Onze huidige syndicus heeft eind vorig jaar niet een AV bijeengeroepen waardoor de periode van zijn mandaat ondertussen afgelopen is . Wat zijn de gevolgen van een niet tijdig gehouden AV ?
Daarenboven is hij niet bereikbaar , soms zijn secretaresse die beloftes maakt omtrent ons te contacteren maar die worden niet nagekomen . Wij hebben totaal geen zicht op gemaakte kosten en al dan niet betaalde onkosten.
Welke procedure volgen wij nu best in deze situatie ?
- een aangetekend schrijven ( door alle mede eigenaars ondertekend ) met verzoek om duidelijkheid omtrent de stand van zaken ?
- direct een in gebreke stelling ?
- zijn er drukkingsmiddelen om de boekhouding over te dragen ? Aan wie ( de laatste dagvoorzitter heeft vorig jaar zijn appartement verkocht ) ?
- wij zijn op zoek naar een nieuwe syndicus . Hoe kunnen wij die aanstellen, bij overeenstemming tussen de mede-eigenaars ? Enkel via de rechtbank ? Of kunnen wij best de huidige toch proberen te overhalen een AV te houden en daar een overdracht naar een nieuwe syndicus te laten goedkeuren ?
- Dank bij voorbaat voor een antwoord per kerende .
6 Antwoord
Is uw Syndicus een externe en heeft deze een BIV nummer (verplicht)? Het BIV informeren en die kunnen een tuchtprocedure opstarten in plaats van kosten te maken voor een rechtbank. Zoniet onmiddellijk een advocaat raadplegen en de rekeningen laten blokkeren.
Elk mede-eigenaar kan een Bijzondere AV bijeenroepen om de afzetting/benoeming van de Syndicus te eisen, de rekeningen en de boekhouding overdragen.
Is uw pand gelegen in de Provincie Antwerpen ? Bezorg mij gegevens van de VME en de Syndicus en kan onderzoeken of een overname van het Syndicaat een optie is, ook tijdelijk.
Erik Dockx
BIV makelaar en Syndicus BIV: 507.141
Ontslag syndicus :
B.W. Art. 577-8 § 6
B.W. Art. 577-8 § 1
B.W. Art. 577-6 § 4
B.W. Art. 577-6 § 5
B.W. Art . 577-6 § 2
(B)AV met als enig agendapunt : Ontslag syndicus.
Kort door de bocht en gevaarlijk:
B.W. Art. 577-8 § 1
U zou dus op in de loop van de vergadering zonder syndicus zijn en de aanstelling van een nieuwe aan de rechter moeten vragen.
Daarnaast ook:
B.W. Art. 577-6 § 10
Een meer voorzichtige werkwijze is:
Voorafgaand overleg onder de ME’s over de keuze van een nieuwe syndicus (en controle syndicuscontract).
B.W. Art. 577-6 § 2
https://blog.smartsyndic.be/qa/hoeveel-offertes-vereist-bij-voordragen-nieuwe-syndicus/
Formulering uitnodiging (B)AV:
1) Ontslag van huidige syndicus ingaand op datum van xx/xx/201x
2) Benoeming van een nieuwe syndicus met ingang op datum xx+1/xx201x
3) Aanduiden van Dhr.MM en Mevr. LL tot mandaathouders voor het ondertekenen van het syndicuscontract
Neem in het syndicuscontract de bepaling op dat, na ondertekening, alle ME’s een kopie ontvangen.
Tips :
Houd rekening met een eventuele opzegperiode in contract scheidende syndicus, vermijd schadevergoeding.
Leg zo mogelijk de wisseldatum op : datum vergadering + 1 maand.
http://www.elfri.be/algemene-vergadering-appartementseigendom-inzage-stukken-bij-syndicus
Dat het gaat over de verandering van syndicus doet geen afbreuk aan het normale verloop en de normale verplichtingen:
verschillende offertes
inzagerecht stukken (hier syndicuscontracten)
Gewoonlijk is voorzien dat de stukken ter inzage liggen in het kantoor van de scheidende syndicus. Hier is het aangewezen dat de bijeenroeping vermeldt dat de inzage gebeurt bij een neutrale persoon : voorzitter RvME, commissaris,……
Opgelet : het volstaat niet om over ”minstens 20% van de quotiteiten te beschikken om een BAV te beleggen”.
B.W. Art. 577- 6 § 2
De wetgever redeneert duidelijk sequentieel:
Eerst een aangetekende brief uitgaande van de ME’s aan de syndicus, pas indien dan na verloop van 30 dagen geen bijeenroeping verzonden is, vervalt het initiatiefrecht van de syndicus:
B.W. Art. 577-6 § 2 eerste lid
en gaat het over op een ondertekenende ME.
https://blog.smartsyndic.be/qa/bijzondere-algemene-vergadering/
