Goede namiddag,
Ik was vroeger syndicus in een klein appartementsgebouw (5 ME \’s). Sinds enkele jaren hebben we een externe syndicus en ben ik aangesteld als commissaris.
In de jaarlijkse afrekening, staat een clausule vermeld dat de terugbetaling van tegoeden afhankelijk is van goedkeuring van de boekhouding. In de agenda van de geplande Algemene Vergadering heb ik genoteerd dat ik niet akkoord ben met de boekhouding, en dat ik ook niet akkoord ben dat de terugbetaling van tegoeden afhankelijk wordt gesteld van de goedkeuring van de boekhouding. De vergadering in maart is niet doorgegaan wegens te weinig ME \’s. Een nieuwe vergadering werd gepland in april, maar die is niet doorgegaan wegens corona. Op 6 juli heb ik de syndicus aangeschreven om een nieuwe Algemene Vergadering te plannen (bijeenkomsten tot 15 personen mogelijk). Geen antwoord en geen uitnodiging voor een Algemene Vergadering ontvangen. Ondertussen zijn de coronamaatregelen terug verstrengd, waardoor vergaderen niet mogelijk is. Ik heb ondertussen op de website van de de syndicus vastgesteld dat hij de tegoeden heeft aangewend om de provisies verder aan te zuiveren.
VRAGEN:
- Is een clausule waarin gesteld wordt dat de terugbetaling van tegoeden (wegens te hoge provisies) afhankelijk gesteld wordt de goedkeuring van de boekhouding, wettelijk ?
- Kan de syndicus achteraf – tegen zijn eigen clausule in – de tegoeden buiten medeweten van de ME ’s toch aanwenden (bvb. ter aanzuivering van de provisies van het lopende jaar) ?
- Is de syndicus niet gehouden om een binnen een bepaalde termijn een Algemene Vergadering te beleggen (eventueel via Zoom) ?
- Wat als er dit jaar geen Algemene Vergadering belegd wordt ?
- Welke stappen kunnen de ME ’s nemen om een Algemene Vergadering te beleggen, of de boekhouding en de lopende zaken alsnog te bespreken ?
4 Antwoord
Vergaderingen is WEL mogelijk…
Ingevolge de verstrengde maatregelen van de Nationale Veiligheidsraad van 27 juli 2020 werd contact genomen met het kabinet Geens.
Volgens de minister is er voor algemene vergaderingen niets veranderd: ‘Na bijkomende navraag bij het crisiscentrum, kan ik bevestigen dat een algemene vergadering van mede-eigenaars nog steeds als professionele activiteit geldt’. Met andere woorden: algemene vergaderingen zijn volgens de minister niet verboden en kunnen/moeten plaatsvinden.
VRAGEN:
- Is een clausule waarin gesteld wordt dat de terugbetaling van tegoeden (wegens te hoge provisies) afhankelijk gesteld wordt de goedkeuring van de boekhouding, wettelijk ? Is deze clausule opgenomen in het syndicus contract/VME ? Heeft de AV daarover gestemd/goedgekeurd agendapunt ? Zoniet , kan de syndicus dit de VME niet opleggen !
- Kan de syndicus achteraf – tegen zijn eigen clausule in – de tegoeden buiten medeweten van de ME ‘s toch aanwenden (bvb. ter aanzuivering van de provisies van het lopende jaar) ? dubbel Ja en Neen.
- Is de syndicus niet gehouden om een binnen een bepaalde termijn een Algemene Vergadering te beleggen (eventueel via Zoom) ? Moet zich aan de corona regels houden , KB’s…
- Wat als er dit jaar geen Algemene Vergadering belegd wordt ?Kan belegd worden……zie hoger en indien de syndicus het niet wil , beleg/organiseer dan zelf een AV , 20% aandelen art.577-6§2 tweede lid
- Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.
- Welke stappen kunnen de ME ‘s nemen om een Algemene Vergadering te beleggen, of de boekhouding en de lopende zaken alsnog te bespreken ? AV of een BAV moet er komen. De commissaris vd rekeningen geeft dan zijn toelichting mbt. de boekhouding. De AV kan de RC volgen in zn advies en de boekhouding niet goedkeuren en de syndicus géén décharge geven… Syndicus zal dan het nodige moeten doen…Zeker twee agendapunten toevoegen met beslissing van de AV 1)”clausule” tegoeden en terugbetalingen cfr.punt 1 en 2)agendapunt verplichtingen en bevoegdheden van de commissaris van de rekeningen cfr.art.577-8/2 BW. De twee bijkomende agendapunten indien te laat ingediend en niet op de agenda staat , volgens de syndicus , kan toch opgenomen worden en genotuleerd indien alle stemgerechtigde aanwezigen , het daarover eens zijn dat deze besproken en beslist worden.DE COMMISSARIS VAN DE REKENINGEN BENOEMING , VERPLICHTINGEN EN BEVOEGDHEDEN. Art 577-8/2 BW.
De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet een mede-eigenaar is.
De commissaris van de rekeningen zal, tegen een door de algemene vergadering vastgestelde bezoldiging, instaan voor de verificatie van de rekeningen van de syndicus . Het wordt de commissaris uitdrukkelijk toegestaan te allen tijde ter plaatse inzage te nemen van de boeken, brieven en notulen en in het algemeen van alle geschriften van de VME. en hij kan zich hiertoe alle stukken en inlichtingen laten verschaffen door de syndicus en door derden die hij nuttig acht om zijn opdracht uit te oefenen.
De syndicus dient hem , zonder kosten , zijn volstrekte medewerking te geven.
De commissaris van de rekeningen zal verslag uitbrengen op de algemene vergadering over zijn werkzaamheden.
Hij heeft de bevoegdheid zich te verzetten tegen de uitbetaling van iedere som waarvan de gegrondheid hem niet bewezen lijkt.
Indien de syndicus het niet eens is met dit verzet kan hij zulks aangetekend kenbaar maken aan de banken waar de vereniging van mede-eigenaars rekeninghouder is.
Over één en ander zal op de eerst volgende algemene vergadering, die hij desgevallend zelf kan bijeenroepen zoals hierna gezegd, een beslissing worden genomen.
Hij kan de syndicus vragen een bijzondere algemene vergadering bijeen te roepen indien hij van oordeel is dat er dringende maatregelen vereist zijn; indien de syndicus hieraan geen gevolg geeft mag hij zelf de oproepingen versturen en de dagorde bepalen van deze vergadering.
Tekst wordt goedgekeurd en ingeschreven in het RIO
