Beste,
Ruim een jaar geleden werden de eerste nieuwbouwappartementen van onze residentie (29 appartementen) betrokken door een 10-tal mede-eigenaars. Aangezien de bouwpromotor op vele vlakken zijn verantwoordelijkheden en verplichtingen niet nakwam, verliep niet alles volgens het boekje (o.a. Wet Breyne), bijvoorbeeld de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen gebeurde nog niet. Ondertussen werd sinds een jaar een syndicus aangesteld. De situatie is als volgt:
- Er was van het begin geen sprake van een communicatie en medewerking van de bouwheer met de kopers/mede-eigenaars/aannemer ruwbouw/makelaar.
- Sinds 2 jaar hebben de mede-eigenaars een advocaat en expert aangesteld om de zaak op te volgen.
- Er loopt een rechtszaak via de vrederechter voor niet-betaling van de provisies en lasten door de bouwpromotor (circa €50,000). De mede-eigenaars hebben deze schulden voorgeschoten, maar dit kan zo niet verder.
- Er loopt een rechtszaak via de vrederechter met gerechtsexpert tegen de bouwpromotor en onderaannemers wegens tal van grote mankementen (lekkend dak door verkeerde plaatsing van EPDM, waterinsijpeling garages en gevels, garagepoort werd verkeerd geplaatst, vloertegels van de halls en tuinen werden niet aangelegd, steunbalken werden niet roestvrij gemaakt, etc.)
- Vele onderaannemers van de afwerkingswerken zijn niet gekend (zwartwerk).
- Er waren geen veiligheidscoördinator en toezichter tijdens de afwerkingswerken aanwezig. Er was zelfs geen toilet voor de werkers.
- De bouwpromotor beweert dat de voorlopige oplevering gebeurde (weliswaar zonder medeweten van syndicus en VME) en dat deze sowieso werd aanvaard wegens ingebruikname van de appartementen (waarvan de voorlopige oplevering tegen voorbehoud werd aanvaard).
- Om de kosten van de VME te beperken, worden de gemeenschappelijke delen niet onderhouden (met uitzondering van de liften).
Niettegenstaande de bouwpromotor het eerste contract met de syndicus tekende, beweert hij niet te zijn uitgenodigd op de AV en aanschouwt de contracten voor syndicus/onderhoud liften/ brandverzekering als onwettig. Hij betaalt de lasten/provisies dus niet.
Syndicus en bouwheer communiceren niet met elkaar. Bijgevolg staan de mede-eigenaars in de kou en wordt er niets ondernomen ingeval van electriciteitspannes, brandalarm, wateroverlast, branddeuren die niet meer sluiten/opengaan, etc.
Op 8 februari a.s. heeft de tweede AV plaats. Dit riskeert totaal uit de hand te lopen.
De vraag is:
- Is er een precedent van dergelijke situatie in België?
- Kan de VME bij herverkiezing van de syndicus deze laatste verplichten tot een betere communicatie/samenwerking met de bouwheer? Nu gebeurt alles via email zonder enige respons van de bouwheer.
Alvast bedankt voor uw reactie.
Met vriendelijke groet,
Mireille Bosmans
3 Antwoord
Er werd ondertussen een gerechtsdeskundige aangesteld. Op basis van diens conclusies zal er worden beslist wie verantwoordelijk is voor welk mankement. Iets van lange adem en we weten dat een consensus onder de verschillende partijen moeilijk zal zijn.
De bouwheer heeft nooit enige inspanningen geleverd om verzet aan te tekenen tegen de mankementen van de ruwbouw en doet dit nog steeds niet. Hij weigert het postinterventiedossier in te dienen voor de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke en privatieve delen.
Ondertussen betalen de mede-eigenaars noodgedwongen de gerechtskosten ,de expert, de gerechtsdeskundige, de advocaat, plus daarop de provisies en lasten van de bouwheer aan de VME voor liefst 17 van de niet-verkochte appartementen. Het ingeloste bedrag van 12 mede-eigenaars voor de door de bouwheer verschuldigde provisies bedroeg tot eind vorige jaar liefst €40,000.
Waar dient in dit scenario de wet Breyne nog toe? Zeker wanneer een dergelijke bouwpromotor weigert failliet te gaan, zijn de kopers nergens tegen beschermd. Dat zoiets kan in België is onwaarschijnlijk.
