indien mogelijk graag advies
Zeer beknopte situatieschets:
In november heb ik de akte ondertekend voor de aankoop van mijn eerste appartement. De verkoper kreeg hiervoor een mooie prijs. Deze mooie prijs leek me destijds te verantwoorden aangezien het ging om een appartement met mooie EPC score (B) en het volledig instapklaar was. Ik deed een hoog bod want ik voorzag op korte termijn geen grote kosten.
Eerder deze maand kwam ik voor een eerste keer met alle mede-eigenaars. Nu blijkt: zij hebben last van vocht en schimmel. Dit is te wijten aan de slecht geïsoleerde buitengevels langs de achterzijde van het gebouw. De volledige achtergevel zou daardoor opnieuw gerenoveerd moeten worden.
Volgens de mede-eigenaars was de verkoper hiervan op de hoogte. De verkoper heeft dit feit tegenover mij sterk geminimaliseerd zodat ik er vanuit ging dat het niet over grote of dringende kosten ging. In zijn woorden: “Hoewel mijn appartement reeds geïsoleerd is, is dat bij het middelste appartement niet het geval. Er zal dus een extra afwerklaag op dit appartement komen, zodat het in esthetische lijn is met de onderste gevels die aangepakt worden.”
Het probleem lijkt dus wel veel groter te zijn dan het louter esthetisch in lijn te brengen. Het gaat hier over volledige afbraak en heropbouw van achtergevel met grote kosten tot gevolg.
Daarnaast blijkt dat de benedenverdieping zou verkocht zijn als appartement doch dat deze bestemming niet vergund zou zijn en/of dat niet aan de voorwaarden van de vergunning zou voldaan zijn om de bestemming te wijzigen van handel naar appartement. Thans is hiervoor een nieuwe omgevingsvergunning lopende waarvoor een ongunstig brandprevantieverslag werd opgesteld. De verkoper stelt dat de kosten en ander gevolgen daarvan ten laste van de eigenaar van de gelijkvloerse kavel zijn.”
De eigenaars van de gelijkvloers willen deze kosten echter verhalen op alle mede-eigenaars. Deze kosten bevatten o.a. het plaatsen van een rookluik en nieuwe garagepoort met deur. Kan dit zomaar?
Door niet transparant te zijn plaats de verkoper mij voor onverwachte verplichtingen en mogelijks zeer hoge kosten.
Indien ik had geweten van bovenstaande kosten had ik mogelijks nooit overgegaan tot aankoop van het appartement. Kan de verkoper aansprakelijk gesteld worden?
1 Antwoord
Bij de aankoop kreeg u van de notaris ook inlichtingen mbt. de VME namelijk :
1º het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal,
2º het bedrag van de eventuele door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen,
3º de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
4º in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom en van de bedragen die in het geding zijn;
5º de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
6º een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naar gelang het geval de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de
uittredende mede-eigenaar, de partijen in kennis van diens verzuim
belang van punt 5° :
5° de notulen van de laatste drie jaar.…kon u daarin lezen of er problemen waren met schimmel , achtergevel , omgevingsvergunning ect….?
advies : neem contact op met de instrumenterende notaris ….en bespreek deze toch wel vervelende situatie….succes
