Beste,
Ons appartementsgebouw bestaat uit 6 appartementen. Vier van de zes eigenaars willen de huidige syndicus ontslaan. Na iets meer dan zes maanden verloopt de samenwerking heel stroef, we zijn niet tevreden met zijn manier van handelen, er is nauwelijks of geen communicatie …
Er werd geen syndicusovereenkomst ondertekend door de bewoners, bij ons weten werd er zelfs geen syndicusovereenkomst opgesteld. De syndicus werd aangesteld door de bouwpromotor en tijdens de eerste algemene vergadering hebben de bewoners enkel het papier met de agendapunten ondertekend. Een punt op de agenda was: “Aanstelling syndicus – duurtijd drie jaar”. Verder hebben wij niets ondertekend. De syndicus beweert dat wij hem drie jaar zijn ereloon zullen moeten uitbetalen indien wij de samenwerking vroegtijdig stop willen zetten.
Is dit mogelijk? Is het überhaupt mogelijk dat hij een schadevergoeding eist aangezien er geen syndicusovereenkomst is? Kan hij in dit geval moeilijk doen over het ontslag?
In de verkoopakte staat vermeld dat de syndicus ons zal vertegenwoordigen tijdens de definitieve oplevering van het appartement. Wij willen dus zo snel mogelijk veranderen van syndicus, aangezien we niet willen dat de huidige syndicus ons zal vertegenwoordigen.
Met vriendelijke groeten,
5 Antwoord
U bent in een wespennest terechtgekomen.
Een mogelijkheid is dat u eerst een vakman (architect) zoekt die kan instaan voor de contrôle op de oplevering en die het vertrouwen van de (alle) ME’s kan genieten. Samen met hem zoekt u dan een toegevoegde syndicus die als opdracht krijgt : contrôle oplevering.
B.W. Art. 577-8 § 5
Ga ook na of de oplevering niet reeds stilzwijgend gebeurd is :
passim
http://www.livios.be/nl/extra/gratis-diensten/vraag-en-antwoord/vraag/5413/voorlopige-oplevering/
ontslag syndicus :
https://blog.smartsyndic.be/qa/hoe-onze-syndicus-ontslaan/
https://blog.smartsyndic.be/qa/syndicus-zonder-contract-kan-men-ze-onmiddellijk-ontslaan/
https://blog.smartsyndic.be/qa/kan-u-me-een-voorbeeld-brief-opstellen-voor-ontslag-syndicus/
Maar het feit dat er geen syndicusovereenkomst is, maakt dit het ons niet veel gemakkelijker om hem te ontslaan?
We hebben reeds een nieuwe syndicus op het oog. We willen enkel niet dat de huidige syndicus ons vertegenwoordigt tijdens de definitieve oplevering, aangezien deze nogal goed overeenkomt met de bouwpromotor/aannemer. Definitieve oplevering is pas gepland in maart.
Het gaat ons nu vooral om zijn ontslag en hoe dat verloopt aangezien er geen syndicusovereenkomst is.
Het ontbreken van een syndicusovereenkomst beïnvloedt de ontslagprocedure inderdaad niet rechtstreeks, noch negatief noch positief, ga naar de geciteerde websites voor meer informatie, vooral :
https://blog.smartsyndic.be/qa/kan-u-me-een-voorbeeld-brief-opstellen-voor-ontslag-syndicus/
en uiteraaraard de wet zelf.
Indien u reeds een nieuwe syndicus op het oog hebt, is hij de aangewezen persoon om inzake de opvolging als raadgever op te treden
23112016
+++ VOORTSCHRIJDEND INZICHT +++
Gelieve het hogerstaand antwoord te schrappen en te vervangen door :
B.W. Art. 577-8 § 1
Vraag de rechter de aanstelling van een syndicus.
TIP : Zoek hem zelf en stel hem voor aan de rechter.
Ook :
B.W. Art. 577-8 § 1
Geen syndicusovereenkomst = geen syndicus
https://blog.smartsyndic.be/qa/verlenging-mandaat-syndicus/
Verder :
https://blog.smartsyndic.be/qa/syndicus-werkt-zonder-beheersovereenkomst/
https://blog.smartsyndic.be/qa/syndicus-kan-geen-ondertekend-contract-voorleggen/
http://www.modelovereenkomsten.be/overeenkomst.php?id=119
https://blog.smartsyndic.be/qa/hoe-optreden-tegen-niet-erkende-syndicus-biv/
https://blog.smartsyndic.be/qa/is-onze-contract-wettelijk/
https://blog.smartsyndic.be/qa/opzegging-syndicus/
https://blog.smartsyndic.be/qa/is-een-schriftelijk-contract-met-syndicus-wettelijk-verplicht/
https://blog.smartsyndic.be/qa/ondertekening-overeenkomst-raad-vme-met-syndicus/
https://blog.smartsyndic.be/qa/hoe-contract-tussen-syndicus-en-medebewoners-ter-inzage-krijgen/
Een ”syndicus” die een elementair element als de syndiusovereenkomst ”vergeet” zal wel ook niet in orde zijn met andere zaken.
Daarom deze mogelijke werkwijze :
B.W. Art. 577-8 § 2
U vraagt enkele personen (>2) een getekende en gedagtekende verklaring waarin zij bevestigen dat op datum xxx : ”Een verklaring……, aangeplakt aan de ingang………” ontbreekt.
Zij moeten uiteraard ook bereid zijn dit desnoods bij de rechtbank te herbevestigen.
Op dezelfde wijze vraagt u dat zij bevestigen dat bij consultatie op naam van de VME XXXX te YYY in de kruispuntenbank :
http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoeknaamexactform.html
http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoeknaamfonetischform.html
konden vaststellen dat onder de rubriek ”Functies” geen verantwoordelijke persoon (=syndicus) werd aangegeven.
(U kunt deze vaststellingen ook vragen aan een deurwaarder).
B.W. Art. 577-8 § 1
Mede aan de hand van deze documenten vraagt u de rechter de benoeming van een syndicus.
TIP : Zoek hem zelf en stel hem voor aan de rechter.
23112016
Geen syndicus? Omweg via de rechter NIET langer nodig.
http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2018/07/02_1.pdf
blz.53508 Art. 166 3 °
140122018
