Onze syndicus (mede-eigenaar/bewoner) stopt ermee omdat er teveel zou gaan veranderen vanaf maart. Hij heeft dit via mail laten weten aan alle eigenaars. Ik heb daarop gereageerd dat ik (ook mede-eigenaar/bewoner) dit graag van hem zou overnemen, als iedereen daar mee akkoord kan gaan.
Nu heb ik van de syndicus en één eigenaar te horen gekregen dat ze dit liever niet willen, omdat er wettelijk zoveel zou gaan veranderen. Ik zou dit enkel nog kunnen in bijberoep en zou daar belastingen op moeten gaan betalen.
Omdat ik dit op dezelfde voorwaarden als de huidige wil doen (10 euro/ appartement/maand), zou ik hier niets aan overhouden, volgens hen. Zij hebben samen één professionele syndicus gecontacteerd, die 18 euro/appartement/maand wil vragen (met nog allerlei extra kosten) en willen die syndicus laten worden.
Klopt dit verhaal wel, dat ik dit enkel in bijberoep zou kunnen doen en daar bijna niets aan over zal houden? We hebben 30 januari AV.
6 Antwoord
Neen.
Wordt NOOIT syndicus mede-eigenaar indien u niet kunt rekenen op de (morele) steun van nagenoeg alle ME’s.
Wonen in het gebouw is GEEN criterium om syndicus mede-eigenaar te worden/zijn.
Ons inziens is op termijn de enige houdbare situatie syndicus mede-eigenaar ”om niet” te worden, uiteraard met de mogelijkheid om uw kosten in te brengen.
De agenda van de vergadering had kunnen zijn :
1) Ontslag van huidige syndicus ingaand op datum van xx/xx/201x
2) Benoeming van een nieuwe syndicus met ingang op datum xx+1/xx201x
3) Aanduiden van Dhr.MM en Mevr. LL tot mandaathouders voor het ondertekenen van het syndicuscontract.
In het contract is de bepaling opgenomen dat de syndicus zijn mandaat opneemt “om niet”. De kosten van de BA syndicus worden bijgevolg gedragen door de VME. Hij mag, tegen bewijsdocumenten, zijn kosten (postzegels, etc.) inbrengen.
4) Aanduiden van Dhr./Mevr. Xxx tot mandaathouder om de inschrijving (ondernemingsloket) van het mandaat van de syndicus te laten vermelden bij de gegevens van de VME in de KBO.
Neem in het syndicuscontract de bepaling op dat, na ondertekening, alle ME’s een kopie ontvangen.
http://www.elfri.be/algemene-vergadering-appartementseigendom-inzage-stukken-bij-syndicus
http://www.elfri.be/algemene-vergadering-appartementseigendom-inzage-stukken-bij-syndicus
Dat het gaat over de verandering van syndicus doet geen afbreuk aan het normale verloop en de normale verplichtingen:
verschillende offertes
inzagerecht stukken (hier syndicuscontracten)
Gewoonlijk is voorzien dat de stukken ter inzage liggen in het kantoor van de scheidende syndicus. Hier is het aangewezen dat de bijeenroeping vermeldt dat de inzage gebeurt bij een neutrale persoon : voorzitter RvME, commissaris,……
Ook :
http://www.quimmo.be/nl/blog/koninklijk-besluit-inschrijving-vrijwillige-syndicus-kruispuntsbank-kbo
”Wat zijn de gevolgende voor een vrijwillige syndicus?
”Eigenlijk zijn er geen gevolgen, het is een administratieve procedure. De vrijwillige syndicus wordt als toevoeging bij de VME vermeld en wordt dus niet als onderneming ingeschreven. Er zullen dus geen wettelijke of fiscale gevolgen zijn.”
Verder :
Geachte
Volledig eens met de info hierboven.
Bijkomend :
verwart u de koppeling in het KBO, vanaf 01.04.2018 verplicht, met de VME niet met de vraag of de occasionele syndicus een KBO nummer moet aanvragen ifv bijberoep. Ik laat mij vertellen op dit ogenblik dat dit laatste afhankelijk is van de verdiensten en de beoordeling van het al dan niet occasioneel karakter van de activiteit. Dat laatste wordt door de fiscus, in elk particulier geval, beoordeeld.
Feit blijft dat de taak van syndicus steeds meer behelst, en dat een professional inschakelen aangewezen is…
Astrid CLABOTS
CLABOTS Advocaten
”Feit blijft dat de taak van syndicus steeds meer behelst, en dat een professional inschakelen aangewezen is…”
Wij maken hier abstractie van een VME die in bepaalde (moeilijke) omstandighedenheden is als oplevering nieuwbouw, niet-betalende, insolvabele ME, ME=zeurkous/pezewever, etc.
Wij zien niet in waarom in een gebouw met een goede verstandhouding onder de ME’s een ME de taak van syndicus niet zou kunnen waarnemen, ook bij het oplossen van zogezegd moeilijkere punten.
Hoe informeert een (kandidaat) syndicus mede-eigenaar zich ?
Naast de cursus van de gastheer van deze website :
hebt uiteraard de wetteksten zelf :
en een vulgarisatietekst opgemaakt door het notariaat :
Voor actuele zaken komt het er op aan zich goed te informeren o.a. op websites als deze, al zijn de bijdragen soms van wisselende kwaliteit.
Ook :
Verder zijn er wel enkele boeken, hun kenmerk is echter dat zij zich meer richten op de beroepssyndicus en jurist, soms zeer duur zijn, mekaar tegensprekend en onvolledig.
Zo presteert een auteur die heibel in het appartementsgebouw wil voorkomen het om in zijn modelbrieven geen ondernemingsnummer op te nemen.
Er was ons voor 2018 een boek aangekondigd door een gezaghebbend auteur dat op basis van de reeds gepubliceerde inhoudstafel beloftevol was. Nu vinden we er geen referenties meer van terug, begrijpbaar gezien de aangekondigde wetswijziging.
Een werk dat zeer didaktisch is, bruikbare modelbrieven en modeldocumenten bevat, is er, voor zover wij weten, niet.
Als kritische elementen voor een syndicus mede-eigenaar zien wij het opzetten van een enkelvoudige (kas)boekhouding (Excel) en indien >20 kavels hoe een boekhouding opzetten (genormaliseerd) autonoom aan de hand van een boekhoudpakket syndicus of al dan niet in samenwerking met een boekhoudkantoor of beroepssyndicus.(*)
Andere moeilijke punten : de eerste vergadering, opmaken budget,…
Vade retro
Het valt niet te loochenen dat de gemiddelde beroepssyndicus een klein gebouw liever ziet gaan dan komen.
De inwerkkost is dezelfde als voor een groter gebouw, de mede-eigenaars zijn dikwijls niet vertrouwd met de werking van een VME, zij doen op hem een beroep voor zaken en details die niet tot zijn bevoegdheid vallen.
Als reactie leggen zij dan ook soms een hoge minimumvergoeding voor de blok op als startbedrag.
Sommige syndici zijn er zich van bewust dat zij eigenlijke, uit bedrijfseconomische redenen, verplicht zijn een hoge startkost aan te rekenen bij het begin of overname van een dossier waarna een heel wat lagere kost bij de verdere uitbating zou moeten kunnen volgen, zeker bij een VME waarmee een vlotte, probleemloze medewerking volgt.
De concurrentie onder syndici maakt het hen onmogelijk dergelijke voorstellen te maken, die dan nog soms op een onbegrip bij de mogelijke klanten stuit.
Sommige syndici bieden een ”starterspakket syndicus mede-eigenaar” aan.
Zoekmachine : +geen+syndicus+nodig
http://re4y.be/nuttige informatie/opstartvergaderingen gebouwen zonder syndicus.html
Voor een forfaitaire vergoeding bieden zij een VME aan een mede-eigenaar te helpen de eerste stappen te zetten om de organisatie ”op poten” te zetten.
Een voordeel is uiteraard dat de nieuwe syndicus steeds (tegen vergoeding ?) een betrouwbaar luisterend oor heeft bij vragen en moeilijkheden.
(*) Handboek voor professioneel of voor zelfbestuur van de vereniging van mede-eigenaars : praktische gids voor de syndicus
Roland Timmermans Kluwer
ISBN 9789046547465
414.
Voor een klein gebouw, en met mede-eigenaars die normaal overeenkomen, lijkt mij een mede-eigenaar als sindicus het beste. En denken dat een professionele sindicus altijd beter is, je moet goed opletten welke je neemt. Zeker hier in Antwerpen zitten er een paar “bedenkelijke”, veel aanrekenen en weinig doen.
Juist Chris, ik ben Syndicus vrijwillig voor 17 app. Doe alles , … Handy man enz… Het geeft mij voldoening en iedere euro dat ik bespaar voor onze VME is er ook ene voor mij. Vertrouwen is goed maar “controle” is beter. En hier knelt dikwijls het schoentje de meesten durven niet en of hebben niet de kennis. Een goede buur is beter als een verre vriend.
De beroeps syndicus Lobbyen voor de afschaffing van vrijwillige mede-eigenaars syndicus. Daarom worden met de regelmaat van de klok de “wetten” herschreven in onbegrijpelijke taal allen leesbaar door apothekers en Advocaten.
