Syndicus wil via een enquête en met goedkeuring van 50%, zonnepanelen laten plaatsen door een mede-eigenaar voor eigen gebruik op het gemene dak. Ik dacht dat dit steeds op een AV moest besproken worden en enkel kon met een 4/5 meerderheid?
5 Antwoord
Herlees uw basisakte, reglement van mede-eigendom, ROI en de notulen van de jongste vergaderingen.
Doorsnee is daarin opgenomen dat het dak onder het beheer en de verantwoordelijkheid van de VME valt.
Wijs uw syndicus in een aangetekend schrijven, kopie aan alle andere mede-eigenaars, hierop.
“enquête en met goedkeuring van 50%”
Deze manier van werken heeft geen enkele juridische waarde.
De AV hoort hierin op basis van een vooraf ingediend agendapunt een beslissing te nemen.
Bij dit agendapunt moeten tal van bijkomende voorwaarden vastgelegd worden: BA, verzekering meerwaarde, kosten onderhoud, kosten controle energiemaatschappij, etc. …om de te eindigen bij: wie draagt de kosten van verwijdering van de installatie?
Moet besproken en beslist worden op de AV.
Het dak is gemeenschappelijk en in dit specifiek geval , plaatsen zonnepanelen , beschikt elke mede-eigenaar over een proportioneel deel van dat gemeenschappelijk dak…..
Informeer u grondig , geeft men een exclusief gebruiksrecht ? of een recht van opstal ? Hoe gaan de leidingen lopen ect…De statuten dienen ook aangepast te worden = bestemmingswijziging van het dak ect…
Stappenplan zonnepanelen VME.
ZONNEPANELEN
Hoe makkelijk het is om zonnepanelen op jullie gezamenlijke dak te plaatsen, hangt van een paar dingen af. Bijvoorbeeld: hoe goed is het contact met de andere eigenaren?
A. Er is contact met de meeste bewoners en de VME is ingeschreven bij de kruispuntbank.
Heb je een appartement in een VME die goed georganiseerd is? Dan moet je een aantal zaken formeel goed regelen. Eerst moet een meerderheid van de eigenaren akkoord gaan met het plaatsen van zonnepanelen. Dat kan eventueel ook via een machtiging. Daarna moeten de leden officieel een besluit nemen over hoe jullie het dak gaan verdelen. En vervolgens beslist iedereen voor zichzelf of hij meedoet. Hiervoor kun je het stappenplan gebruiken.
In 4 stappen zonnepanelen bij een VME.
Stap 1. Check en verdeel samen het dak
Stap 2. Beslis of je meedoet
Stap 3. Neem samen een rechtsgeldig besluit
Stap 4. Kies samen een leverancier
Stap 1: Check en verdeel het dak
Eerst moet je uitvinden hoeveel zonnepanelen er op het dak passen, en hoeveel panelen elke eigenaar maximaal kan neerleggen.
a. Bepaal hoeveel panelen er op het dak passen
Een goede installateur kan een behoorlijk precieze opbrengstverwachting voor het dak bepalen,alsook hoeveel zonnepanelen..
b. Verdeel het dakoppervlak over de eigenaren
Bekijk de basisakte die je bij de koop van je appartement kreeg van de notaris. Daarin staan de ‘quotiteiten’ van de diverse appartementen. Heeft iedereen hetzelfde quotiteiten? Dan kan iedereen een even groot dakoppervlak krijgen. Zijn ze verschillend? Dan moet je hier bij het verdelen van het dak rekening mee houden.
Tip: Kom je er niet uit? Vraag dan bemiddeling van een deskundige.
c. Verdeel de panelen over de eigenaren
Nu kun je het aantal zonnepanelen die op het dak passen verdelen over de woningen. Daarbij houd je rekening met de quotiteiten. Dit is alleen een theoretische verdeling: je maakt hier nog geen keuze of en hoeveel panelen je daadwerkelijk gaat kopen.
Zorg ervoor dat de opbrengst van de zonnepanelen voor elk dakdeel gelijk is. Dat kan betekenen dat iemand met een minder gunstig stuk dak een groter deel krijgt toebedeeld om de opbrengst zo veel mogelijk gelijk te houden. Een dakdeel op het zuiden is bijvoorbeeld gunstiger dan een dakdeel op het oosten of westen. Dat kun je compenseren door een groter dakdeel op het oosten of westen toe te wijzen.
Let op: Ook als iemand nu geen zonnepanelen wil, krijgt die toch een deel van het dakoppervlak. Dit recht zit dan vast aan het goed. De keuze om wel of geen panelen te nemen staat hier los van.
Wet mede-eigendom bepaalt :
Art. 3.71. Materieel gebruik en genot
Elke mede-eigenaar heeft recht op het materiële gebruik en het genot van het onverdeelde goed, overeenkomstig zijn bestemming en zonder dat dit gebruik en genot zijn evenredig aandeel mag te buiten gaan.
Stap 2: Beslis of je meedoet
Nu is het tijd voor elke eigenaar om te beslissen of je wel of niet meedoet.
a. Check de verzekering
Controleer de “blokpolis” . Sommige verzekeraars verzekeren schade aan zonnepanelen niet of slechts beperkt. Er zijn ook verzekeringsmaatschappijen die speciale verzekeringen hebben voor zonnepanelen. Check hoe dit zit !
b. Neem de beslissing: wie doet er mee?
Nu wordt duidelijk wie er zonnepanelen wil installeren, en dus hoeveel panelen er op jullie dak kunnen komen! Tijd voor de volgende stap…
Stap 3: Neem samen een rechtsgeldig besluit
- Organiseer een AV (algemene vergadering)
b. Vraag de mening van je mede-eigenaren
c. Neem een besluit volgens de statuten en de wet mede-eigendom.
Vaak is een twee-derde en 4/5 meerderheid voldoende. Het is handig om ook rekening te houden met eventuele eerdere afspraken over het gebruik van het dak. Die afspraken zijn terug te vinden in de notulen van eerdere vergaderingen. Kom je er niet uit, dan kun je een deskundige om advies vragen.
Gaat een meerderheid van de eigenaren akkoord met het plaatsen van zonnepanelen? Dan ben je klaar voor de volgende stap! Let op: het gaat alleen om het akkoord om zonnepanelen te laten plaatsen. Dit staat los van de keuze of die eigenaar ook zelf zonnepanelen wil. Dus een eigenaar kan toestemming geven (aan de andere eigenaren) om zonnepanelen te plaatsen, terwijl die eigenaar zelf geen zonnepanelen wil kopen.
Stap 4: Kies samen een leverancier
a. Stem af met de anderen
Willen er meerdere eigenaren een set zonnepanelen kopen? Dan heeft het de voorkeur om de panelen allemaal bij dezelfde leverancier te kopen. En om ze op hetzelfde moment te laten installeren. Meer zonnepanelen tegelijk laten plaatsen maakt het voor een leverancier interessanter om een goede prijs te geven.
b. Ieder zijn eigen systeem
Hoewel je de aankoop van de zonnepanelen samen kan doen, krijgt elke eigenaar die meedoet een eigen set zonnepanelen. Deze set wordt al dan niet aangesloten op een eigen omvormer en de eigen meterkast. Bij kleine VME’s is er vaak geen collectief verbruik van stroom (zoals bij grotere VME’s vaak wel het geval is, bijvoorbeeld voor de lift of verlichting). Is er een collectieve meter waar de zonnepanelen op aangesloten zouden kunnen worden? Het is immers geen optie om alle zonnepanelen aan te sluiten op de meterkast van 1 woning, want dan krijgen de andere eigenaren geen stroom van de zonnepanelen.
Of ieder zijn eigen systeem….alles.is mogelijk. Ook de nodige aandacht geven aan wie doet en de kosten mbt. het onderhoud en later het verwijderen van de zonnepanelen ect……
De AV beslist met een:
- 4/5 met betrekking tot het verlenen van een recht van opstal, of andere daad van beschikking, bestemming dak wordt gewijzigd
- 2/3 voor zover materieel aan de gemene delen moet worden geraakt.
- Statuten dienen aangepast te worden mbt. de zonnepanelen op het gemeenschappelijk dak.
Tip : indien de AV niet akkoord zou gaan kan men beroep doen op een vrederechter…en dit conform Art. 3.92.Rechtsvorderingen (binnen de 4 maanden na AV beslissing)
