Ons appartementencomplex telt een 30-tal appartementen en studio’s. Eén van de appartementen kreeg in het voorjaar van 2019 met zware wateroverlast te maken, enerzijds te wijten aan insijpeling via de aanhechting van het binnenplein (= tevens het dak van de ondergrondse garage) aan de gevel, en anderzijds aan een badafvoer. De syndicus besliste eigenmachtig het schadegeval niet bij de verzekering aan te geven, ‘want niet verzekerd’.
Het appartement was verhuurd en werd op zeker moment zelfs onbewoonbaar verklaard, met huurderving voor gevolg.
De syndicus liet wel een expert naar het schadegeval kijken, die in zijn rapport stelde dat een grondige aanpak van het binnenplein/garagedak noodzakelijk was, ook om te voorkomen dat andere aan het binnenplein grenzende appartementen eveneens dergelijke vochtschade zouden oplopen. De expert gaf ook aan dat het langs binnen waterdicht maken van het appartement een tijdelijke oplossing kon bieden, maar de oorzaak van het probleem niet zou wegnemen. Meer dan een jaar na het begin van de vochtschade vroeg de syndicus – zonder het rapport van de expert aan de eigenaars te bezorgen en zonder hierover met de VME in gesprek te gaan – voor ong. 10.000 euro op om het appartement langs binnen waterdicht te laten maken. De Raad van Mede-eigendom drong aan op een grondig en gefaseerd plan van aanpak, dat aan alle eigenaars zou worden voorgelegd, maar de syndicus beperkte zich tot wat oplapwerken aan de rand van het voorplein en tot het waterdicht maken langs binnen.
Uiteindelijk zag de Raad van Mede-eigendom geen andere uitweg dan het neerleggen van een klacht bij het B.I.V. Deze heeft betrekking op 1) niet aangifte bij de verzekering en 2) geen keuze voorgelegd aan de eigenaars tussen a) 10.000 euro investeren in een tijdelijke oplossing (langs binnen waterdicht maken van betreffend appartement) die geen oplossing biedt voor de langere termijn, of b) de keuze om reeds deze 10.000 euro te investeren in een structurele oplossing.
De klacht werd in eerste instantie door het B.I.V. verworpen, maar de Raad ging in beroep. De uitspraak moet nog vallen, maar het beroep had voor gevolg dat de syndicus haar ontslag aankondigde. Het boekjaar was afgelopen op 30 juni ll., maar de individuele afrekeningen zijn nog niet gemaakt, de rekeningcommissaris is niet op bezoek kunnen gaan, enz. Eerstdaags vindt de Algemene Vergadering plaats, met als enig agendapunt de aankondiging van het ontslag van de syndicus.
Hoe verder? Waarop te letten als Raad van Mede-Eigendom?
Wij proberen intussen info en offertes op te vragen bij andere syndici, maar vragen ons af: wat te doen bij schadegeval, andere problemen, bij betalingen… enz. wanneer de syndicus letterlijk de boeken sluit en er nog geen nieuwe syndicus is?
8 Antwoord
Ivm syndicuscontract: ondertekend op 3 juni 2014, voor een duur van 31 maanden, op elke jaarlijkse vergadering [jaarlijks in oktober] voor 12 maanden verlengd.
Verder: indien door VME voortijdig opgezegd, vergoeding voor termijn van 3 maanden aan syndicus verschuldigd, behalve in geval van bedrog of grove fout door syndicus nadat in die zin in laatste aanleg geoordeeld door techtbanken en/of kamer van het B.I.V.
Verder in contract: “Voor zover het reglement van ME op datum van ondertekening van deze overeekomst niets bepaalt, zal de syndicus eenzelfde vergoeding verschuldigd zijn wanneer hij vroegtijdig en zonder gegronde reden de overeenkomst beëindigt.” Van toepassing? Reden van beëindiging die syndicus aan VME heeft opgegeven, is lopende klacht bij B.I.V door RaadME. (Boekjaar stopt op 30/6; Algemene Vergadering steeds in oktober.)
Nog vraag: meerwaarde van advocaat-syndicus? waar advocaat-syndici actief? (extra-)kostprijs?
