Beste
Op de algemene vergadering in Februari laatsleden is beslist om 1600 per app te storten in het reserve fonts
aangezien er een groot werk zal uitgevoerd worden binnen enkele maanden.
Nu is er in Maart een app verkocht en die oude eigenaar heeft dat niet meer gestort
nu is mijn vraag.
Is het de oude eigenaar of de nieuwe eigenaar die dat nu moet storten
bedankt
3 Antwoord
Een beslissing van de AV vlak vóór de verkoop…
Vlak vóór de verkoop van een appartement kwam de algemene vergadering samen en besliste om dure verbouwingen uit te voeren. Wat als er bv. nog geen notulen zijn en/of de informatie van de syndicus niet meer up-to-date is? Wat zei de rechter erover?
Koper krijgt informatie vóór verkoop
Dubbele informatieplicht. De verkoper van een appartement heeft een dubbele informatieplicht tegenover de koper. Hij moet in de eerste plaats bepaalde informatie geven aan de koper vóór de ondertekening van de onderhandse akte en nadien nog bijkomende informatie vóór het verlijden van de notariële akte.
Verkoper, vastgoedmakelaar en notaris. Deze wettelijk voorziene informatieplicht bij verkoop rust niet enkel op de verkoper zelf, maar ook op de vastgoedmakelaar, de notaris of iedere andere beroepsmatige tussenpersoon die bij de verkoop tussenkomt. Vóór het ondertekenen van zowel de onderhandse als de notariële akte moet de koper de in de wet voorziene informatie krijgen. Die moet opgevraagd worden bij de syndicus.
Wat als belangrijke info ontbreekt?
Koper wist niets over goedgekeurde renovatie. In een recent arrest van het hof van beroep te Gent (31.10.2019) moest het hof zich uitspreken over een discussie die gerezen was tussen de kopers van een appartement en de verkoper. Op 13 november 2015 besliste de algemene vergadering van mede-eigenaars om ingrijpende renovatiewerken aan het gebouw uit te voeren en keurde zij daarvoor een offerte goed van € 323.595. Kort erna, in december 2015 werd de onderhandse verkoopovereenkomst gesloten en de notariële akte werd verleden in februari 2016. De notulen van de recente vergadering werden echter niet bezorgd door de syndicus en de verkoper gaf hier ook zelf geen informatie over.
Kopers vechten dit na de verkoop aan. Uiteindelijk werden de nieuwe eigenaars uitgenodigd voor de algemene vergadering van juni 2016 waarop beslist werd hoe de werken gefinancierd zouden worden. De kopers moesten een bedrag van € 6.504 betalen aan het reservefonds ter financiering van deze renovatiewerken. Daarop trokken de kopers naar de rechtbank. Als ze dit vooraf geweten hadden, zouden zij het appartement immers niet of alleszins niet tegen dezelfde prijs gekocht hebben.
Verkoper moet schadevergoeding betalen. Het hof van beroep te Gent volgde deze redenering, veroordeelde de verkoper van het appartement tot vergoeding van de schade die de kopers hierdoor leden en bepaalde die vergoeding op € 5.000.
De notaris had recentere info moeten vragen. De notaris had de informatie bij de syndicus opgevraagd, maar die was niet recent genoeg. Het hof is hier bijzonder streng voor de notaris en meende dat de notaris had moeten vaststellen dat hij niet de meest recente informatie ontvangen had. De informatie die de syndicus hem bezorgd had, dateerde immers reeds van september 2015 oftewel van zes maanden vóór het verlijden van de notariële akte. Hij had aan de syndicus moeten vragen of er geen recentere verslagen waren. Ook de notaris werd daarom mee aansprakelijk gesteld om de schade van de kopers te vergoeden.
Let op! Zorg dus dat de bij de syndicus opgevraagde informatie voldoende recent is en dat dergelijke belangrijke informatie wel degelijk opgenomen is.
Als verkoper moet u recente belangrijke informatie desnoods zelf meedelen aan de koper als ze ontbreekt in de documenten van de syndicus, oordeelde de rechter onlangs. Zo niet riskeert u om zelf te moeten opdraaien voor de extra kosten. Ook de notaris moet opmerken dat de informatie die de syndicus hem bezorgt, niet voldoende recent is. In dat geval moet hij bijkomende informatie opvragen.
