Mijn mede-eigendom verpest de laatste jaren gewoon mijn leven want er blijven maar problemen opduiken die ik me zelfs niet kan voorstellen. Ze zijn gewoon veel uitgekookter dan mijn verbeelding kan bedenken.
Ik moet helaas vaststellen dat zowel syndici als mede-eigenaars lak hebben aan de wet; ze doen gewoon waar ze zin in hebben en het lijkt onmogelijk dit gevecht te winnen.
Op 10 maart 2025 vond de statutaire AV van onze mede-eigendom voor het jaar 2025 plaats. Maartis ook de periode die aangeduid is als vaste periode voor het houden van de AV. Tijdens deze statutaire AV liet de syndicus ons weten zijn mandaat niet te willen verlengen. Wij hebben dan snel-snel een nieuwe syndicus gekozen op een extra AV eind maart, en deze nieuwe syndicus is op 1 april met het beheer begonnen. Althans op papier want de beheerder die ons werd toegewezen deed gewoon geen bal. Organiseerde wel eind mei een “informele” vergadering om de “dossiers en cours” te bespreken. Ik vond dat onzin want ze had de notulen van de AV van 10 maart 2025 en moest die gewoon uitvoeren, zonder onze kostbare tijd te verspillen.
Na deze informele vergadering gebeurde er gewoon niets. Het ging zelfs zo ver dat ze het vertikte om een rolrecht betreffende een uitspraak van de vrederechter te betalen met als resultaat dat de mede-eigendom een boete kreeg.
Ik was al aan het zoeken naar een nieuwe syndicus toen eind oktober de beheerder die niks deed werd vervangen door een nieuwe beheerder die eindelijk een beetje in actie schoot (de andere beheerder verliet de syndicus – zij beweren dat ze zelf opgestapt is, ik denk dat ze haar aan de deur hebben gezet want ze was waardeloos).
De nieuwe beheerder lijkt te proberen zijn werk te doen. Alleen komt ie nu af met iets dat ik heel vreemd vind. Hij wil eind december een statutaire AV organiseren. GEEN BUITENGEWONE. Nee een statutaire. Hij kwam daar vrijdag 28 november plots mee af, en vraagt ons om agendapunten voor te stellen. Gezien je die 3 weken op voorhand moet geven, hebben wij maar tot maandag 1 december tijd om ze te geven want die AV zou op 22 december plaatsvinen.
Klopt mijn gevoel dat dit onwettelijk is? Volgens mij kan de syndicus een buitengewone AV bijeenroepen op eigen initiatief maar dan moet het wel gaan over iets dat heel dringend is, zoals bijvoorbeeld de noodzaak om dringende werken toe doen en dan stelt hij ook zelf dit agendapunt voor. Of hij roept een AV bijeen omdat eigenaars die 20% van de quotiteiten vertegenwoordigen hierom vragen. Ook dan denk ik dat het over specifieke agendapunten moet gaan. Hier handelt de beheerder alsof het om een statutaire AV gaat maar waarom zou dat nodig zijn gezien wij de AV voor 2025 reeds in maart 2025 hadden, en binnenkort die voor 2026 zullen hebben.
Ik zie in deze actie weer de invloed van een mede-eigenares die in haar gat gebeten was omdat de door haar voorgestelde agendapunten niet werden hernomen op de agenda van de AV van maart 2025, om de eenvoudige reden dat ze deze punten te laat heeft voorgesteld. Maar dat is een vrouw die geen “Nee” kan aanvaarden. Je kan zoveel verwijzen naar de wet als je wilt, die gaat dan bij het begin van die AV een half uur zeuren om haar punten op de agenda te krijgen en laat niet af. En na de vergadering gaat die dan praatjes verkopen à la dat ik de agenda van de AV bepaald zou hebben (onzin natuurlijk want er zijn vaste punten op de agenda van een statutaire AV en iedereen kan punten suggereren op voorwaarde dat men het tijdig doet).
Mijn vraag is dus of deze plots georganiseerde statutaire (de beheerder noemt het een statutaire, geen buitengewone) AV onwettig is en wat ik kan doen om dit te stoppen. Ik heb hierover al een mail gestuurd naar de beheerder en wacht ook op een reactie van mijn advocaat.
Alvast bedankt voor jullie reacties.
2 Antwoord
Uit uw relaas blijkt dat u redelijk goed op de hoogte bent van de wet mede eigendom …..maar of het nu een statutaire dan bijzondere algemene vergadering is maakt volgens mij niet zo veel uit .” what’s in a name ? ” het is een algemene vergadering.
Feit blijft dat er na zoveel syndici wissels , orde op zaken gesteld wordt , vandaar dat de huidige syndicus een AV organiseert…en het mogelijk maakt agendapunten te bespreken en te beslissen het wat en hoe. Het heeft dan ook geen zin dwars te gaan liggen en enkel een open dialoog aangaan doet (soms) wonderen. Uitdrukkingen zoals , hoe denkt u dat we het kunnen oplossen of ik vind dat we het zo kunnen aanpakken wat denkt u ect….constructief.
Indien de huidige syndicus werkt zoals het moet ….weet iedereen waar ze aan toe zijn en zullen bv. te laat ingediende agendapunten verplaatst worden naar de volgende AV ect….
” Gezien je die 3 weken op voorhand moet geven, hebben wij maar tot maandag 1 december tijd om ze te geven want die AV zou op 22 december plaatsvinden”
en maar agendapunten kan men ten alle tijden , gans het jaar , doorgeven/indienen , tot aan die deadline maw. men heeft dus in principe voldoende tijd om agendapunten in te dienen…..
Uw reactie op mijn antwoord:
“Wat je schrijft, is niet correct en volgens mij gewoon een manier om tegendraads te zijn. Waarom dit gestook, met foute informatie ook nog? Misschien haal je hier een kick uit maar je helpt er geen enkele mede-eigenaar mee.”
Mijn gegeven antwoord is wat het is en blijft overeind….. een syndicus kan en mag wettelijk gezien in het belang van de mede eigendom een AV organiseren…..uiteraard ben ik niet op de hoogte van de “interne keuken” van uw VME maar zoals u zelf aangaf “Mijn mede-eigendom verpest de laatste jaren gewoon mijn leven want er blijven maar problemen opduiken die ik me zelfs niet kan voorstellen.” ” syndici die komen en gaan…ect….geeft aan dat er “iets” grondig fout loopt…en waarschijnlijk wil de nieuwe syndicus orde op zaken stellen….
Om af te sluiten :
Overigens heb ik ondertussen een reactie van mijn advocaat gekregen en die is het eens met mij.
Het feit dat er een verandering van syndicus heeft plaatsgevonden is ook geen excuus. Er is een verslag van de laatste AV. Ik verwacht van een syndicus dat hij kan lezen. Het is niet de bedoeling dat de statutaire AV wordt overgedaan.
herhaling “what’s in a name” Statutaire algemene vergadering , bijzondere algemene vergadering ….allen zijn “algemene vergaderingen” en moeten voldoen aan de wettelijke bepalingen en statuten van het gebouw.
Het enige probleem is nu dat deze syndicus in staat is om zijn voeten te vegen aan de wet en toch deze AV te houden.
De wet is wat ze is art.3.87 §2…syndicus kan en mag in het belang van de mede eigendom een algemene vergadering organiseren…anders dan de jaarlijkse verplichte statutaire vergadering…
Mijn vraag is dus hoe ik hiertegen kan optreden.
Uw vraag hoe ik hiertegen kan optreden…..wel dat kan u aan uw advocaat vragen …..en vraag tevens of het zinvol is dat u zich verzet tegen die geplande algemene vergadering…S6
Wat je schrijft, is niet correct en volgens mij gewoon een manier om tegendraads te zijn. Waarom dit gestook, met foute informatie ook nog? Misschien haal je hier een kick uit maar je helpt er geen enkele mede-eigenaar mee.
Ja men heeft het hele jaar om agendapunten door te geven MAAR men doet dit dan wel met in het achterhoofd de periode waarin de AV normaal wordt georganiseerd. Als dat maart is dan is het logisch dat men niet verwacht dat men plots op de laatste vrijdag van november zijn punten moet doorgeven voor een AV op 22 december. Dit is een kwestie van rechtszekerheid. Het zou nog een ander verhaal zijn als men begin november aankondigt dat men uitzonderlijk een AV zou houden buiten de normale periode eind december maar hoe het hier gaat, schendt de rechten van de mede-eigenaren die niet op de hoogte waren van het houden van een AV binnen 3 weken.
De wetgeving is ook duidelijk. Paragraaf 2 van artikel 3.87 zegt heel duidelijk: Ҥ 2. De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van interne orde
vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet
worden genomen.
Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer
mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit
verzoek wordt bij aangetekende zending aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de”
ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars.”
Hieruit blijkt dat elke vergadering die buiten de periode van de statutaire AV wordt gehouden een buitengewone AV is. Logisch ook want anders zou men er elke maand één kunnen organiseren.
Tenzij het dus om een dringend probleem gaat en/of een voldoende grote groep mede-eigenaren erom vroeg, kan de syndicus geen initiatief nemen om een AV te houden. Dat is hier niet het geval want men vraagt onze input voor de agenda.
Overigens heb ik ondertussen een reactie van mijn advocaat gekregen en die is het eens met mij.
Het feit dat er een verandering van syndicus heeft plaatsgevonden is ook geen excuus. Er is een verslag van de laatste AV. Ik verwacht van een syndicus dat hij kan lezen. Het is niet de bedoeling dat de statutaire AV wordt overgedaan.
Het enige probleem is nu dat deze syndicus in staat is om zijn voeten te vegen aan de wet en toch deze AV te houden.
Mijn vraag is dus hoe ik hiertegen kan optreden.