- Situatieschets:
Ik woon op de 4de en de hoogste verdieping van een appartementsblok met 62 appartementen. 10 appartementen zijn op de 4de en hoogste verdieping waarvan alle schouwen, buizen verluchting, enz. afzonderlijk per appartement door de zolder rechtstreeks door het dak gaan.
Van alle onderliggende appartementen (gelijkvloers, 1ste, 2de en 3de verdieping) gaan alle schouwen van verwarming, buizen van verluchting, enz. naar een gemeenschappelijke schouw die van onderaan het gebouw tot boven door het dak gaat en dus ook de hoogste verdieping passeert, maar die daar geen gebruik van maken dus.
- De feiten:
In 2024 kreeg ik lekken in de badkamer afkomstig van slecht geïsoleerde buizen op de zolder. De kosten van herstelling, uitgevoerd in 2025, werden mij individueel door de syndicus aangerekend. De afvoerbuizen op de zolder werden als privaat beschouwd omdat deze enkel door mij worden gebruikt.
Momenteel worden er werken uitgevoerd aan de algemene schouw die door de onderliggende appartementen worden gebruikt maar niet door de 4de verdieping worden gebruikt. Wij moeten echter wel delen in de kosten omdat deze schouwen gemeenschappelijk zijn, alhoewel we deze dus niet gebruiken. - Nota van de syndicus:
In deze nota citeert de syndicus welke delen gemeenschappelijk zijn volgens de notariële basisakte:- “Artikel 6: Beschrijving van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Artikel 6.4.: niveau van de daken.
=> De ruimten en schouwen voor verluchting, afvoer, aanvoer en leidingen - Artikel 7: Gemeenschappelijke zaken
Artikel 7.1.: Zaken in onverdeeldheid tussen alle mede-eigenaars die ook door alle mede-eigenaars worden gebruikt.
=> De schouwen, verluchtingspijpen met kappen en schachten over de hele hoogte ervan.
Op basis van deze grond zullen dus alle mede-eigenaars bijdragen in de kosten van de schouwrenovatie, dit volgens hun respectievelijke aandelen.
- “Artikel 6: Beschrijving van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
- De vragen:
- Moeten de hoogste verdiepingen die geen gebruik maken van de schouw, gelet op voorgaande elementen, meebetalen voor de werken aan de schouw die ze niet gebruiken?
- Of moeten de herstellingen die bij mij op zolder werden uitgevoerd in 2025 dan ook niet verdeeld worden over de gemeenschap?
5 Antwoord
Ik beantwoord de vragen met de gegeven informatie…….
Uitgangspunt is dat de lasten/kosten verdeling moet gebeuren zoals vermeld staat in de statuten van het gebouw er zijn drie mogelijkheden:
- volgens aandelen
- volgens het nuttigheidscriterium (enkel voor die bijzondere gemeenschappelijke delen ook wel particuliere gemeenschappelijke delen genoemd;;; voor die bepaalde mede eigenaars dus niet voor ALLE mede eigenaars
- combinatie aandelen/nuttigheid
Belangrijk is daarom wat zijn de gemeenschappelijke delen en wat zijn de privatieve delen en de statuten vh gebouw geven daarover uitsluitsel.
Nu uw vragen :
- Moeten de hoogste verdiepingen die geen gebruik maken van de schouw, gelet op voorgaande elementen, meebetalen voor de werken aan de schouw die ze niet gebruiken?
- Of moeten de herstellingen die bij mij op zolder werden uitgevoerd in 2025 dan ook niet verdeeld worden over de gemeenschap?
1. indien die schouw deel uitmaakt van de gemeenschappelijke delen…..moeten ook zij die er géén gebruik van maken meebetalen voor werken aan die schouw behoudens anders bepaalt in de statuten….
2. idem als 1 en de feiten : In 2024 kreeg ik lekken in de badkamer afkomstig van slecht geïsoleerde buizen op de zolder. De kosten van herstelling, uitgevoerd in 2025, werden mij individueel door de syndicus aangerekend. De afvoerbuizen op de zolder werden als privaat beschouwd omdat deze enkel door mij worden gebruikt.
Een syndicus heeft geen enkele bevoegdheid/vrijheid te bepalen wat gemeenschappelijk of privatief is….de statuten bepalen dat en niet de syndicus….en ? zijn deze afvoerbuizen als privatief benoemd ?
Algemeen , ook al maakt men geen gebruik van gemeenschappelijke delen is dat géén vrijgeleide om vrijgesteld te worden van kosten/lasten. R.Timmermans geeft als voorbeeld , eigenaar gebruikt altijd een zaklamp in het donker en nooit de lichtschakelaar….eigenaar gebruikt nooit de lift…..eigenaar gebruikt nooit de tuin….is deze daarom vrijgesteld !
Kosten/lasten voor bijzondere gemeenschappelijke delen is echter enkel voor die groep van mede eigenaars cfr. statuten…..
- Nota van de syndicus:
In deze nota citeert de syndicus welke delen gemeenschappelijk zijn volgens de notariële basisakte:- “Artikel 6: Beschrijving van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Artikel 6.4.: niveau van de daken.
=> De ruimten en schouwen voor verluchting, afvoer, aanvoer en leidingen - Artikel 7: Gemeenschappelijke zaken
Artikel 7.1.: Zaken in onverdeeldheid tussen alle mede-eigenaars die ook door alle mede-eigenaars worden gebruikt.
=> De schouwen, verluchtingspijpen met kappen en schachten over de hele hoogte ervan.
Op basis van deze grond zullen dus alle mede-eigenaars bijdragen in de kosten van de schouwrenovatie, dit volgens hun respectievelijke aandelen
- “Artikel 6: Beschrijving van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
1.duidelijk de ruimten en schouwen voor verluchting, afvoer , aanvoer en leiding zijn dus gemeenschappelijke delen maw.kosten/lasten voor ALLE mede eigenaars
2.hier maakt men een onderscheid en spreekt men over schouwen , verluchtingspijpen met kappen en schachten over de hele hoogte ervan EN die door ALLE mede eigenaars worden gebruikt ! dus ALLE mede eigenaars dragen bij in de kosten van de SCHOUWRENOVATIE !
Mijn mening….schouwrenovatie = kost voor alle mede eigenaars , die er gebruik van maken !! maw. de 10 bovenste appartementen maken er géén gebruik van en zijn dus vrijgesteld voor schouwrenovatie/kosten , maar niet vrijgesteld voor andere NIET-RENOVATIE-KOSTEN…en tav. niveau van de daken => De ruimten en schouwen voor verluchting, afvoer, aanvoer en leidingen zijn benoemd als gemeenschappelijk = kost/lasten voor ALLE mede eigenaars incl. de 10 bovenste appartementen.
Om een “juist” antwoord te kunnen is een grondige lezing van de volledige statuten van het gebouw = basisakte en Reglement van mede eigendom noodzakelijk….. ….Hoe oud zijn uw statuten ? zijn deze gecoördineerd geweest ? moeilijk te geloven dat de statuten van een VME met 62 appartementen géén bijzondere gemeenschappelijke delen heeft ect….
tip : vraag aan uw instrumenterende notaris uitleg mbt. die schouwen….feit blijft dat de kosten/lasten verdeling conform de bepalingen vd statuten moet gebeuren.
nuttigheidscriterium , bijzondere (particuliere) gemeenschappelijke delen = lees
Bijkomende gegevens ter verduidelijking van de oorspronkelijke vraag (nog een artikel uit de basisakte en overzicht + kosten van de werken:
In de notariële basisakte staat ook nog het volgende beschreven:
Zoals reeds aangegeven , Om een “juist” antwoord te kunnen is een grondige lezing van de volledige statuten van het gebouw = basisakte en Reglement van mede eigendom noodzakelijk….. ….Hoe oud zijn uw statuten ? zijn deze gecoördineerd geweest ? moeilijk te geloven dat de statuten van een VME met 62 appartementen géén bijzondere gemeenschappelijke delen heeft ect….
U geeft nu ook aan , staat ook nog het volgende beschreven , fragmentarisch/paragrafisch lezen en concluderen is not done , men moet de statuten alsook de wet in zijn totaal begrijpend lezen , alle bepalingen vullen elkaar al dan niet aan…Uw VME van 62 appartementen… welke juridische entiteit heeft deze ? Is er één hoofdvereniging ? met deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid ? of is het de “betaler beslist” ect….allemaal zaken die doorslaggevend en bepalend zijn.
7.2 Zaken die slechts tot gebruik van enkele of sommige mede-eigenaars dienen.
Niettegenstaande ze gemeenschappelijke zijn, dienen de hierna vermelde zaken tot het uitsluitend genot en gebruik van bepaalde mede-eigenaars, die de lasten ervan enkel tussen hen zullen omdelen.
De andere mede-eigenaars mogen dan ook geen gebruik maken van deze gemeenschappelijke zaken.
De verdeelsleutels hiervoor zijn vermeld onder artikel 18 hierna.
Nuttigheidscriterium wordt hier toegepast…is een aparte verdeelsleutel , deze is verschillend dan de verdeelsleutel voor de algemene gemeenschappelijke delen. Deze kosten/lasten zijn dus enkel en alleen voor die bepaalde mede eigenaar(s) = De verdeelsleutels hiervoor zijn vermeld onder artikel 18 hierna
7.2.2. Bijzonder gebruiksrecht nummer 2.
De liften, lifthallen en – schachten in het gebouw dienen tot het uitsluitend gebruik en genot van de appartementen van het type A, B, C, D, E en F die erdoor worden bediend.
Noot: Blok A = 10 app / Blok B = 10 app / Blok C = 9 app / Blok D = 10 / Blok E = 9 app / Blok F = 14 app (Totaal = 62 app)
Bijzonder gebruiksrecht = kosten/lasten enkel voor die groep mede eigenaars = nuttigheidscriterium al dan niet combinatie nut en aandelen , ook deze verdeelsleutel staat in de statuten….
Overzicht van de uitgevoerde werken en de kosten (+ kostenverdeling):
Werken zijn reeds uitgevoerd ! Hoop dan ook dat de werken goed zijn uitgevoerd rekening houdend met wat de VME/AV vooropgesteld heeft en overeengekomen is met de uitvoerder vd werken …een offerte prijs ” schouw geschikt maken voor plaatsen van hoogrendementsketels” zonder meer is not done… werken van die omvang moet men (VME/AV) vooraf een ingenieur/bouwkundige/architect aanstellen die een technisch dossier opstelt met lastenboek , de werken opvolgt/controleert en uiteindelijk goedkeurt…= goed uitgevoerde werken garantie verzekerd. Een syndicus , mede eigenaars zijn daar meestal niet bekwaam genoeg voor…en achteraf klagen over minder goed of slecht uitgevoerde werken ……duidelijke afspraken (lastenboek , technische voorwaarden , garantie ect…) is een must.
1. Aan verluchtingsbuizen op de zolder die enkel door 1 appartement van de 4de verdieping worden gebruikt:
747,15 €: isoleren van deze buizen om lekkend condenswater in het appartement te stoppen
240,76 €: herstellen plafond
Deze bedragen werden aan de betrokken eigenaar van de 4de verdieping aangerekend.
2. Aan de gemeenschappelijke schouw voor de gasbranders gebruikt door het gelijkvloers, 1ste, 2de en 3de verdieping, maar niet gebruikt door de 4de verdieping (om schouw geschikt te maken voor plaatsen van hoogrendementsketels):
“om schouw geschikt te maken voor plaatsen van hoogrendementsketels” = beter is om schouw geschikt te maken voor plaatsen van een condensatieketel , niet elke hoogrendementsketel is een condensatieketel ! HR ketels kan men niet meer nieuw plaatsen wel een condensatieketel.. Per definitie is de condensatieketel ook een hoogrendementsketel maar een hoogrendementsketel is daarom geen condensatieketel……Zo heb je standaard HR-ketels, HR+-ketels en ten slotte de hoog rendementsketel met het HR TOP-label en dat is de condensatieketel. (enkel de HR TOP toestellen kunnen/mogen nog nieuw geplaatst worden = schouwrenovatie noodzakelijk.
* 102.380,90 € aan schouw die zich in de schacht bevindt
* 4.452,00 € voor de hoogtewerker
* 9.330,12 € voor de verbinding in elk betrokken appartement van de schouw met de individuele brander
* Totaal van 116.163,02 dat werd verrekend naar alle eigenaars volgens hun aandelen in het gebouw.
Graag nog enige verduidelijking over het verdelen van de kosten?
Wake Up Call.
62 appartementen….!
Minstens de Raad van mede eigendom en zeker de Commissaris vd Rekeningen (CvR) aangesteld door de algemene vergadering die aanvaarden hun wettelijke opdracht/taak , moeten “enige” notie hebben van de statuten en van de appartementswet welke dwingend van toepassing is waar men niet van kan afwijken…ook niet conventioneel of statutair , indien ze daaraan niet voldoen kunnen deze hun opdracht/taak niet naar behoren doen ! ….met alle gevolgen van dien.
De statuten bepalen de kosten/lasten verdeling. De CvR moet weten waar deze mee bezig is en moet zijn taak doen met kennis van zaken en controleert dat de kost/lasten verdeling conform gebeurt zoals bepaalt in de statuten ect….Hoe kan deze anders controleren ?
De Raad controleert de syndicus dat deze het beheer doet volgens de statuten en wet en “at last” , alle eigenaars hebben gekocht bij een notaris die ook vraagt….is alles duidelijk ?…. Men koopt een appartement in gedwongen mede eigendom en men gaat akkoord met de statuten (!?) van het gebouw en dan wordt men “lid” van die Vereniging van Mede Eigenaars = toetredingscontract. Dan kan en mag men er toch vanuit gaan dat ze weten waarvoor ze moeten betalen en wanneer ect….
Een vrederechter zegt het zo in een vonnis :
“Een algemene vergadering betreft een soeverein orgaan. Zij wordt aangestuurd door mede-eigenaars die met kennis van zaken betrokken worden in het beslissingsproces. Zij horen zich vooraf duidelijk en voldoende te informeren over de ernst en de toedracht van gedane voorstellen en beslissingen. Zij kunnen zich bijtijds laten adviseren door een deskundige van hun keuze dan wel zich informeren bij een proffessionele syndicus die als specialist inzake het beheer van mede-eigendommen aandient.”Niemand kan een rechtmatig belang of rechten vorderen voortvloeiende uit zijn eigen onachtzaamheid of onbetamelijkheid
(nemo auditur turpitudinem allegans; ex turpi causa acto non oritur).
tip : 62 appartementen , ieder legt 20€ in = 1.240€ ….organiseer een info avond , een deskundige terzake (notaris , advocaat mede eigendom…) komt uw statuten toelichten en de appartementswet…..OMG , want een VME “oogst wat ze zelf zaait” en wat ze zaait daar moet de syndicus het mee doen , want de syndicus doet het beheer op aangeven van de VME/AV en is daarvoor als enige aansprakelijk , de VME/AV is als opdrachtgever er verantwoordelijk voor. (nadenkertje : verschil aansprakelijk/verantwoordelijk !)
aanvullend…..tip en goedkopere oplossing :
@DENDJO ben u lid van de Raad….maakt niet uit….vraagt aan de Raad en CvR dat de syndicus een bijzondere algemene vergadering organiseert met als agendapunt : 1) toelichting verdeelkosten vd. schouwrenovatie werken wie betaalt wat en waarom 2) toelichting van de statuten welk zijn de algemene en wat zijn de bijzondere algemene delen mbt. de kosten lasten verdeling.
Deze BAV kan aangevraagd worden indien de aanvrager(s) beschikt over ten minste 20% van de gemeenschappelijke aandelen cfr. Art. 3.87. §2 en of zoals bepaalt is in de statuten:
Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij aangetekende zending aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars.
Voordeel = syndicus wordt verplicht van deze vergadering te organiseren en tegelijk moet deze professioneel advies geven , maak notities , zorg voor duidelijke notulen , controleer of wat er gezegd/genotuleerd is conform is met de statuten….zo ja….des te beter en dan “werkt” de syndicus volgens het boekje. Win/win voor iedereen en alle mede eigenaars zijn dan goed op de hoogte……
Eerst en vooral even mijn dank aan ‘lebragard’ voor jouw gewaardeerde medewerking.
Ik zou eerst willen proberen met een verzoekschrift aan de Syndicus en de RME om tot een regeling te komen op basis van volgende elementen:
1. Basisakte Artikel 7: Gemeenschappelijke zaken
Artikel 7.1.: Zaken in onverdeeldheid tussen alle mede-eigenaars die ook door alle mede-eigenaars worden gebruikt.
=> De schouwen, verluchtingspijpen met kappen en schachten over de hele hoogte ervan.
Mijn opmerking: de schouwen waaraan de renovatiewerken plaats vinden worden niet door alle eigenaars gebruikt.
2. De beslissing van de Algemene Vergadering dd. 10.06.2025 is niet wettelijk omdat de kosten niet verdeeld zijn volgens het principe van het Burgerlijk Wetboek Art. 3.92, § 7, lid 2, m.a.w. dat het ‘Nutscriterium’ geschonden is.
3. Dat de vervaltermijn van 4 maand hier niet geldig is aangezien het gaat om een wettelijke overtreding.
4. Dat ik door tegen te stemmen op deze Algemene Vergadering duidelijk voorbehoud heb gemaakt, zowel de uit te voeren werken als over de verdeling van de kosten over alle eigenaars.
5. Over te gaan tot een correctie berekening volgens het principe van het nutscriterium voor alle betrokken eigenaars en mijn aandeel binnen de 14 dagen terug te betalen.
Procedure: eerst dus een gewoon schrijven, bij weigering aangetekend schrijven met eventueel na de verstreken termijn een verzoek bij de vrederechter.
Eerst en vooral even mijn dank aan ‘lebragard’ voor jouw gewaardeerde medewerking.
Vragen beantwoorden : duiding geven : gepast advies ….
Ik zou eerst willen proberen met een verzoekschrift aan de Syndicus en de RME om tot een regeling te komen ….
Ja en dat begrijp ik….maar u antwoord niet op mijn vragen….het kan goed zijn dat uw VME waaronder u en de syndicus totaal “fout” bezig is… , de statuten niet volgt ,deze fout interpreteert en toepast !
Ik herhaal : Welk is de Juridische Verdeling van uw VME/Gebouwencomplex ? Is er een Hoofdvereniging ? met deelverenigingen ? of is het één VME en de “betaler beslist” van toepassing , uw statuten bepalen welk regime van toepassing is !
Vandaar dat ik antwoord met het gegeven dat het één VME is zonder deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid…..dus Het principe van “de betaler beslist” is bij u van toepassing. Zo niet ! is mijn antwoord totaal anders !
Artikel 3.87 §6 BW = “de betaler beslist” =
Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten.
Uw verzoek aan de syndicus en RvM is een goed begin , de statuten moeten gerespecteerd worden maar worden deze ook correct toegepast ?…..
2. De beslissing van de Algemene Vergadering dd. 10.06.2025 is niet wettelijk omdat de kosten niet verdeeld zijn volgens het principe van het Burgerlijk Wetboek Art. 3.92, § 7, lid 2, m.a.w. dat het ‘Nutscriterium’ geschonden is.
Foute redenering….Art. 3.92 § 7 lid 2 geeft enkel aan dat:
Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen:
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.
en heeft niets te maken met het ‘Nuttigheidscriterium’ op zich.
De vrederechter zal zich beraden of de wijze van verdeling van de lasten zoals bepaalt in de statuten rechtvaardig en billijk en juist is en zo er géén gewijzigde omstandigheden zijn zal de vrederechter niets ondernemen , dit zou immers een ingrijpende beslissing zijn met rechtsgevolgen voor gans de VME…..
3. Dat de vervaltermijn van 4 maand hier niet geldig is aangezien het gaat om een wettelijke overtreding.
Fout….een AV beslissing behept met een wettelijke overtreding is daarom niet ongeldig !
Juridisch gezien is een VME/AV (als rechtspersoon) beslissing een afsplitsbare rechtshandeling, welk afzonderlijk aanvechtbaar is met specifieke nietigheidsgronden zodat men cfr. art 3.92§3 verplicht wordt op straffe van nietigheid, een vordering MOET in leiden binnen een termijn van vier maanden na de datum van de Algemene Vergadering . Het gaat om een vervaltermijn die voorzien wordt op straffe van nietigheid. Eens deze termijn verstreken is, zal elke vordering tot vernietiging onontvankelijk verklaard worden en wordt de beslissing in kwestie als definitief beschouwd , rechtsgeldig en uitvoerbaar.
Enkel , in uw geval , kan een ‘ nieuwe’ AV beslissing die beslissing van dd. 10.06.2025 aanpassen/veranderen !
4. Dat ik door tegen te stemmen op deze Algemene Vergadering duidelijk voorbehoud heb gemaakt, zowel de uit te voeren werken als over de verdeling van de kosten over alle eigenaars.
Is ook zo…..maar om uw rechten te vrijwaren had u binnen de 4 maand een rechtsvordering moeten indienen cfr. art. 3.92 §3 ! zo u aan dit recht verzaakt….herlees 3 , besluit is definitief rechtsgeldig en uitvoerbaar.
5. Over te gaan tot een correctie berekening volgens het principe van het nutscriterium voor alle betrokken eigenaars en mijn aandeel binnen de 14 dagen terug te betalen.
Procedure: eerst dus een gewoon schrijven, bij weigering aangetekend schrijven met eventueel na de verstreken termijn een verzoek bij de vrederechter.
Verzoek vrederechter , maak vooraf een kosten baten analyse… een rechtsvordering cfr. 3.92 §3 is nutteloos (vervaltermijn) en cfr. 3.92 § 7 geeft géén enkel uitsluitsel…en vraag advies/bijstand van een advocaat specialisatie appartementsrecht/zakenrecht.
Ik sluit af :
- syndicus moet de statuten vh gebouw respecteren en de kosten/lasten verdeling doen zoals bepaalt in de statuten….zo niet raakt dit de ‘Openbare Orde’
- de commissaris vd rekeningen moet met kennis van zaken de boekhouding controleren….
- de raad controleert de syndicus dat deze werkt conform de statuten…..
- de mede eigenaar(s) moet weten waar ze mee bezig zijn……
- een AV beslissing moet het algemeen gemeenschappelijk belang dienen , iemand die niet akkoord is , maakt gebruik van art.3.92§3 , indien niet moet deze zich schikken naar dat besluit…..
Ik zit een beetje vast: wat zou ik nu he best doen?
De reglementen die hier van toepassing zijn de volgende:
• De Basisakte dd. 24.02.1999
• Gecoördineerd Reglement van Mede-eigendom (AV 11.06.2018)
(Samen met de basisakte vormt dit reglement van mede-eigendom de statuten van de mede-eigendom).
• Reglement Inwendige Orde (AV 12.06.2019)
• Het Burgerlijk Wetboek (de wet dus)
Kan ik, mag ik die documenten op een of andere manier aan SmartSyndic overmaken, samen met het verslag (van 10.06.2025) waarin de beslissing werd opgenomen.
Er zijn dus eigenlijk 2 zaken:
1. Lek in mijn badkamer afkomstig van verluchtingsbuizen die via de zolder door het dak gaan. Tot tweemaal toe heb ik een brief gekregen van de syndicus dat deze kosten voor herstelling voor mij gelet op het feit dat ik alleen deze gebruik.
Ik heb 2 facturen betaald: het isoleren van de verluchtingsbuis en het herstel van de schade aan het plafond in de badkamer.
2. De renovatiewerken aan de (gemeenschappelijke) schouwen die niet door alle eigenaars gebruikt wordt, nl. de bovenste verdieping niet dus.
Ik zit een beetje vast: wat zou ik nu he best doen?
De reglementen die hier van toepassing zijn de volgende:
• De Basisakte dd. 24.02.1999
• Gecoördineerd Reglement van Mede-eigendom (AV 11.06.2018)
(Samen met de basisakte vormt dit reglement van mede-eigendom de statuten van de mede-eigendom).
• Reglement Inwendige Orde (AV 12.06.2019)
Er zijn dus eigenlijk 2 zaken:
1. Lek in mijn badkamer afkomstig van verluchtingsbuizen die via de zolder door het dak gaan. Tot tweemaal toe heb ik een brief gekregen van de syndicus dat deze kosten voor herstelling voor mij gelet op het feit dat ik alleen deze gebruik.
Ik heb 2 facturen betaald: het isoleren van de verluchtingsbuis en het herstel van de schade aan het plafond in de badkamer.
2. De renovatiewerken aan de (gemeenschappelijke) schouwen die niet door alle eigenaars gebruikt wordt, nl. de bovenste verdieping niet dus.
Juridisch is het een complexe zaak…..Uw statuten zijn 25 jaar oud….nooit gecoördineerd….en het reglement van mede eigendom wel….daar zijn (mogen) enkel de organisatorische bepalingen overgeheveld naar het RIO , lees volgende link :https://blog.smartsyndic.be/qa/rio-en-reglement-van-mede-eigendom-verplichtingen-en-leefregels/
Uw 2 zaken : volgens de ‘betaler beslist’ =
1 gebruik/lasten/privatief , wel dan heeft de AV daar géén beslissingsrecht over , niettegenstaande die verluchtingsbuizen gemeenschappelijk zijn , bepaalt art . 7.2 Zaken die slechts tot gebruik van enkele of sommige mede-eigenaars dienen.
Niettegenstaande ze gemeenschappelijke zijn, dienen de hierna vermelde zaken tot het uitsluitend genot en gebruik van bepaalde mede-eigenaars, die de lasten ervan enkel tussen hen zullen omdelen. = Artikel 3.87 §6 BW = “de betaler beslist”
2. schouwrenovatie = kost/lasten ENKEL voor diegenen die die schouw gebruiken conform artikel 7.1 maw. de bovenste verdiepingen zijn vrijgesteld. = Artikel 3.87 §6 BW = “de betaler beslist” de eigenaars van de bovenste verdieping kunnen niet deelnemen aan de stemming , enkel diegenen die (gaan) betalen.
afsluitend :
Blijkbaar zijn er weinig mede eigenaars ‘ inhoudelijk’ op de hoogte van de statuten van het gebouw getuige de AV beslissing kosten/verdeling mbt. de uitgevoerde werken….ook de Raad als CvR laten ‘steken’ vallen en ook de mede eigenaars gaan niet vrijuit…vandaar ook dat niet-juist , onregelmatige AV besluit van 10.06.2025 , strijdig met de statuten/wet en dat onder toeziend oog van de syndicus die eigenlijk beter moet weten of heeft deze uitdrukkelijk afstand genomen van die ‘onregelmatige AV beslissing’ en dit kenbaar maakt in de notulen van die vergadering ?
Ik gaf reeds aan : Enkel , in deze casus , géén beroep gedaan op art. 3.92 §3 , kan een ‘ nieuwe’ AV beslissing die beslissing van dd. 10.06.2025 aanpassen/veranderen !
Om (eventueel) uit de impasse te geraken zoek gelijkgezinden , ga in gesprek en informeer en zou ik de syndicus , de Raad en CvR , verzoeken tot het organiseren van een bijzondere algemene vergadering met als agendapunt :
1) toelichting verdeelkosten vd. schouwrenovatie werken wie betaalt wat en waarom
2) toelichting van de statuten welk zijn de algemene en wat zijn de bijzondere algemene delen mbt. de kosten lasten verdeling.
3) toelichting betaler beslist principe (hoofdvereniging ? deelverenigingen ?)
4) gelet op voorgaande 1) 2) en 3) ‘nieuwe’ informatie kan het AV besluit van 10.06.2025 aangepast/veranderd/gecorrigeerd worden……= boekhoudkundig mogelijk.
Indien géén mede werking kan u , liefst samen met gelijkgezinden , conform artikel 3.92 § 4 aan de rechter een algemene vergadering vragen….
- 4. Iedere mede-eigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd mede-eigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.
en/of de zaak voorlopig ‘on hold’ zetten….les geleerd….overkomt u géén tweede keer….en dien een agendapunt(en) in voor de volgende AV , duidelijkheid vereist ook van de syndicus ! U kan steeds klacht indienen bij het BIV….syndicus respecteert de statuten niet , geeft foute informatie met alle gevolgen van dien oa. onregelmatige AV beslissing met financiële schade als gevolg…..
aanvullend:
Uw 2 zaken : volgens de ‘betaler beslist’ =
1 gebruik/lasten/privatief , wel dan heeft de AV daar géén beslissingsrecht over , toch erover beslissen dan gaat ze haar bevoegdheid te buiten..en is op zich onregel-onrechtvaardig…
Bijkomende gegevens ter verduidelijking van de oorspronkelijke vraag (nog een artikel uit de basisakte en overzicht + kosten van de werken:
In de notariële basisakte staat ook nog het volgende beschreven:
7.2 Zaken die slechts tot gebruik van enkele of sommige mede-eigenaars dienen.
Niettegenstaande ze gemeenschappelijke zijn, dienen de hierna vermelde zaken tot het uitsluitend genot en gebruik van bepaalde mede-eigenaars, die de lasten ervan enkel tussen hen zullen omdelen.
De andere mede-eigenaars mogen dan ook geen gebruik maken van deze gemeenschappelijke zaken.
De verdeelsleutels hiervoor zijn vermeld onder artikel 18 hierna.
7.2.2. Bijzonder gebruiksrecht nummer 2.
De liften, lifthallen en – schachten in het gebouw dienen tot het uitsluitend gebruik en genot van de appartementen van het type A, B, C, D, E en F die erdoor worden bediend.
Noot: Blok A = 10 app / Blok B = 10 app / Blok C = 9 app / Blok D = 10 / Blok E = 9 app / Blok F = 14 app (Totaal = 62 app)
Overzicht van de uitgevoerde werken en de kosten (+ kostenverdeling):
1. Aan verluchtingsbuizen op de zolder die enkel door 1 appartement van de 4de verdieping worden gebruikt:
747,15 €: isoleren van deze buizen om lekkend condenswater in het appartement te stoppen
240,76 €: herstellen plafond
Deze bedragen werden aan de betrokken eigenaar van de 4de verdieping aangerekend.
2. Aan de gemeenschappelijke schouw voor de gasbranders gebruikt door het gelijkvloers, 1ste, 2de en 3de verdieping, maar niet gebruikt door de 4de verdieping (om schouw geschikt te maken voor plaatsen van hoogrendementsketels):
* 102.380,90 € aan schouw die zich in de schacht bevindt
* 4.452,00 € voor de hoogtewerker
* 9.330,12 € voor de verbinding in elk betrokken appartement van de schouw met de individuele brander
* Totaal van 116.163,02 dat werd verrekend naar alle eigenaars volgens hun aandelen in het gebouw.
Graag nog enige verduidelijking over het verdelen van de kosten?
Dank bij voorbaat.