Beste,
bij onze appartementen (4blokken) hoort ook een heel grote tuin (eerder een park) maar van de huidige tuinaannemer zijn wij totaal niet tevreden. Hij komt zijn verplichtingen niet na (is al 2 maanden aan het snoeien, komt af en toe als het hem uitkomt, verticuteren doet hij niet meer dit jaar, gras sproeien ook niet, dit staat nochtans in zijn contract..). Wij betwijfelen of wij het laatste kwartaal zullen betalen maar wij weten niet goed hoe we dit moeten aanpakken. Onze Syndicus helpt ons niet met deze vraag….
Ik heb ook al een paar fouten ontdekt in de afrekening.
Nadat wij een discussie hadden met de syndicus ivm het verloop van de tuinwerken hadden wij gezegd dat wij een nieuwe tuinman zullen zoeken , zijn antwoord was : doe maar je zult wel zien, er zijn er geen….
Intussen zijn wij (met een aantal leden van de Raad van Mede-eigenaars) bezig om een nieuwe tuinman te zoeken. wij doen dit zelf omdat onze syndicus hiervoor niets doet en er zelfs niet achter staat, wat de relatie is met de tuinman weten wij helaas niet.
Er zijn al een paar aannemers komen kijken voor offerte. Gisteren toevallig de Syndicus gesproken en hij is totaal niet akkoord dat er nieuwe tuinmannen gezocht worden en dat deze (samen met een mede-eigenaar) op het terrein rondlopen. Hij als Syndicus moet dit doen!
Echt vermoeiend met hem.
onze vraag : mogen wij als raad van de mede-eigenaars en ik als rekencommissaris dit doen of niet?
ik weet niet wat onze mogelijkheden zijn.
Heeft iemand een idee?
alvast bedankt.
Mvg
Kurt
ps. waarschijnlijk merken jullie dat ik al een paar vragen heb gesteld, maar samen met de raad van mede-eigenaars willen wij meer kijk hebben op het reilen en zeilen an onze syndicus, het liefst een nieuwe syndicus
4 Antwoord
toch even aanvullen:
Volgens de Syndic heeft hij het exclusief genotsrecht hierop en op dat gemeenschappelijk terras heeft die eigenaar zijn zonnepanelen geplaatst.
exclusief genotsrecht houdt niet in dat men dan naar believen kan doet wat men wil. Zijn er voorwaarden aangekoppeld cfr. rechten en plichten mede-eigenaars ? zo zal bv. een exclusief genotsrecht van een tuin bepalen , wat met het onderhoud , geen tuinhuisje plaatsen ect….
Ook bij het plaatsen van de zonnepanelen op het exclusief- terras moet men waakzaam zijn mbt. bv. indien de waterdichting van het terras (gemeen) moet gerepareerd of vervangen worden , wie zal dan het verwijderen en het terug plaatsen van de zonnepanelen betalen ? de mede-eigenaar , de VME , de blokpolis ….. De AV/VME kan bijkomende voorwaarden stellen aan dat exclusief gebruiksrecht….
Op die laatste AV (07/06/2022) werd er wel afgesproken dat er geen auto’s mogen worden opgeladen in de ondergrondse garages tot dat er een duidelijke wetgeving hierover is (momenteel is die er nog niet).
Juiste en rationele AV beslissing. In de meeste statuten van een gebouw , reglement van mede-eigendom staat er zoiets van ” niemand mag handelingen stellen waardoor de veiligheid van het gebouw in het gedrang kan komen “…..
Nu heeft hij een extra AV aangevraagd voor eind november om een laadpunt te plaatsen in zijn ondergrondse garage.
Initiatiefrecht voor een (B)AV ligt bij de syndicus of een BAV kan door een mede-eigenaar(s) die tenminste over 1/5 van de aandelen beschikt en/of maakt deze gebruik van art.3.82 “veranderingswerken” ? en initiatief om de BAV te organiseren is de syndicus ?
Volgens de Syndicus kan dit niet worden tegengehouden, als hij naar de vrederechter gaat dan zal hij zijn gelijk krijgen.
Is helemaal geen vaststaand feit ! Het is de AV die beslist , die AV is trouwens een SOEVEREIN orgaan , is iemand niet akkoord met een rechtsgeldige AV beslissing kan deze beroep doen op een vrederechter….
Laadpaal in een ondergrondse garage :
- voldoet de garage NU aan de plaatselijke brandvoorschriften
- voldoet de garage in de toekomst na plaatsen laadpaal aan de dan gestelde eisen mbt. sprinkler installatie, noodknop vooraan garage , afvoer rookgassen ect…wie gaan deze aanpassingskosten betalen ? de VME ?
- meer dan 20% laadpalen betekent ook verzwaring elektriciteitsnet , anders zit gans de VME zonder stroom = gelijktijdigheidscoëficient
- reglement van mede-eigendom : VEILIGHEID gebouw !
- ect…..
De memorie van toelichting mbt. tot Art. 3.82. Veranderingswerken
is duidelijk namelijk :
Onder “bijbehorende faciliteiten” kan gedacht worden aan een laadpunt voor elektrische voertuigen (zoals vastgelegd en gedefinieerd in Europese Richtlijn 2014/94/EU). In de mate dat zo’n laadpunt dus in de gemeenschappelijke delen zou worden aangebracht, zou de in deze bepaling beschreven procedure moeten worden gevolgd. Wordt zo’n laadpunt in een private kavel (bv. private parkeerplaats) aangebracht, dan mag dat gebeuren op basis van het exclusieve eigendomsrecht van de betrokkene, en is hiervoor geen tussenkomst van de vereniging van mede-eigenaars vereist, in overeenstemming met de aansprakelijkheidsregels en de regels van bovenmatige burenhinder.
De AV kan maw. dit recht niet ontzeggen in de PRIVATIEVE KAVEL , akkoord zo zijn er elektrische fietsen , steps ect….ook een hybride, elektrische wagen kan men TRAAG opladen via het (privatieve) stroomnet , maar in de gemeenschappelijke delen is men onderworpen aan de procedure van dat artikel en KAN de AV/VME bezwaar hebben en al dan niet bijkomende voorwaarden opleggen. Het opladen mode 3 en 4 = SNEL opladen , kan men uit veiligheidsoverweging in een ondergrondse parkeergarage verbieden. Een vrederechter zal het hier mee eens zijn en al dan niet een deskundige aanstellen die een onderzoek zal instellen …..een dure aangelegenheid voor de klager , de VME/AV verbiedt immers niet het opladen via het reguliere net = traag opladen.
Men leest in artikel 3.82 oa. de 3 bezwaren :
Op straffe van verval van hun rechten, moeten de mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars binnen die twee maanden na de ontvangst van de aangetekende zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen werken via een aangetekende zending aan de afzender en dit op grond van een rechtmatig belang. Een rechtmatig belang doet zich voor in volgende situaties:
1) er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemeenschappelijke delen in het gebouw, of;
2) de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemeenschappelijke delen, het gebruik van de gemeenschappelijke delen, de hygiëne of de veiligheid ervan, of;
3) geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of de voorziene werken verzwaren de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers.
Degene die deze infrastructuur aanlegt, onderhoudt of hernieuwt, verbindt zich ertoe om de werken uit te voeren op de wijze die het minste hinder veroorzaakt aan de bewoners en hierover met de andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, met hem te goeder trouw te overleggen. De mede-eigenaars, de bewoners of, indien er een syndicus is deze laatste, kunnen te allen tijde de werken opvolgen en hierover informatie opvragen bij de betrokken mede-eigenaar of nutsoperator.
lees ook :
en klik zeker de website van Fireforum vzw (Filter op type tekst: regel van goed vakmanschap) aan en lees de verschillende laadmogelijkheden ect….
De mede-eigenaars moeten goed weten waar men mee bezig is en men kan zich goed laten informeren zodat men met kennis van zaken een besluit kan nemen tijdens die AV. vandaar ook dat men de agendapunten op voorhand kent of zoals een vrederechter in een vonnis zegt :
“Een algemene vergadering betreft een soeverein orgaan. Zij wordt aangestuurd door mede-eigenaars die met kennis van zaken betrokken worden in het beslissingsproces. Zij horen zich vooraf duidelijk en voldoende te informeren over de ernst en de toedracht van gedane voorstellen en beslissingen. Zij kunnen zich bijtijds laten adviseren door een deskundige van hun keuze dan wel zich informeren bij een proffessionele syndicus die als specialist inzake het beheer van mede-eigendommen aandient.”Niemand kan een rechtmatig belang of rechten vorderen voortvloeiende uit zijn eigen onachtzaamheid of onbetamelijkheid (nemo auditur turpitudinem allegans; ex turpi causa acto non oritur).
Het is geen eenvoudige zaak. Wij willen ook er geen ruzies ontstaan onder de medebewoners.
–>Gezien de raad van mede-eigenaars en de VME niet op de hoogte werden gesteld van de plaatsing van die zonnepanelen (volgens mij zou dit niet werden goedgekeurd) weet ik niet wat er gedaan moet worden. Eigenlijk kan dat terras in principe ook door niemand anders gebruikt worden. Maar wij zouden toch moeten eisen van de syndicus dat hij een document moet opmaken met bijkomende voorwaarden van dit terras zodat er naderhand geen discussie is. Is dit de goede manier?
”Laadpaal in een ondergrondse garage :”
–>normaal voldoen de huidige brandvoorschriften
–>Maar een jaar geleden is er preventief al wel eens iemand langs geweest van de brandweer en die heeft wel gezegd dat bij plaatsing van laadpalen een noodknop plaatsen moest worden en dat wij daar zelf moesten voor kijken, maar dit staat nergens op papier, zoals zoveel met onze syndicus, alles mondeling….Er zijn een aantal eigenaars bang dat ze extra kosten zullen moeten betalen voor die brandbeveiliging (sprinklers, noodknop,…)
”meer dan 20% laadpalen betekent ook verzwaring elektriciteitsnet , anders zit gans de VME zonder stroom = gelijktijdigheidscoëficient ”
–> ook niet nodig omdat er momenteel niet veel wagens zullen opgeladen worden, volgens de Syndicus…
conclusie :
Daar het gaat om een ondergronds garagecomplex met ca 120 garageboxen met daarboven 4 aparte gebouwen met telkens 20 appartementen en met een syndicus die technisch niet op de hoogte is en waar ook de eigenaars technisch niet op de hoogte zijn (inclusief mezelf) ben ik ervan overtuigd dat wij ons eerst moeten laten bijstaan door een deskundige zodat wij zeker zijn en ook gezien de eigenaar de syndicus onder druk zet voor het aansluiten van zijn zonnepanelen op een oplaadsysteem modus 3of 4.
Is dit oké?
Maar wanneer moet dit duidelijk gemaakt worden aan de syndicus en eigenaar gezien hij eind deze maand een vergadering BAV wil organiseren?
Mag de raad dit eisen of hoe gaat dit in zijn werking?
sorry voor de vele vragen.
Mvg
Kurt