Wij worden door de promotor uitgenodigd om het PV van Definitieve Oplevering van de Gemeenschappelijke Delen te ondertekenen. Het BW lijkt niet heel duidelijk v.w.b. wie zulk een PV rechtsgeldig kan ondertekenen.
Ik versta dat in de praktijk meestal de Syndicus dat PV ondertekent in naam van de VME. Ik meen dat hij daartoe de “toelating” nodig heeft van een meerderheid van mede-eigenaars, en ik meen dat die “toelating” wordt verleend mits een stemming op een Algemene Vergadering waar minimaal 50% + 1 mede-eigenaars zich akkoord verklaren om de DO af te sluiten en het PV te ondertekenen. Klopt dat?
In ons geval overwegen wij (de syndicus en de leden van de Raad van Mede-eigendom) om enkele (vrijwillige) mede-eigenaars samen met de syndicus te laten ondertekenen (de reden hiervoor is te complex om in enkele zinnen uit te leggen). Ik vermoedt dat in dat geval ook die enkele vrijwilligers door de AV moeten “gemandateerd” zijn om in naam van alle mede-eigenaars het PV mede te ondertekenen. Om zulk een mandaat aan een paar vrijwilliger te verlenen, is daar ook een meerderheid van 50% + 1 voldoende, of is een 75% meerderheid daarvoor noodzakelijk?
Zodra het PV van Definitieve Oplevering van de Gemeenschappelijke Delen rechtsgeldig ondertekend is, moet dan (volgens de letter van de wet) de promotor nog met elke mede-eigenaar een Definitieve Oplevering van diens Privatieve Deel afsluiten? Wat gebeurt er als de promotor en 1 (of enkele) mede-eigenaar(s) niet tot een akkoord komen om de Definitieve Oplevering van het Privatieve Deel van die eigenaar(s) af te sluiten?
2 Antwoord
Geachte
het is af te raden om de syndicus te gelasten (mandateren) met de ondertekening van een PV van voorlopige / definitieve oplevering. Professionals weten dat dit risicovol is, begeleiden graag vaak de mede – eigenaren maar wat de ondertekening betreft laten zij dit veelal bij voorkeur – terecht – ook over aan de eigenaren of een gemandateerde delegatie eigenaren.
Voor zover de syndicus toch een mandaat zou bekomen, stelt zich de vraag welke meerderheid dit mandaat moet toekennen : in principe blijft namelijk iedere mede – eigenaar een eigen recht hebben om al dan niet akkoord te gaan met de inhoud van een PV van oplevering.
Voorzichtigheid is dus geboden.
Voor zover u vrijwilligers wil mandateren, is het van belang dat zij zich vergewissen van hun aansprakelijkheid .
Minstens zou ik IEDERE eigenaar formeel uitnodigen om op voorhand een eigen rondgang te doen en zelf opmerkingen over te maken die door de gemandateerde kunnen worden opgegeven. In dat geval zou het mandaat zich beperken tot het formuleren van de gemaakte opmerkingen … al dan niet verder aan te vullen bij rondgang.
Het blijft risicovol om op te leveren zonder instemming van ALLE mede eigenaren..
Indien geen PV wordt verleden, kan via gerechtelijke weg bekomen worden dat alsnog een PV wordt opgesteld en ondertekend.
Astrid CLABOTS
Advocaat
Beste Mw. Clabots,
Hartelijk bedankt voor uw antwoord.
Mijn vraag had betrekking op de DO van de Gemeenschappelijke gedeelten, niet op de DO van Privatieve gedeelten. Dit laatste moet natuurlijk door iedere ME, ieder voor de Privatieve gedeelten die zijn/haar eigendom zijn, geaccepteerd en ondertekend worden.
Ik begrijp dat het best is dat, i.p.v. de Syndicus,
- (alternatief 1) alle ME’s (indien het gaat om een gebouw met een relatief klein aantal eigenaars) gevraagd wordt het PV van de DO van de Gemeenschappelijke gedeelten te ondertekenen, ofwel
- (alternatief 2) enkele afgevaardigden van de VME (die daartoe gemachtigd zijn door een meerderheid tijdens een stemming op een PAV) dit document ondertekenen in naam van de VMEB.
Voor alternatief 1: Wat als een klein percentage ME’s, bijv. voor redenen waarover een grote meerderheid oordeelt dat zij te onbelangrijk zijn om te weigeren de DO van de Gemeenschappelijke delen te accepteren, NIET wensen te ondertekenen? In dat geval, hoeveel % van de ME’s moeten ondertekend hebben om de DO “officieel” goedgekeurd te krijgen? Of is dan de handtekening van iedere ME noodzakelijk en is de DO van de Gemeenschappelijke gedeelten niet geldig “afgesloten” tot werkelijk “iedereen” ondertekend heeft?
Voor alternatief 2: als tijdens een jaarlijkse PAV een gewone meerderheid (50% + 1) van ME’s (bij formele en genotuleerde stemming) bevestigt akkoord te gaan om de DO van de Algemene delen te ondertekenen en dat zij een paar ME’s machtigen om in hun naam het PV formeel te ondertekenen, is er dan nog een andersoortig “mandaat” nodig om de “ondertekenaars” te beschermen tegen latere aanklachten? Zo ja, hoeveel percent (50% + 1, 75%, …?) van de VME moet dan akkoord zijn om dat mandaat op een geldige manier te verlenen?
Alvast bedankt voor je antwoord.
