Na de voorlopige oplevering van nieuwbouw-appartementen werd een VME opgericht met o.a. de aanstelling van een (vlg meerderheid) syndicus-mede-eigenaar.
Bij het vernoemen van o.a. voor volgende kosten:
- syndicus-vergoeding,
- kosten poetsvrouw gemeenschappelijk delen,
- kleine onderhoudswerken
- gemeenschappelijk waterverbruik.
werd aangedrongen om deze te delen in gelijke delen per eigenaar.
Nochtans hebben alle betrokkenen destijds via een notariële akte de statuten met vermelding van de “verdeelsleutel(s) vlg. quotiteiten” aanvaard.
Kan men zomaar afwijken van die not. akte, ook al zou daar een meerderheid voor gevonden worden?
Hoe kunnen we alle mede-eigenaren overtuigen om ons te houden aan de not. akte ? Dient een eventuele wijziging opnieuw vastgelegd te worden in een wijziging van de notariële akte?
Hoe ziet de wettelijke interpretatie er uit voor 1. 2. 3. en 4 ?
Regelgeving terzake?
Ceulemans Eddy
30 Antwoord
De wet is overduidelijk:
” Burgerlijk Wetboek: Art. 577-2
§ 3. De medeëigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel.”
Gelijke delen is dus niet toegestaan.
Bedankt voor de antwoorden.
Is volgende stelling dan juist:
Als men van quotiteiten naar gelijke verdeling wil overstappen (vlg meerderheid gestemd), dan best dit:
- duidelijk omschrijven wat onder het ene en wat onder het ander stelsel valt (of ?),
- dit notariëel laten aanpassen (of?),
- deze aanpassingskosten worden dan gedragen door de initiatiefnemers (= de desbtreffende meerderheid (of?)
Bij voorbaat dank
Eddy
Doe de moeite niet, dit is zo in tegenspraak met de letter (en de geest) van de wet dat bij verkoop van een appartement de nieuwe eigenaar dit alles met succes door de rechter zal laten terugdraaien op kosten van de VME.
Voor de syndicusvergoeding alvast:
U moet deze redenering doortrekken naar de andere kostensoorten.
Kort en bondig antwoord :
De syndicus moet de lastenverdeling doen zoals bepaalt in de statuten. Lasten verdeling staat in het Reglement van mede-eigendom.(basisakte en reglement van mede-eigendom tegenstelbaar ook aan/voor de syndicus)
Het wijzigen van een verdeelsleutel dient het voorwerp van een dagordepunt uit te maken en dient te worden goedgekeurd met minimum 4/5de meerderheid (art.577-7)
Bijkomend dienen dan de statuten authentiek te worden gewijzigd. (art.577-4)
Het kan zijn dat Algemene Vergadering een beslissing heeft genomen tot wijziging van de lastenverdeling, maar dat de mede-eigenaar waarvoor de beslissing nefast is zich er niet bij neer wil leggen. Hij kan dan een vordering tot vernietiging van de beslissing van de Algemene Vergadering instellen bij de vrederechter.134
Dit doet zich voor in de zaak voor de rechtbank van eerste aanleg te Brugge. De rechter stelt dat “Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden. Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW. Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”135
Dit is m.i. toch een zeer belangrijke uitspraak waarmee de Algemene Vergadering rekening moet houden wanneer men over wenst te gaan tot wijziging van de lastenverdeling, aangezien men hierdoor niet zomaar tot dergelijke wijziging kan beslissen.
