Een mede-eigenaar op gelijkvloers heeft een bistro en maakt gebruik van een vast overdekt terras op de esplanade voor het gebouw (esplanade is een gemeen deel). In 1989 heeft de toenmalige eigenaar voor deze constructie toestemming gekregen van de AV, met iets mee dan 50%. Dit had niet mogen gebeuren, gezien in de basisakte staat (toen ook) dat “veranderingswerken aan de gemene delen slechts mogen uitgevoerd worden mits instemming van de AV met drie/vierden meerderheid”. Maar het is toen wel gebeurd, en dat is meer dan 30 jaar geleden.
Veel huidige eigenaars ergeren zich aan het feit dat het terras niet opgenomen is in de tienduizendsten, gezien het uitsluitend in gebruik is door de bistro en daar de facto dus bijhoort.
De zaak staat te koop. Kan de VME aan de huidige eigenaar nog iets opleggen? Kan de VME aan de nieuwe eigenaar iets opleggen, waarbij dit allicht best gebeurt alvorens de verkoop wordt gesloten?
Iemand stelt mij voor om een extra betaling te vragen (bv. 5.000 euro omdat dit ook de jaarlijkse gemeentebelasting is op overdekte terrassen) aan de eigenaar van het bistro, en dit te laten goedkeuren op de komende AV. Met hoeveel procent moet zoiets goedgekeurd worden?
Iemand anders zegt mij dat dit dan een soort verhuring is door de VME, en dus inkomsten voor de VME en dat dit wettelijk niet zou kunnen. Klopt dit?
Iemand anders zegt dat bij verhuring van een gemeen deel door de VME, dan alle mede-eigenaars (proportioneel volgens hun aandelen) hierop onroerende voorheffing zullen moeten betalen. Klopt dit?
Iemand anders stelt voor om de tienduizendsten te herverdelen: elk appartement x aandelen minder en de som hiervan wordt dan het extra aandeel voor de eigenaar van het bistro.
Zijn er nog andere mogelijkheden?
En ik zou graag willen weten wat nu wettelijk kan, en wat wettelijk niet kan?
Dank bij voorbaat!
2 Antwoord
Hieronder mijn antwoord op deze toch wel “plezante case” :
De statuten bepalen de privatieve en gemene delen. De basisakte is wat ze is en het reglement van mede-eigendom is wat het is. Iedereen moet zich daaraan houden…Art. 577-4 § 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte
Destijds is en via AV stemming toelating gegeven om een gemeen deel te mogen gebruiken (nu erfdienstbaarheid) weet dat de esplanade nog steeds een gemeen deel is en dat ten alle tijden deze erfdienstbaarheid kan ingetrokken worden….
De zaak staat te koop. Kan de VME aan de huidige eigenaar nog iets opleggen? Kan de VME aan de nieuwe eigenaar iets opleggen, waarbij dit allicht best gebeurt alvorens de verkoop wordt gesloten?
- regularisatie van de bestaande toestand is :
- statuten aanpassen mbt. exclusief gebruiksrecht (art.577-4§1)
- AV laten beslissen = einde exclusief gebruiksrecht of bijkomende voorwaarden : lees volgende link https://www.clabotsadvocaten.be/nl/blog/het-gebruik-van-de-gemeenschappelijke-delen/
Iemand stelt mij voor om een extra betaling te vragen (bv. 5.000 euro omdat dit ook de jaarlijkse gemeentebelasting is op overdekte terrassen) aan de eigenaar van het bistro, en dit te laten goedkeuren op de komende AV. Met hoeveel procent moet zoiets goedgekeurd worden?
Dat kan,met gewone meerderheid, MAAR = inkomsten voor de VME = VME = kent geen fiscus , dus alle mede-eigenaars moeten die inkomsten , proportioneel aangeven aan de fiscus !!
Iemand anders zegt mij dat dit dan een soort verhuring is door de VME, en dus inkomsten voor de VME en dat dit wettelijk niet zou kunnen. Klopt dit?
Klopt zie:lees hoger
Iemand anders zegt dat bij verhuring van een gemeen deel door de VME, dan alle mede-eigenaars (proportioneel volgens hun aandelen) hierop onroerende voorheffing zullen moeten betalen. Klopt dit?
Niet op de onroerende voorheffing , maar wel privé fiscaal….
To Do :
- AV beslissing van die tijd kan teruggedraaid worden = gewijzigde omstandigheden (koper) einde exclusief gebruik…
- AV laten beslissen , ofwel ok of/en bijkomende voorwaarden , statuten aanpassen
- blijft het een bistro ? extra klantenkaart 🙂 voor de VME
in de link = moet zijn 4/5 ipv. 2/3
De Algemene Vergadering zal in de toekomst met een meerderheid van 4/5 kunnen beslissen over de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten, op voorwaarde dat dit wordt gemotiveerd door een rechtmatig belang van de VME.