Beste ,
Sinds enige tijd ben ik zoekende naar een antwoord op 2 vragen.
Vooraleer over te gaan tot vraagstellig geef ik graag de context :
Hierbij een deel uit de statuten van het gebouw (1971)
4 a)In verband met de bestaande en /of uit te breiden dakterrassen wordt uitdrukkelijk bedongen : slechts de vloerbedekking is privatief…de verkrijgers van de terrassen zullen ten allen tijde moeten instaan voor de waterdichtheid van de dakbedekking welke onder gezegde terrassen gelegen is…
b)In verband met de uitbouw van het gelijkvloers : hetzelfde is gemeenschappelijk en mag alleen betreden worden voor onderhoud. Het zal nooit mogen gebruikt worden als terras. De toegang tot gezegd gedeelte dak geschiedt met een ladder vanaf de zone non aedificandi. De eigenaars van de eerste verdieping zijn niet gehouden door- noch toegang te verlenen.(= volledige weergave van punt b)
Casus :
We kochten het appartement op de eerste verdieping in 2006 (nader genoemd 1A).
Er was een uitbereiding van het terras gebeurd over de volle oppervlakte van het vooruitspringend gelijkvloers , deze werd in de AV van 1997 met een unaniem aantal van stemmen toegestaan .De voormalige eigenaars namen alle kosten hiervan op zich .In diezelfde AV werd genoteerd : het onderhoud van deze terrassen én de onderliggende dakverdichting eveneens het saldo van de vergoeding bij eventuele schade blijven ten laste van de genotsnemers zonder dat ze daarbij enig aanspraak kunnen maken op bijkomend eigendom. Deze voorwaarden worden bij notariële akte bij hun basisakte gevoegd.
1) 2013 VME laat dakbedekking op benedenverdieping vervangen VOOR aanvang van gevelrenovatie van het gehele gebouw waarbij de stellingen op het dak van de benedenverdieping geplaatst werden (uitbreiding van ons terras)
en dit op kosten van de VME.
2) 2018 , 5 jaar na de gevelrenovatie treedt er een eerste lek op.
–> verwacht wordt , dat de dakbedekking die de VME liet hernieuwen VOOR aanvang van de gevelrenovatie en volgens de toenmalige syndicus volgens de regels van de kunst gebeurd is , na 5 jaar nog functioneel is…toch?
–> toenmalige syndicus wacht moment op waarbij eigenaars een uur afwezig zijn en betreedt dan met echtgenoot van conciërge het terras om vervolgens naar eigen goeddunken privatieve tegels te slijpen , weg te halen en te snijden in de dakbedekking
–>Er wordt een expert aangeduid : expertiseverslag duidt op overvloedig toestromen van hemelwater via naastgelegen gebouw en dit op de deelmuur , waardoor lek wordt veroorzaakt
–>VME duidt hersteller aan en rekent de kosten door voor 3/4 de VME en 1/4 de aan eigenaar 1A …
3)2021 meldt eigenaar 1A aan eigenaar gelijkvloers dat er weer een waterophoping te zien is onder de dakbedekking
–> VME stelt klusjesman aan om dit te herstellen en rekent de kosten door aan eigenaar 1A…
2 Vragen:
– dus de basisakte 1971 verwijst in 4.a) naar bestaande en/of uit te breiden dakterrassen…
in 4.b) uitbouw van het gelijkvloers : deze mag nooit gebruikt worden als terras…
vraag 1 –> DAN VERWIJST 4.a) toch naar de dakterrassen op bovenste verdieping ??? Vermits er in 1971 totaal geen toestemming (en geen sprake) was om de uitbouw van het gelijkvloers te gebruiken als terras.
Er wordt ons namelijk steeds geattendeerd op punt 4.a) van de statuten , dat deze betrekking zouden hebben op ons , om ons over te laten gaan tot betaling…
-De actering die in de AV van 1996 gemaakt is i.v.m. notariële akte als bijvoegsel bij de basisakte ,n.a.v. uitbreiding terras op uitbouw gelijkvloers , werd niet nagekomen.
vraag 2–> In hoeverre is dit dan rechtsgeldig? In hoeverre moet ik instaan voor de dakverdichting op de uitbouw van het gelijkvloers?
Hopende op een klare kijk , wil ik u alvast bedanken om deze vragen te behandelen.
Vriendelijke groet ,
A.
3 Antwoord
Algemeen kan men stellen dat de Statuten van het gebouw en de AV beslissingen de “wet” is , voor die VME.
Maar indien in de statuten bepaalde bepalingen in tegenspraak zijn met de vigerende wetgeving worden deze van rechtswege vervangen. =
Art. 3.100. Dwingend recht
De bepalingen van dit hoofdstuk zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.
En indien een rechtsgeldig genomen AV beslissing een invloed heeft op die statuten moet men die verplicht laten aanpassen =
Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde (577-4 §1)
- 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De terrassen soms een “knelpunt” in veel VME’s…….
Ik ga er vanuit dat in jullie situatie het een klassieke terrasopbouw betreft, Indien de terrassen rechtstreeks in de gevelconstructie werden verankerd en m.a.w. deel uitmaken van een groter geheel, met name de gevelconstructie waardoor de terrassen een invloed hebben op de instandhouding/de stabiliteit van het gemeenschappelijk patrimonium kan men in dat geval ervan uitgaan dat de terrassen, niettegenstaande ze in gebruik strikt genomen enkel tot dienst zijn van een privatieve kavel, een gemeenschappelijk deel zijn aangezien ze dus ook tot nut zijn van het ganse gebouw.
Dit standpunt wordt binnen de rechtspraak (uitspraak Hof van Cassatie) bijgetreden.
Bijgevolg kan u gerust stellen dat het niet logisch is dat u ¼ van de herstelkosten moet betalen , de herstelkosten van een gemeenschappelijk deel (terras) moet gedragen worden door de VME .
Indien de AV/VME , syndicus niet akkoord is , rest u maar één weg om uw rechten te vrijwaren en dat is beroep doen op een vrederechter. (lees vorige bijdrage)
