Deze eigenaar is een vennootschap, en voert een volledige boekhouding.
wij hebben dus een vrij duidelijk beeld van HOEVEEL er in WELK SPAAR/RESERVEFONDS is opgespaard.
Niet steeds van HOE en WAAR de gelden zijn besteed.
Wij gingen er steeds van uit dat onze kredieten “pandgebonden” werd bijgehouden
Er zijn de loop van de tijd 3 “spaar” of reservefondsen geweest, niet steeds met de juiste sleutels opgespaard.
Protesten tegen die soms willekeurige en o.i. onjuiste aanrekening werden afgewimpeld met het argument dat – bij realisatie van de werken – de juiste quotiteiten zouden worden gehanteerd.
Wij hebben niet steeds nagekeken of de verdeling van de kost juist gebeurde, ervan uitgaande dat een uitgave juist werd besteed, en met de juiste sleutels verdeeld.
Enkele jaar geleden kregen wij verdenking.
Bij navragen van ons aandeel in de 2 – nog bestaande – “spaar/reserve-rekeningen” kregen wij
van elke rekening een totaal, en een verdeling per quotiteiten (terwijl het tweede volgens zogezegd gelijke delen werd opgebouwd).
Wij hebben dan een tabel opgemaakt van onze bijdragen over deze laatste 20 jaar, zijn ook tot de conclusie gekomen dat bepaalde bedragen in de verkeerde reserve werden geboekt, waarbij de verdeelsleutel bij opbouw niet steeds overkomt met de verdeelsleutel bij uitgave
Als wij de opmerking maken bij de commissaris en bij de syndicus (zelfs met aanbod om te helpen bij de rechtzetting, om minstens een juiste verdeling van de opbouw te bekomen, worden onze bemerkingen weggewimpeld.
Nu kregen wij een afrekening waarbij een kost terecht niet verschijnt in onze afrekening (omdat wij daaraan geen deel nemen (lift, statutair voorzien)), maar waarbij ons wél het bedrag wordt afgetrokken van het reservefonds.
Mijn vraag :
1. Is het “PANDGEBONDEN” bijhouden ven de stand van het reservefonds een wettelijke verplichting ? En op welke wijze kan ik deze afdwingen ?
- Meer in het algemeen : WAAR vind ik de volledige “rechten & plichten” van de syndicus
Het eerste is het (meest acute) voorbeeld, maar als commissaris in twee andere gebouwen stuit ik telkens weer op zeer eigenaardige wijze van boekhouding.
1 Antwoord
Deze eigenaar is een vennootschap, en voert een volledige boekhouding.
Vennootschap/syndicus….kijk even de statuten van die vennootschap na en dan weet u ook wie aangeduid is als voorzitter(s) maar ook de Vaste Vertegenwoordiger.
wij hebben dus een vrij duidelijk beeld van HOEVEEL er in WELK SPAAR/RESERVEFONDS is opgespaard.
Niet steeds van HOE en WAAR de gelden zijn besteed.
Reservefonds , kan enkel aangewend worden mits toestemming van de AV maw. in principe moet de VME/mede eigenaars weten hoe , wanneer en waar de gelden naar toe zijn gegaan
Wij gingen er steeds van uit dat onze kredieten “pandgebonden” werd bijgehouden. Er zijn de loop van de tijd 3 “spaar” of reservefondsen geweest, niet steeds met de juiste sleutels opgespaard.
Hoe men “spaart” het reservefonds spijst…..kan via een vast bedrag of aandelenafhankelijk maakt op zich niet veel uit….belangrijker is dat het gespaard bedrag “kavelgericht” moet gebeuren en ahw. aan dat kavel kleeft….. lees aandachtig:
Inzicht reservefonds – Informatiepunt voor Mede-Eigenaars
Aanleggen reservekapitaal vlg qoutiteiten of gelijke delen – Informatiepunt voor Mede-Eigenaars
Algemeen : de wetgever stelt dat de syndicus als enige aansprakelijk is voor zijn beheer MAAR de VME is ervoor verantwoordelijk. De VME controleert de syndicus dat deze zijn werk naar behoren doet (Raad van mede eigendom) en de commissaris van de rekeningen controleert de ganse boekhouding maw. gaat de syndicus in de fout !….dan is het de VME die ervoor opdraait….de twee aangestelde controle organen (RvM en CvR) moet ervoor zorgen dat het beheer vd syndicus gedaan wordt conform de statuten , de wet , syndicuscontract…
Als wij de opmerking maken bij de commissaris en bij de syndicus (zelfs met aanbod om te helpen bij de rechtzetting, om minstens een juiste verdeling van de opbouw te bekomen, worden onze bemerkingen weggewimpeld. Nu kregen wij een afrekening waarbij een kost terecht niet verschijnt in onze afrekening (omdat wij daaraan geen deel nemen (lift, statutair voorzien)), maar waarbij ons wél het bedrag wordt afgetrokken van het reservefonds.
Dat kan….vraag is dan ook , werd de boekhouding en décharge aan de syndicus jaarlijks tijdens de AV door u goedgekeurd ? Zo de boekhouding niet klopt moet u dit kenbaar maken , tegen stemmen en het nodige doen ….cfr. art.3.92. Indien echter de boekhouding en décharge syndicus géén goedkeuring draagt van de AV….kan er géén afrekening volgen en moet de syndicus de boekhouding in orde brengen , dan pas na goedkeuring kan de afrekening volgen. Boekhouding en kwijting syndicus goedkeuren…..dan gaat men akkoord.
Mijn vraag :
1. Is het “PANDGEBONDEN” bijhouden ven de stand van het reservefonds een wettelijke verplichting ? En op welke wijze kan ik deze afdwingen ?
gespaard reservekapitaal = kavelafhankelijk en hoort/kleeft ahw. aan dat kavel , maakt integraal deel uit van het totaal reservefonds , fonds is van de VME en gespaard kapitaal blijft ook bij verkoop van een kavel , bij dat kavel.
- Meer in het algemeen : WAAR vind ik de volledige “rechten & plichten” van de syndicus
Rechten en plichten syndicus is datgene wat is vastgelegd in:
1)De Wet op de Mede-eigendom ;
dit vormt het wettelijke kader voor de bevoegdheden en verplichtingen van de syndicus
2)De Deontologie Syndicus / Makelaar;
verplichtingen/plichtenleer van de (prof.) syndicus
Art. 78. BIV Deontologie van de vastgoedmakelaar | BIV
De vastgoedmakelaar-syndicus respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van een goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt.
3) De Statuten en het Reglement van Interne Orde ;
deze documenten bevatten de specifieke regels en afspraken die van toepassing zijn, zowel voor de syndicus , als voor de bewoners, binnen die specifieke VME.
4) De Beslissingen van de Algemene Vergadering ;
de syndicus dient de beslissingen van de AV uit te voeren, kan hier niet zelfstandig of éénzijdig van afwijken.
5) Zijn Mandaat en overeenkomst/contract ;
dit omvat de specifieke missies (aanvullende prestaties) en taken die expliciet aan de syndicus zijn toegewezen(forfaitaire prestaties), specifiek voor elke VME……
Tip : boekhouding en décharge/kwijting syndicus……al dan niet akkoord…..duidelijk aangeven op de Algemene Vergadering EN elke mede eigenaar heeft inzagerecht in gans de boekhouding. lees : https://blog.smartsyndic.be/qa/hoe-inzage-niet-privatieve-documenten-afdwingen/
