dan ook dat de werken goed zijn uitgevoerd rekening houdend met wat de VME/AV vooropgesteld heeft en overeengekomen is met de uitvoerder vd werken …een offerte prijs ” schouw geschikt maken voor plaatsen van hoogrendementsketels” zonder meer is not done… werken van die omvang moet men (VME/AV) vooraf een ingenieur/bouwkundige/architect aanstellen die een technisch dossier opstelt met lastenboek , de werken opvolgt/controleert en uiteindelijk goedkeurt…= goed uitgevoerde werken garantie verzekerd. Een syndicus , mede eigenaars zijn daar meestal niet bekwaam genoeg voor…en achteraf klagen over minder goed of slecht uitgevoerde werken ……duidelijke afspraken (lastenboek , technische voorwaarden , garantie ect…) is een must.
1. Aan verluchtingsbuizen op de zolder die enkel door 1 appartement van de 4de verdieping worden gebruikt:
747,15 €: isoleren van deze buizen om lekkend condenswater in het appartement te stoppen
240,76 €: herstellen plafond
Deze bedragen werden aan de betrokken eigenaar van de 4de verdieping aangerekend.
2. Aan de gemeenschappelijke schouw voor de gasbranders gebruikt door het gelijkvloers, 1ste, 2de en 3de verdieping, maar niet gebruikt door de 4de verdieping (om schouw geschikt te maken voor plaatsen van hoogrendementsketels):
“om schouw geschikt te maken voor plaatsen van hoogrendementsketels” = beter is om schouw geschikt te maken voor plaatsen van een condensatieketel , niet elke hoogrendementsketel is een condensatieketel ! HR ketels kan men niet meer nieuw plaatsen wel een condensatieketel.. Per definitie is de condensatieketel ook een hoogrendementsketel maar een hoogrendementsketel is daarom geen condensatieketel……Zo heb je standaard HR-ketels, HR+-ketels en ten slotte de hoog rendementsketel met het HR TOP-label en dat is de condensatieketel. (enkel de HR TOP toestellen kunnen/mogen nog nieuw geplaatst worden = schouwrenovatie noodzakelijk.
* 102.380,90 € aan schouw die zich in de schacht bevindt
* 4.452,00 € voor de hoogtewerker
* 9.330,12 € voor de verbinding in elk betrokken appartement van de schouw met de individuele brander
* Totaal van 116.163,02 dat werd verrekend naar alle eigenaars volgens hun aandelen in het gebouw.
Graag nog enige verduidelijking over het verdelen van de kosten?
Wake Up Call.
62 appartementen….!
Minstens de Raad van mede eigendom en zeker de Commissaris vd Rekeningen (CvR) aangesteld door de algemene vergadering die aanvaarden hun wettelijke opdracht/taak , moeten “enige” notie hebben van de statuten en van de appartementswet welke dwingend van toepassing is waar men niet van kan afwijken…ook niet conventioneel of statutair , indien ze daaraan niet voldoen kunnen deze hun opdracht/taak niet naar behoren doen ! ….met alle gevolgen van dien.
De statuten bepalen de kosten/lasten verdeling. De CvR moet weten waar deze mee bezig is en moet zijn taak doen met kennis van zaken en controleert dat de kost/lasten verdeling conform gebeurt zoals bepaalt in de statuten ect….Hoe kan deze anders controleren ?
De Raad controleert de syndicus dat deze het beheer doet volgens de statuten en wet en “at last” , alle eigenaars hebben gekocht bij een notaris die ook vraagt….is alles duidelijk ?…. Men koopt een appartement in gedwongen mede eigendom en men gaat akkoord met de statuten (!?) van het gebouw en dan wordt men “lid” van die Vereniging van Mede Eigenaars = toetredingscontract. Dan kan en mag men er toch vanuit gaan dat ze weten waarvoor ze moeten betalen en wanneer ect….
Een vrederechter zegt het zo in een vonnis :
“Een algemene vergadering betreft een soeverein orgaan. Zij wordt aangestuurd door mede-eigenaars die met kennis van zaken betrokken worden in het beslissingsproces. Zij horen zich vooraf duidelijk en voldoende te informeren over de ernst en de toedracht van gedane voorstellen en beslissingen. Zij kunnen zich bijtijds laten adviseren door een deskundige van hun keuze dan wel zich informeren bij een proffessionele syndicus die als specialist inzake het beheer van mede-eigendommen aandient.”Niemand kan een rechtmatig belang of rechten vorderen voortvloeiende uit zijn eigen onachtzaamheid of onbetamelijkheid
(nemo auditur turpitudinem allegans; ex turpi causa acto non oritur).
tip : 62 appartementen , ieder legt 20€ in = 1.240€ ….organiseer een info avond , een deskundige terzake (notaris , advocaat mede eigendom…) komt uw statuten toelichten en de appartementswet…..OMG , want een VME “oogst wat ze zelf zaait” en wat ze zaait daar moet de syndicus het mee doen , want de syndicus doet het beheer op aangeven van de VME/AV en is daarvoor als enige aansprakelijk , de VME/AV is als opdrachtgever er verantwoordelijk voor. (nadenkertje : verschil aansprakelijk/verantwoordelijk !)
Bijkomende gegevens ter verduidelijking van de oorspronkelijke vraag (nog een artikel uit de basisakte en overzicht + kosten van de werken:
In de notariële basisakte staat ook nog het volgende beschreven:
7.2 Zaken die slechts tot gebruik van enkele of sommige mede-eigenaars dienen.
Niettegenstaande ze gemeenschappelijke zijn, dienen de hierna vermelde zaken tot het uitsluitend genot en gebruik van bepaalde mede-eigenaars, die de lasten ervan enkel tussen hen zullen omdelen.
De andere mede-eigenaars mogen dan ook geen gebruik maken van deze gemeenschappelijke zaken.
De verdeelsleutels hiervoor zijn vermeld onder artikel 18 hierna.
7.2.2. Bijzonder gebruiksrecht nummer 2.
De liften, lifthallen en – schachten in het gebouw dienen tot het uitsluitend gebruik en genot van de appartementen van het type A, B, C, D, E en F die erdoor worden bediend.
Noot: Blok A = 10 app / Blok B = 10 app / Blok C = 9 app / Blok D = 10 / Blok E = 9 app / Blok F = 14 app (Totaal = 62 app)
Overzicht van de uitgevoerde werken en de kosten (+ kostenverdeling):
1. Aan verluchtingsbuizen op de zolder die enkel door 1 appartement van de 4de verdieping worden gebruikt:
747,15 €: isoleren van deze buizen om lekkend condenswater in het appartement te stoppen
240,76 €: herstellen plafond
Deze bedragen werden aan de betrokken eigenaar van de 4de verdieping aangerekend.
2. Aan de gemeenschappelijke schouw voor de gasbranders gebruikt door het gelijkvloers, 1ste, 2de en 3de verdieping, maar niet gebruikt door de 4de verdieping (om schouw geschikt te maken voor plaatsen van hoogrendementsketels):
* 102.380,90 € aan schouw die zich in de schacht bevindt
* 4.452,00 € voor de hoogtewerker
* 9.330,12 € voor de verbinding in elk betrokken appartement van de schouw met de individuele brander
* Totaal van 116.163,02 dat werd verrekend naar alle eigenaars volgens hun aandelen in het gebouw.
Graag nog enige verduidelijking over het verdelen van de kosten?
Dank bij voorbaat.