Een paar jaar geleden kochten wij ondergrondse garages van een bouwpromotor. Omdat dit een nieuw bouwproject was, werd er pas enkele maanden geleden een eerste algemene vergadering georganiseerd. In die vergadering werd een syndicus aangesteld. Die syndicus maakte een begrotingsraming op, die niet voorgelegd werd aan de algemene vergadering. Hij vond dat hij dat mocht, omdat het een eerste vergadering was en hij niet tijdig kon beschikken over een overzicht van alle kosten. In die begrotingsraming zitten kosten voor een bodemattest en kosten voor de wijziging (van de nummering) van de kadastrale percelen. De kadastrale onkosten moeten we maar één keer betalen, maar de kosten voor die bodemattesten zouden we om de 2 jaar moeten ophoesten, omdat het site met een historische, industriële vervuiling betreft. Een groot gedeelte van de garages is nog niet verkocht. De bouwpromotor heeft nog een meerderheid van de aandelen en kan dus alle voorstellen in de algemene vergadering blokkeren.
Vallen de kosten van de bodemonderzoekattesten en de kosten van de wijziging van de kadastrale percelen ten laste van de bouwpromotor of ten laste van alle mede-eigenaren ? Het lijkt me niet logisch dat de mede-eigenaren moeten betalen voor het verkopen van overblijvende garages van de bouwpromotor. De bouwpromotor vindt dat wij moeten betalen, want anders kunnen we niet verkopen, maar wij willen niet verkopen. Toch schermen hij en de syndicus met een vonnis van een vrederechter aangaande deze problematiek. Ik heb (de coördinaten van) dit vonnis opgevraagd bij de syndicus. Plots had hij het niet meer en moest het opvragen bij zijn advocaat. Ik wacht dus geduldig. Kan u me dit vonnis bezorgen ? Dank u ! Volgens dit vonnis zouden wij moeten betalen.
Verder is er ook nog een stroomgenerator vernield, omdat een onbekende medewerker van de bouwpromotor er een verkeerde soort brandstof in gekapt heeft. Ook deze kosten willen ze verhalen op alle mede-eigenaren. Twee mensen hebben een sleutel van het lokaal, waar deze generator staat. Moeten alle mede-eigenaren opdraaien voor deze stommiteit ?
De Raad van Mede-Eigendom en de commissaris van de rekeningen hebben alle facturen gecontroleerd. Na deze controle wordt er een energiefactuur toegevoegd met als gevolg dat de energiekosten verdubbelen. Ook deze factuur werd opgenomen in de begrotingsraming. Is dit alles normaal ?
Op die begrotingsraming werd ons een voorschotbedrag (waarin rekening gehouden werd met de aandelen) toegestuurd. Ik heb die rekening betaald, omdat het toch maar om een voorschot ging, maar voel er me niet gelukkig bij.
Op de koop toe krijgen we waarschijnlijk ook nog een rekening van de bouwpromotor gepresenteerd voor de tijd dat er geen syndicus door hem was aangesteld. Wij hebben verschillende keren gevraagd om een syndicus aan te stellen, maar dit was nog niet nodig volgens de bouwpromotor. Is dit alles legaal ?
Wij hebben dus heel wat vragen en hopen dat jullie ons kunnen helpen. Dank u voor uw antwoorden en met vriendelijke groeten, Jan Janssens
3 Antwoord
Geachte
Uw vraag is een vlag die vele ladingen dekt …
Zo is er de vraag naar de stemrechten van de bouwpromotor die nog gedeeltelijk eigenaar is. In een aantal gevallen zijn zijn stemrechten in die hoedanigheid beperkt (lasthebber, KB W. Breyne, …).
Tevens speelt de problematiek van de verdeling van kosten en lasten na overdracht van een kavel … Het lijkt mij toch weinig waarschijnlijk dat de VME (de mede – eigenaren) een syndicusvergoeding zouden moeten betalen aan de bouwpromotor (let wel : een syndicusvergoeding, voorbehoud voor kosten die men meent te mogen verhalen op de VME … ).
Er speelt de problematiek van de voorlopige – en definitieve oplevering … en de rechten en plichten die daar uit voortvloeien..
Tenslotte interesseert mij het aangekondigde vonnis ten zeerste … ik vermoed dat de motivering niet juist of genuanceerd is weergegeven aan jullie…
Vriendelijke groeten
Astrid CLABOTS
VILLA JURIS Advocaten
