Hallo,
Bij de aankoop van een appartement wordt het privatief exclusief gebruik van een deel van de tuin verkregen, mogen hiervoor aandelen aangerekend worden? Zo ja, wat is de waarde van deze aandelen ten opzichte van deze van het gebouw, ½? 0? Welke parameters tellen hiervoor?
In vele documenten wordt er een waarde gegeven aan binnenruimtes, garages, winkel, kelder,…. maar ik vind nergens een waardebepaling voor de tuin terug. Ook http://www.syndicushasselt.be/images/infotheek/algemene-info/Waardebepaling_aandelen.pdf geeft hier geen duidelijkheid over.
Bij wederverkoop zou een hoge waarde van het exclusief gebruik tuin problemen kunnen geven daar het privatief exclusief gebruik door de VME terug ingetrokken kan worden (wel na stemming, maar het risico zit erin).
Is hier regelgeving rond, of doet iedere notaris wat hij wil?
Dank bij voorbaat.
Margaretha
2 Antwoord
Is hier regelgeving rond, of doet iedere notaris wat hij wil?
Ja , enige regelgeving = het verslag en ja iedere notaris doet wat hij wil…..!
Art. 577-4 § 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van een met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.
Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte.
Niet opgenomen in de basisakte = vraag aan de notaris , welke maatstaf er gehanteerd werd….tav. bepaling berekening.
Niet akkoord met de aandelen = vrederechter = art 577-9
- 6.Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen:
1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.
Bij wederverkoop zou een hoge waarde van het exclusief gebruik tuin problemen kunnen geven daar het privatief exclusief gebruik door de VME terug ingetrokken kan worden (wel na stemming, maar het risico zit erin).
privatief exclusief gebruik , hoe dit vermeldt staat in de basisakte is bepalend of de AV dit al dan niet kan intrekken en dan nog…indien men een exclusief gebruiksrecht wil intrekken zal de VME/AV , een rechtmatig belang moeten kunnen aantonen met gewijzigde omstandigheden , reden , motivatie van intrekking ect….
sinds 1/1/2019 , aanvulling wet mede-eigendom ….erfdienstbaarheid.
Art. 577-4 § 1.
Het reglement van mede-eigendom moet bevatten:
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten . De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op gebruik van de gemene delen, tenzij anders in de statuten is bepaald. Een dergelijke statutaire afwijking wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn, behoudens afwijkende clausule
en beslissing AV = Art. 577-7.
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen, dit omvat ook de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die zulks mocht veroorzaken.
https://blog.smartsyndic.be/qa/waardebepaling-aandelen-binnen-vme/
Hoewel een exclusief gebruiksrecht dat aan een privatieve
kavel kleeft hieraan ongetwijfeld een meerwaarde biedt, wordt deze niet meegerekend om de waarde van het privatief te bepalen.
De determinerende criteria zijn meer bepaald de nettovloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van de privatieve kavel.82
Daardoor noopt het appartementsrecht ons ertoe te besluiten dat de aan- of afwezigheid van een exclusief gebruiksrecht geen impact heeft op de waarde van het privatief deel en op diens aandelen in de
gemeenschappelijke delen. (pag.16)
https://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/479/510/RUG01-002479510_2018_0001_AC.pdf
