Omdat er binnen onze residentie eigenaars zijn met betalingsachterstand, heeft de RME aan de syndicus gevraagd om in het RIO een beschrijving op te nemen van de invorderingsprocedure bij wanbetaling. Volgens de syndicus is dit niet mogelijk, omdat dergelijke bepalingen deel zouden uitmaken van het Reglement van Mede-eigendom en daarom notarieel moeten worden vastgelegd en verwijst daarbij naar Nieuw art 577-4,§1, vierde lid. Is dit correct? Kan er eventueel een bijkomende procedure in het RIO worden opgenomen?
Alvast bedankt voor de reactie
1 Antwoord
…………..notarieel moeten worden vastgelegd en verwijst daarbij naar Nieuw art 577-4,§1, vierde lid. Is dit correct?
art.577-4 §1 = Oud BW is nu NBW = Nieuw Burgerlijk Wetboek
Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde (577-4 §1)
en 2° zegt :
2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten, evenals, in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van die lasten.
Enige nuance is op zijn plaatst , sinds 1/1/2019 wordt elke VME verplicht een RIO te hebben of op te stellen.
Want de overgangsbepalingen ( typisch Belgisch !) van de nieuwe wet 2018 in voege 1/1/2019 zegt ;
Art. 179. Deze wet is vanaf 1 januari 2019 van toepassing op elk gebouw of elke groep van gebouwen die beantwoorden aan de in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde voorwaarden.
Alle bepalingen die betrekking hebben op de algemene vergadering of haar beslissingen gelden alleen voor de algemene vergaderingen die worden gehouden na de inwerkingtreding van deze wet.
Niettegenstaande het nieuwe artikel 577-4, § 1, 2°, van het Burgerlijk Wetboek behouden de bedingen en sancties betreffende de betaling van deze lasten die bij de inwerkingtreding in het reglement van interne orde van deze wet staan, hun uitwerking overeenkomstig artikel 577-10, § 4, tweede lid.
Beschikte uw VME reeds over een RIO met bepalingen mbt. achterstallige betalingen/sancties ? en/of zijn er AV beslissingen genomen met betrekking tot eventuele sancties in geval van betalingsachterstand voor 1/1/2019 ect…? zo ja blijven deze wat ze , rechtsgeldig…niettegenstaande ze niet werden opgenomen in het reglement van mede eigendom ! en kunnen probleemloos opgenomen worden in het nieuw of aangepast RIO.
Verschillende deskundigen gaan er dus ook vanuit dat de wijze waarop een invorderingsprocedure/boeteclausules kan opgenomen worden in het RIO welk tegenstelbaar is aan die VME niettegenstaande niet opgenomen in het reglement van mede eigendom.
Een AV beslissing die de statuten wijzigt ….dan moet men normaal de statuten authentiek laten aanpassen….maar doet ze dit niet….daarom is dan die AV beslissing niet ongeldig en niet tegenstelbaar aan de VME , integendeel :
Het Hof van Cassatie geeft aan in een arrest (Cass., 12 januari 2024, C.22.0409.F.)
Een wijziging van de basisakte of van het reglement van mede-eigendom die niet notarieel verleden werd en die niet overgeschreven werd op het Kantoor Rechtszekerheid is derhalve geldig en tegenstelbaar aan de vereniging van mede-eigenaars.
Zo de AV. oa. dergelijke invorderingsprocedure wenst op te nemen in het RIO , kadert dergelijke beslissing perfect binnen haar bevoegdheid EN is tegenstelbaar en onmiddellijk toepasbaar aan die mede eigenaars van die VME. Syndicus voert uit wat de AV beslist !
Zo de prof. syndicus (als derde , géén bewoner , lid van de VME ) dit niet wil toepassen cfr. art.3.85 en deze van oordeel is dat deze de statuten moet respecteren….conform zijn deontologie…..so be it en moet deze daarvan ook melding maken , duidelijkheid voor de VME/mede eigenaars.
Alternatief :
dien agendapunt in :
- invorderingsprocedure betalingsachterstand , bespreking en goedkeuring (zorg ervoor dat de boete/bedragen gekoppeld zijn aan een index zodat deze mee kunnen evolueren) wordt opgenomen in het RIO
- syndicus doet ‘wettelijk’ bepaalt , het nodige en vult het RIO aan met die procedure
- verplichte registratie binnen de maand door de syndicus bij het hypotheekkantoor (= kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie)
- syndicus bezorgt het geregistreerd RIO binnen de maand aan de Raad en aan de CvR
De registratie van het RIO is op zich niet nodig , kan onderhands opgesteld worden , kan men toch aangeven bij het bevoegde hypotheekkantoor en belangrijker , is dan ook tegenstelbaar aan iedereen en niet alléén aan de VME , maar ook aan/voor de syndicus , zodat deze verplicht wordt dit toe te passen mbt. het beheer. (deze zoekt dan zelf maar uit wat en hoe) Uiteraard zijn er later mss nog bepalingen voor het RIO wat op zich géén probleem vormt zo deze niet geregistreerd worden , zijn wat ze zijn en vormen samen toch één geheel.
https://blog.smartsyndic.be/qa/wanbetalers-procedure-agendapunt-rio/
