Beste, Ik lees met belangstelling uw teksten en vind ze nuttig.
Onze “residentie!!???” bestaat uit 4 blokken, samen meer dan twintig appartementen. De vier blokken regelen hun zaakjes ieder op een eigen wijze, echter zonder bestuur, zonder beroepssyndicus, zonder echte afrekeningen, enz.
Blok A is door zijn permanent geruzie nu zonder syndicus en er zou een beroeps moeten gevonden worden. Vraag: Blok A 7 appartementen hangt voor bepaalde zaken vast aan blok B, moet volgens mij onder één beleid, dus één syndicus komen, de Residentie moet één overkoepelende beroepssyndicus hebben voor de vier blokjes hebben, hoe ziet U dat?
Ik stel na vele jaren vast dat de basisakte fout is en dus onbruikbaar is voor de duizendsten. Ik stel vast dat mede-eigenaars van een garage in blok A al die jaren nooit als mede-eigenaars ter kassa werden gebeden. Ik stel vast dat de brandverzekering verkeerd werd verrekend .
Dat is echter niet het ergste. Er is een onvoorstelbaar onbegrip en een ongekende tegenwerking van een meerderheid van eigenaars omde zaken in het reine te brengen want dat gaat wat kosten.
Is de enige uitweg een klacht bij de vrederechter en met behulp van een advocaat een sundicus vinden die een nieuwe basisakte laat opstellen die dan goedgekeurd bij de notaris wordt neergelegd? Wat als de andere blokken gewoon hun kat sturen?
Welke middelen heeft een eigenaar om tegen de meerderheid in te eisen dat eindelijk alles corrcct gebeurt? Is het opschorten van het betalen van provisies waarop geen afrekening komt een toegestane methode om beweging in deze onwil te krijgen?
Vraag: Welke overheid gaat wanneer zulke wantoestanden controleren?
6 Antwoord
Beste, Uw verhaal komt nogal verwarrend over. De basisakte wordt opgesteld vanaf het ogenblik dat er meer dan één bewoonbare kavel in een gebouw is. Deze basisakte wordt opgesteld met informatie verkregen van de bouwheer. De basisakte is, samen met het reglement van mede eigendom de grondwet van elk gebouw. Als eerste wat U kan nagaan is of dat er één of meerdere ondernemingsnummers voor deze blokken bestaan. Als er één ON is voor de vier blokken, dan vormen zij juridisch één geheel, zijn er vier ON dan zijn het vier afzonderlijke juridische entiteiten.
U haalt een aantal punten aan die volgens Uw inziens niet correct zijn. Als U dat denkt en er ook andere mede eigenaars dat denken dan kan U een buitengewone algemene vergadering bijéén roepen om de basisakte te laten wijzigen. De procedure voor wijziging is echter niet zo eenvoudig ( deze staat nu al beschreven in Uw huidige basisakte).
Als goede raad en vertrekpunt kan ik U alleen maar aanraden om rustig rond te tafel te gaan zitten met de notaris die de bestaande basisakte heeft opgesteld en zijn visie te vragen, waarschijnlijk zal dit enige duidelijkheid scheppen. Deze notaris kan dan ook eventueel verdere stappen met U bespreken.
Direct naar een rechtbank lopen zal U veel geld kosten aan een advokaat en de rechter zal misschien een expert aanduiden ( weeral kosten) .
Dank U , Ludwig,
Inderdaad het verhaal is nog veel verwarrender dan U denkt. De notaris is ondertussen overleden en de notaris die de zaken heeft overgenomen, bevestigde dat er met de gebouwen opgericht door onze aannemer heel veel problemen zijn.
Het gaat inderdaad over één residentie bestaande uit vier blokken. Dus over meer dan twintig appartementen.
De basisakte van de residentie is alleszins wat blokken A en B betreft fout, verkeerd, onbruikbaar!
De residentie heeft derhalve nooit een bestuur gehad, evenmin een overkoepelend syndicus. Er is niets!
In de blokken A en B werden verkeerde berekeningen gemaakt, op basis van verkeerde gegevens.
Al de stappen die U aanhaalt heb ik reeds gevolgd. In de blokken A en B is er geen enkele eigenaar bereid wat dan ook te doen om de zaak in orde te brengen, waarschijnlijk ook niet in de hele residentie. Het in orde brengen betekent veel meer kosten, toepassen van de wet, en voor enkelen eindelijk een nadeel in plaats van een onterecht voordeel. Rond de tafel zitten is totaal onmogelijk.
De vraag is dus: de overheid heeft wetten uitgevaardigd, wie controleert de correcte toepassing van deze wetten en wie verplicht ze te volgen. Een dief wordt vervolgd, het is niet de bestolenen die de dief moet vervolgen.
De zaken zijn dus zo duidelijk als maar kan zijn. In dit geval beslist een democratische meerderheid wetten te negeren en willekeur te laten heersen waarbij enkelen benadeeld worden en waardoor er geen beroepssyndicus kan aangesteld worden.
Ik begrijp dat dit verwarrend overkomt, volgens al de geraadpleegde” deskundigen” absoluut geen uitzondering.
Residentie De Vrede, aannemer Maximus, notaris Willemsen (overleden) nu Wellekens.
Dank voor de reactie, ik hoop op een antwoord op mijn laatste vraag.
Als ik het goed begrijp is er aan de ene kant niets, maar wordt er aan de andere kant toch door iemand afrekeningen en verdelingen gemaakt van kosten. Er moet toch iets of iemand zijn die zich geroepen voelt om ‘syndicus’ te spelen.
Wat er regelmatig wordt vastgesteld is dat in meestal oudere blokken oudere eigenaars wonen waarvan er enkele al jaren volgens hun methodes en inzichten een gebouw ‘beheren’. Evenwel heeft de wetgever terecht aan dit soort toestanden een einde willen stellen door de wet van 08/2010. Defacto wordt door deze wet in elk gebouw met minimum twee kavels een vereniging van mede eigenaars opgericht, deze VME is een rechtspersoon en zal in de eerste plaats het belang van de gemeenschappelijke delen behartigen. De organisatie van de VME is verplicht op te volgen ( in een gebouw met + 20 kavels ) door een professioneel syndicus.
Indien U zich vandaag in een situatie bevindt die, vanuit Uw standpunt, volkomen hopeloos is, dan kan U ofwel een buitengewoon algemene vergadering bijeenroepen met als enige agendapunt het zich naar de wet van 08/2010 schikken ( hier kan U best ook een professionele syndicus mee belasten, met de organisatie van deze vergadering). Zijn er te weinig aanwezigen op de eerste vergadering, dan wordt er automatisch een twee vergadering gepland waar de vereiste meerderheden niet meer vereist zijn en er kan beslist worden door de aanwezige eigenaars.
Na deze vergadering zal de VME volledig kunnen werken en eventueel stappen kunnen ondernemen tegen deze eigenaars die zich hardswil blijven verzetten tegen de wettelijke aanpassingen. De VME heeft rechtspersoonlijkheid en kan dan ook als rechtspersoon handelen. Duidelijke uitleg en gesprek is altijd een eerste stap, de rechtbank kan als laatste drukkingsmiddel gebruikt worden ( temeer daar de wetten duidelijk zijn zal één of meer eigenaars die zich niet willen aanpassen in het ongelijk gesteld worden en moeten opdraaien voor de kosten.
Eénmaal de VME geinstalleerd is als werkend orgaan, moet U zeer dringend Uw basisakte en RVME aanpassen. De huidige wet voorziet immers dat deze moeten aangepast worden naar inhoud en vorm zoals bepaald in de wet van 08/2010 en dit voor 31/08/2013 !
Er is dus dringend werk aan de winkel, misschien zal de appel even zuur zijn, maar éénmaal als alle partijen het nut van de nieuwe wet van 08/2010 begrijpen zal de samenwerking veel vlotter verlopen en zal niet meer één persoon het gevoel moeten hebben dat het ‘zijn blok’ of ‘zijn werk’ is dat aangevallen wordt.
Bijstand van een professionele syndicus voor dit verhaal lijkt me echter onontbeerlijk, ook omdat er van deze persoon een hoge graad van objectiviteit kan verwacht worden die in de eerste plaats het belang van de gemeenschap zal behartigen zonder te kijken naar de ego’s van individuele eigenaars.
Succes !
Dank u Ludwig, dit is een zeer duidelijk antwoord.
Ik heb reeds met de heer Van Baelen, syndicus BEVAB zeer uitvoerig over deze zaak gesproken. Meer nog op een allerlaatste AV algemene vergadering is het me gelukt de ondertekende toezegging van de eigenaars van Blok A om BEVAB de opdracht te geven te bekomen.
De ontslag genomen hebbende syndicus (vrijwillige) zou daarbij alle gegevens doorspelen wat vandaag, meer dan een jaar later nog niet gebeurd is. Bevab heeft herhaaldelijk met die man contact gezocht maar tevergeefs. Die schijnt het bovenaards druk te hebben.
De Blokken B,C,D, wensen de toestand te behouden zoals hij al die jaren is, dus de onwettigheid! Zij reageren gewoon niet op mijn verzoek.
Bevab zal zeer veel extra werk krijgen dat hem niet in dank wordt afgenomen, alleen al omwille van de kosten voor de eigenaars die zich nu zo gerust voelen. Met een opzegbaarheid van één jaar voorwaar geen fijne job. Hij zou de opdracht wel aanvaarden als de Residentie de Vrede in haar geheel onder zijn beheer komt. Dat is voorlopig onbereikbaar.
Bovendien moet de syndicus zich houden aan de gegevens van de basisakte en die zijn fout. Ik heb o.a. veel meer duizendsten op papier als in werkelijkheid, en zo is er heel wat fout. M.a.w. zonder de volledige opkuis zijn we niks verder.
Tot de laatste AV was er een afrekening voor blok A maar met tal van onregelmatigheden, verkeerde regelingen enz… die nu door mij aan het licht zijn gekomen en die de anderen liefst zouden behouden…
Dit verhaal lijkt wel op: “Wachten op Godot”
Dit moet U toch nog weten. Toen de laatste syndicus zijn ontslag per mail bekendmaakte was er geen geld meer om verplichte betalingen te doen. Ik heb dan een regeling op punt gesteld om met provisies zonder afrekening tijdelijk te werken. Dat voorstel is door de meerderheid van Blok A gevolgd. De gewezen syndicus voert nog de verplichte betalingen uit als hem dat herhaaldelijk gevraagd wordt.
Ik heb/ had ook die volmacht maar op aanraden van mijn advocaat mag ik geen verdere verantwoordelijkheid op mij nemen. Door te helpen wordt de foute toestand alleen maar verder mogelijk gemaakt. Daarom nu mijn laatste vraag: Ik stop met het betalen van elke provisie. Ik wil mijn deel in kosten wel betalen maar met een degelijke, correcte afrekening door een syndicus gecontroleerd door het bestuur. Zo onttrek ik me niet aan mijn verantwoordelijkheid maar probeer de anderen te overtuigen het verplichte, noodzakelijke te doen. Wat meent U?
Dit is slechts het topje van de ijsberg in residentie De Vrede in Niel 2845. Mijn speurwerk en verzoeken bezorgen mij de titel, zeveraar, koejon???) ambetanterik en nog veel meer kwetsende epithetons.
Leven in gemeenschap is tof!
Dank voor de uitleg en de aandacht.
Is er ondertussen een oplossing gekomen mbt aanstelling van een syndicus voor het ganse complex?
Hoewel advocaten de naam hebben duur te zijn is het misschien toch opportuun om te vragen aan een vrederechter om een syndicus aan te stellen voor alle blokken. Als deze via de rechter aangesteld wordt voor de vier blokken zullen de andere blokken wel mee moeten gaan.
Het vragen aan een rechter voor de aanstelling van de syndicus hoeft niet noodzakelijk zo duur te zijn.
Groetjes,
Jessie
