Wanneer men offertes opvraagt bij beroepssyndici is de prijs en wat er in de prijs inbegrepen zit vaak het enige waar men aandacht aan besteedt wanneer men deze evalueert. Wanneer men dan uiteindelijk een keuze gemaakt heeft tussen de syndici denkt men dat de onderhandelingsfase voorbij is: Dit is fout want veel mede-eigenaars zien het eigenlijke syndicus contract over het hoofd! Men vergeet namelijk heel dikwijls het syndicus contract mee te onderhandelen en hier spelen details een belangrijke rol. Veel kopzorgen kunnen nadien vermeden worden als men het hier slim aanpakt.
De syndicus zal zijn standaard contract voorleggen en vragen deze te ondertekenen. Wat hierbij heel vaak uit het oog verloren wordt, is dat de syndicus dit contract natuurlijk zelf heeft laten opstellen en vooral oog heeft gehad om vooral zijn belangen te behartigen. In sommige gevallen zou men zelfs kunnen stellen dat het contract eenzijdig is, ten voordele van de syndicus.
Men zou als VME zelf een contract kunnen opstellen maar in heel veel gevallen zal de syndicus deze dan weer niet aanvaarden omdat hij met haar eigen standaard contract wil werken. Daarom ben ik een dienst gestart om het contract van de syndicus te laten screenen en verbeterpunten aan het contract voor te stellen zodat de Vereniging van Mede-Eigenaars deze kan gebruiken om een beter contract te onderhandelen.
Zorg dat uw belangen behartigd worden en vermijd nadien kopzorgen
Punten waaraan onder andere aandacht zal besteed worden bij een screening van het contract:
- Eerlijke ontbindingsvoorwaarden van het contract: Uw syndicus zal altijd een opzeggingsvergoeding voorop stellen wanneer de Vereniging van Mede-Eigenaars vroegtijdig het contract willen verbreken. Van een opzeggingsvergoeding wanneer de syndicus zelf zijn contract vroegtijdig opzegt rept men echter met geen woord. Dit kan natuurlijk niet! Het is van belang evenwichtige voorwaarden in het contract te laten opnemen.
- Wat als uw syndicus haar werk niet (goed) doet?: Een klacht die ik heel vaak hoor over syndici is dat ze heel traag reageren of geen gevolg geven aan gerapporteerde incidenten. Men kan clausules onder andere in het contract laten opnemen om een garantie te geven op antwoordtijden en wat de gevolgen zijn wanneer deze niet gerespecteerd worden.
- Wat als uw syndicus de wetgeving niet volgt?: Een andere veelgehoorde klacht is dat de syndicus de wetgeving niet volgt en de mede-eigenaars heel weinig kunnen doen. Men vraagt bijvoorbeeld de adresgegevens van de andere mede-eigenaars maar de syndicus weigert deze op te sturen of doet het gewoon niet. De wetgeving beschrijft jammer genoeg niet wat de gevolgen zijn het niet volgen van deze wetgeving en vaak is de drempel heel groot om naar een rechtbank te stappen. Daarom worden clausules voorgesteld om ervoor te zorgen dat, wanneer men kan aantonen dat de syndicus de wetgeving niet rigoureus volgt, dit een reden kan zijn om het contract te verbreken zonder opzeggingsvergoeding.
- Zijn de vergoedingsafspraken volledig of zitten er nog addertjes onder het gras. Vaak komt men tot de onaangename verrassing dat er nog allerlei verborgen kosten opduiken.
- Wat als het kantoor van de syndicus overgenomen wordt? In dat geval moet je ineens samenwerken met een syndicus waarvoor je niet gekozen hebt en waarmee het mogelijks niet klikt. Je kan echter niet weg omdat je “gevangen” bent door een hoge opzeggingsvergoeding.
- Betalingsmodaliteiten: Het is belangrijk dat deze ook duidelijk gedefinieerd worden en hoe de kosten van de syndicus geventileerd zullen worden aan de mede-eigenaars. De meeste mede-eigenaars gaan ervan uit dat de vergoeding van de syndicus per appartement, parking of garage zal gebeuren. Soms werkt men echter volgens de aandelen in plaats van de kavels. Daarnaast moet men ook rekening wanneer de vergoeding verschuldigd is. Sommige syndici vragen bijvoorbeeld dat 3 maanden vergoeding op voorhand wordt betaald.
- Wat met wanbetalende eigenaars? Het is belangrijk om duidelijkheid te scheppen over de acties die de syndicus moet nemen als mede-eigenaars niet betalen. Wanneer mede-eigenaars niet betalen en het geld wordt niet gerecupereerd komen deze op de rug van de mede-eigenaars die wel betalen. Hoe langer men wacht om achter de schulden aan te gaan hoe minder kans er is dat deze nog recupereerd kunnen worden! Voorkom dat uw syndicus met de handen gebonden is om wanbetalers aan te pakken en verplicht hem tot actie.
- Geen verborgen commissies: Veel mede-eigenaars verdenken hun syndicus ervan dat ze commissies opstrijken voor de werken die er moeten gebeuren. Het is dan ook belangrijk om in het contract ondubbelzinnig op te nemen dat commissies ontvangen volledig uit den boze is en hierover transparantie te eisen.
Onze dienst
Wie voert de screening uit? Voor deze dienst werken we samen met een advocaat gespecialiseerd in wetgeving over mede-eigendom. Deze advocaat voert voor u de screening van het contract uit.
Wat is de kostprijs? U krijgt van ons een vrijblijvende offerte zodat u op voorhand weet wat het zal kosten.
Vragen over deze dienst? Bel ons even op: 0486/909963 of via email op jessie apestaartje smartsyndic.be