Geachte,
De RvME heeft een nieuw contract onderhandeld met de syndicus. Mag de RvME dit contract tekenen.
Met vriendelijke groeten
1 Antwoord
De RvME heeft een nieuw contract onderhandeld met de syndicus. Mag de RvME dit contract tekenen.
Juridisch gezien NEEN.
Dat de raad het voorbereidend werk op zich neemt en onderhandelt met de syndicus is op zich goed en verstandig….de raad kan dan gepast advies geven aan de anderen zodat de algemene vergadering kan beslissen het contract al dan niet te aanvaarden , want het is de AV die exclusief bevoegd is om te beslissen ! maw. de raad kan niet beslissen ipv. de AV.
Heeft de raad ‘goed’ onderhandelt ?
Syndicus Contract Overeenkomst – Informatiepunt voor Mede-Eigenaars
De wet zegt : Art. 3.90. Raad van mede-eigendom (577-8§1)
§ 4. Om zijn opdracht uit te voeren kan de raad van mede-eigendom, na de syndicus op de hoogte te hebben gebracht, kennis nemen en kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer van laatstgenoemde of die van belang zijn voor de mede-eigendom. Hij kan andere opdrachten of bevoegdheidsdelegaties krijgen in de mate dat de algemene vergadering daartoe beslist met een meerderheid van twee derde van de stemmen en zulks geen afbreuk doet aan de wettelijke bevoegdheden van de syndicus, de algemene vergadering en de commissaris van de rekeningen. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of bevoegdheidsdelegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. Tijdens de gewone algemene vergadering bezorgt de raad van mede-eigendom de mede-eigenaars een omstandig jaarverslag over de uitoefening van zijn taak.
toelichting…..de raad…..volmacht……exclusieve bevoegdheid algemene vergadering
De wet bepaalt dus niet dat het om een individuele volmacht gaat. Het is een gezamenlijke opdracht of bevoegdheidsdelegatie aan de Raad van Mede-eigendom in zijn geheel, dus aan een “groep” mensen. Eén van de leden van de Raad van Mede-eigendom kan vervolgens geen volmacht verlenen aan een derde, gezien hij zelf geen volmacht ontvangen heeft.
Over de geldigheid van de beslissing van de Algemene Vergadering om een opdracht aan de Raad van Mede-eigendom te verlenen , om te beslissen , stellen we ons vragen..
Wij verwijzen graag naar het vonnis van de Rechtbank van 1ste aanleg te Gent – Veertiende Kamer, in haar terechtzitting van 16.02.2010. (F° 000519 – A.R. nr. 09/766/A – Rep. nr. 10/2037), waar in de motivering van haar uitspraak duidelijk wordt gesteld dat de syndicus als vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars, inzake de oplevering van de gemeenschappelijke delen, geen partij is of kan zijn.
Dus a fortiori ook niet de Raad van Mede-eigendom. In het licht van het vonnis, vrezen wij dat de beslissing van de Algemene Vergadering om opdracht te geven aan de Raad van Mede-eigendom de oplevering al dan niet te aanvaarden ongeldig is … Volgens het vonnis dient elke individuele mede-eigenaar, uitgaande van zijn tweevoudig eigendomsrecht, zélf in te staan voor de oplevering van zowel zijn privatieve bouwdelen als voor zijn aandeel in alles wat gemeenschappelijk is.
De Vrederechter verwees naar het feit dat bij een VME het initiatiefrecht om te procederen in regel bij de AV ligt en dit op grond van artikel 577-9 §1 Burgerlijk Wetboek. De Vrederechter vervolgde dat hij uit voormelde beslissing van de AV niet kon afleiden dat de AV reeds een (definitieve) beslissing had genomen om een procedure tegen de voormalige syndicus in te stellen:
“Wel integendeel: zij delegeert de eventuele beslissing hierover aan een comité. In strijd met wat de VME voorhoudt, is dergelijke delegatie aan een comité of aan de syndicus niet rechtsgeldig aangezien het principieel gaat om een exclusieve bevoegdheid van de algemene vergadering (vgl. Rb. Brugge 5 januari 2007, T. App. 2007/4, 52). Verder blijkt uit voornoemde notulen geenszins een bepaalde of (minstens) bepaalbare in te stellen rechtsvordering (vgl. KOKELENBERG, e.a., Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht, T.P.R. 2009, 3, rdnr. 186).”
De Vrederechter volgde de VME echter wel in haar redenering dat er in uitzonderlijke gevallen, met name wanneer de statuten of de wet dit bepalen, geen voorafgaandelijk toestemming nodig is van de AV.
De uitzonderingen door de wet voorzien, zijn:
- Bewarende maatregelen en/of daden van voorlopig beheer (artikel 577-8 §4, 4° Burgerlijk Wetboek)
- Vorderingen om dringende redenen of tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen (artikel 577-9 §1 lid 3 Burgerlijk Wetboek); deze vordering moet dan wel zo snel mogelijk worden bekrachtigd door de Algemene Vergadering
