Wij hebben een reglement van interne orde maar telkens we hierover een vraag stellen aan de syndicus worden we afgewimpeld en meestal krijgen we zelfs geen antwoord.
Dit gaat bijvoorbeeld over het gebruik van gemeenschappelijke ruimten: mag 1 eigenaar deze volstouwen omdat hijzelf geen berging aangekocht heeft?
Mag de poetshulp de private parking van een eigenaar gebruiken?
6 Antwoord
Reglement van inwendige orde: bindend?
Naast de statuten is er in veel appartementsgebouwen ook een reglement van inwendige orde. Welke afspraken kunt u daarin zoal terugvinden? Zijn die afspraken ook bindend voor u en voor uw huurders? Wat doet u als er toch problemen zijn met een huurder of met een andere eigenaar? Waarom is het nuttig om in dat reglement een boeteclausule op te nemen? Is die wel afdwingbaar?
Reglement inwendige orde. In een appartementsgebouw bestaat er een basisakte en een reglement van mede-eigendom. Samen vormen zij de statuten van het gebouw. Daarin vindt u onder andere welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en welke privatief, hoe de kosten binnen het gebouw verdeeld worden en wat de bestemming is van elk van de kavels (bewoning, …). Daarnaast bestaat er in veel gebouwen ook een reglement van inwendige orde. Zo’n reglement is niet verplicht. De wet geeft ook niet aan wat daar precies moet instaan. Meestal bevat het reglement een aantal praktische afspraken en leefregels die de bewoners van het appartementsgebouw moeten naleven om de veiligheid, de netheid en de rust binnen het gebouw te verzekeren.
Inhoud. Die regels kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik van de gemene delen (gang, tuin, ondergrondse garage) als op de individuele appartementen. Zo kan het reglement afspraken bevatten over het stallen van fietsen, het opslaan van huisvuil, het vrijmaken van de stoepen bij sneeuwval, enz. Daarnaast kunnen er ook voorschriften instaan over de kleur van glasgordijnen en luifels in de individuele appartementen, het houden van huisdieren, wanneer het stil moet zijn in het gebouw, enz. Het reglement van inwendige orde kan dus ook beperkingen aanbrengen aan het gebruik dat u van uw eigen appartement mag maken.
Bindend? Als er geen reglement opgemaakt is door diegene die de basisakte opstelde, kan de algemene vergadering bij gewone meerderheid een reglement opstellen of het bestaande reglement wijzigen, behalve als de statuten daarvoor een bijzondere meerderheid of unanimiteit voorzien. Dat reglement is in principe ook bindend voor de eigenaars van de appartementen. U doet er dan ook goed aan om het reglement na te lezen voordat u een appartement koopt. De algemene vergadering kan het reglement enkel wijzigen als dat agendapunt in de oproepingsbrief vermeld is. Bent u het niet eens met de beslissing van de algemene vergadering, dan kunt u die binnen de vier maanden voor de vrederechter aanvechten. Dat kan enkel als er sprake is van een onregelmatige, een bedrieglijke of onrechtmatige beslissing die bv. uw rechten buiten verhouding zou schaden.
Huurder. U moet als eigenaar de huurder wel vóór de ondertekening van de huurovereenkomst op de hoogte stellen van de inhoud van het reglement van inwendige orde en van de beslissingen van de algemene vergadering die hij moet naleven. Vermeld dus standaard in uw huurovereenkomst dat de huurder dat reglement moet naleven en voeg het toe als bijlage bij de overeenkomst. Doet u dat niet, dan bent u mogelijk mee aansprakelijk. Als het reglement wijzigt tijdens de huurovereenkomst, moet u de huurder daarvan inlichten. Bepalingen die in het reglement stonden vóór de huurder in het pand kwam, moet hij zonder meer aanvaarden. Als hij zich benadeeld voelt door een latere wijziging aan het reglement, dan kan hij zich tot de vrederechter wenden.
Problemen? Als een mede-eigenaar of huurder het reglement niet naleeft, dan meldt u dat het best aan de syndicus. Die kan de betrokkene in gebreke stellen. Als dat niet helpt, kan de vereniging van mede-eigenaars via de syndicus een verzoening of een gerechtelijke procedure voor de vrederechter starten. Respecteert een huurder het reglement niet, dan vraagt u het best dat de syndicus initieel zowel de huurder als de verhuurder aanschrijft. De verhuurder kan de huurder dan onder druk zetten en in extreme gevallen de rechter zelfs vragen om de overeenkomst ten laste van de huurder te ontbinden.
Boetes. In het reglement kan ook een boetesysteem opgenomen worden waardoor per overtreding een bepaalde boete betaald moet worden. Die boete moet nauwkeurig, vooraf en forfaitair bepaald zijn. Ze moet bovendien redelijk zijn. Wordt de boete niet spontaan betaald, dan kan de rechter de overtreder ook verplichten om dat te doen. Naar huurders toe is zo’n boete vaak een stevige stok achter de deur. Een boete voorzien voor een mede-eigenaar die zijn rekeningen niet stipt betaalt, is ook mogelijk.
Waar te vinden? Als u overweegt om een appartement te kopen en geen kopie van het reglement van inwendige orde heeft of zelfs niet zeker weet of zo’n reglement wel bestaat, dan doet u het best navraag bij de syndicus. De wet voorziet immers dat er zich op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars een kopie van dat reglement moet bevinden. Iedere belanghebbende, dus ook een kandidaat-koper, moet dat reglement ter plaatse zonder kosten kunnen inzien.
Het reglement van inwendige orde bevat praktische afspraken en spelregels die de bewoners moeten naleven. Dat reglement kan ook bepalingen bevatten die invloed hebben op de manier waarop u uw appartement kunt gebruiken. Lees het dus steeds na vóór u een appartement koopt. Verwijs in uw huurcontract altijd naar dat reglement en voeg het toe als bijlage, anders bent u bij problemen met de huurder mogelijk mee aansprakelijk. Stel de algemene vergadering voor een boetebeding in het reglement op te nemen. Dat is in principe geldig en is een stevige stok achter de deur bij problemen met huurders of slecht betalende eigenaars.
