In het reglement van interne orde (opgesteld in 2020) staat dat de syndicus een kost van €15 mag aanrekenen bij eerste herinnering. In september 2023 komt de wet in voege die niet lager toestaat dat een onderneming kosten aanrekent voor een eerste herinnering. Het RIO werd niet aangepast.
Volgens de syndicus is de nieuwe wetgeving in kader van herinneringskosten enkel van toepassing voor ondernemingen en is deze wetgeving niet van toepassing voor VME’s.
Klopt dit?
schakel uw commissaris van de rekeningen in……welke bevoegdheden heeft de AV aan deze gegeven ? en deze staan dan ook vermeld in het RIO…..
Onterechte aangerekende kosten kan men boekhoudkundig rechtzetten en/of uiteindelijk de boekhouding niet goedkeuren en géén decharge aan de syndicus….
2 Antwoord
Volgens de syndicus is de nieuwe wetgeving in kader van herinneringskosten enkel van toepassing voor ondernemingen en is deze wetgeving niet van toepassing voor VME’s.
Is correct de wet mede-eigendom is van toepassing en u kan deze raadplegen :
wet mede eigendom : link
https://www.biv.be/media/1461/download?inline
MAAR zoals (bijna) altijd in B , zijn er overgangsbepalingen voorzien cft.de aangepaste wet mede eigendom van kracht sinds 1/1/2019. (uw RIO is van 2020 !)
OVERGANGSBEPALINGEN
Deze wet is vanaf 1 januari 2019 van toepassing op elk gebouw of elke groep van gebouwen die beantwoorden aan de in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde voorwaarden. Alle bepalingen die betrekking hebben op de algemene vergadering of haar beslissingen gelden alleen voor de algemene vergaderingen die worden gehouden na de inwerkingtreding van deze wet.
De wijzigingen van artikel 577-8, § 1, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek is enkel van toepassing op de overeenkomsten die na de inwerkingtreding van deze wet worden gesloten of verlengd. Een afwijking op de toepassing van de afdeling met als titel “Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen” waartoe geldig is beslist vóór de inwerkingtreding van deze wet, valt niet onder het toepassingsgebied van het nieuwe artikel 577-3, eerste lid, laatste zin.
Niettegenstaande het nieuwe artikel 577-4, § 1, 2°, van het Burgerlijk Wetboek behouden de bedingen en sancties betreffende de betaling van deze lasten die bij de inwerkingtreding in het reglement van interne orde van deze wet staan, hun uitwerking overeenkomstig artikel 577-10, § 4, tweede lid.
De bepalingen onder 1°, 2° en 3° van het nieuwe artikel 577-4, § 2 van het Burgerlijk Wetboek die zich bij de inwerkingtreding van deze wet nog in het reglement van mede-eigendom bevinden, worden geacht deel uit te maken van het reglement van interne orde.
en lees ook art.179
Ingewikkeld ? Omslachtig ? …..zorgvuldige lezing noodzakelijk en puzzelen een noodzaak omdat vele art. naar elkaar wijzen ect….alle artikelen vullen elkaar aan …….
De Algemene Vergadering kan beslissen dat…..voor iedereen ook voor de syndicus duidelijk.
Een aanvaardbaar en evenwichtig voorstel :
De syndicus (naam) benadrukt het belang van een financieel gezond beleid van de vereniging van mede-eigenaars. Elke mede-eigenaar dient tijdig zijn bijdrage te betalen op de rekening van de VME. De syndicus (naam) voert hierin een zeer strikt beleid !
Volgend stappenplan wordt hierbij gehanteerd:
1. Betalingstermijn
De periodieke voorschotten (maandelijks, per kwartaal, per jaar) moeten toekomen op de bankrekening van de vereniging van mede-eigenaars en dit uiterlijk bij het verstrijken van de 10de dag volgend op de dag waarop ze werden opgevraagd.
De periodiciteit en de opvragingsmodaliteiten zijn jaarlijks terug te vinden in de notulen van de algemene vergadering waarin deze werden goedgekeurd.
Voor wat de buiten de normale opvragingsdata opgevraagde voorschotten en afrekeningen/extra opvragingen betreft, deze dienen voor vervaldag op de bankrekening van de VME toekomen (vervaldag zoals weergegeven op de desbetreffende documenten).
De jaarlijkse afrekeningen moeten voldaan worden binnen de 10 dagen nadat de jaarlijkse algemene vergadering deze heeft goedgekeurd.
2. Rappelprocedure bij niet tijdige betaling
2.1 Eerste herinnering
– Verzendwijze : mail en/of post (afhankelijk van doorgegeven voorkeurcommunicatie)
– Kost : € 12 (rappelkost)
2.2 Tweede herinnering
– Verzendwijze : mail en/of post (afhankelijk van doorgegeven voorkeurcommunicatie)
– Kost : € 12 (rappelkost)
2.3 Aangetekende ingebrekestelling
– Verzendwijze : mail + post + aangetekend
– Kost : € 12 (rappelkost) + € 35 (dossierkost syndicus) + € 15 (aangetekende zending)
2.4 Deurwaardersbrief met al dan niet toepassing van Art.8 d) Reglement Mede-eigendom.
– Verzendwijze : aangetekend via deurwaarder , ter plaatse bij toepassing van Art 8 punt d.
– Kost : € 12 (rappelkost) + € 35 (dossierkost syndicus) + € 15 (aangetekende zending) + tussen € 20-300 (dossierkost deurwaarder variabel)
3. Opstarten juridische invorderingsprocedure* na doorlopen rappelprocedure en bij niet betaling van de achterstallen.
3.1 Samenstellen bundel en doorzenden aan de advocaat van de VME
3.2 Beopdrachten van de advocaat van de VME – vraag tot uitbrengen dagvaarding (*)
– Verzendwijze : betekening via deurwaarder
– Kost : € 12 (rappelkost) + € 200 (dossierkost opstart invorderingsprocedure) + kosten betekening dagvaarding via deurwaarder + kosten advocaat
*Voorwaarden waaraan dient te zijn voldaan alvorens een gerechtelijke invorderingsprocedure op te starten waarvoor aan de syndicus een bijzonder mandaat wordt gegeven:
Procedure wordt opgestart:
• Indien de achterstal van een mede-eigenaar groter is dan 4 keer zijn periodieke bijdrage
• indien een mede-eigenaar in gebreke blijft tot het tijdig (= voor vervaldag) betalen van zijn bijdrage in een specifieke financieringsmodaliteit (extra opvraging van werkkapitaal, reservekapitaal of waarborgfonds) dewelke is goedgekeurd door een AV, BAV
• indien een mede-eigenaar zijn volledige periodieke afrekening niet heeft voldaan binnen de drie maanden
• Indien niet aan één van bovenstaande voorwaarden werd voldaan maar het opstarten van een juridische procedure t.o.v. een achterstallige (ex) mede-eigenaar toch is aangewezen als bewarende maatregel wanneer de VME zich in financiële moeilijkheden bevindt of er urgente vorderingen tegen de VME ingesteld werden. (De syndicus neemt het beheer van de VME waar als ‘goede huisvader’)
Naast voormelde wordt door de algemene vergadering aan de syndicus een bijzonder mandaat gegeven om, indien ze het noodzakelijk acht, een gerechtelijke invorderingsprocedure op te starten tegen ex-eigenaars, leveranciers en alle derden waarop de VME een vordering heeft.
4. Aanstellen advocaat voor de VME – bijzonder mandaat
De algemene vergadering geeft aan de syndicus tevens een bijzonder mandaat om een advocaat aan te stellen voor de vereniging van mede-eigenaars. Dit teneinde de belangen van de VME in rechte te behartigen in het geval een juridische procedure dient te worden opgestart.
5. Aan-doorrekenen van alle kosten verbonden aan de rappelprocedure en alle kosten verbonden aan de opstart, de opvolging en afhandeling van een juridische invorderingsprocedure – voorstel tot het aanrekenen van een schadebeding aan de achterstallige eigenaar en tot het doorrekenen van de (administratieve) opzoekings- en andere kosten die de syndicus in het kader van een invorderingsprocedure dient te maken, aan de achterstallige eigenaar.
De vergadering beslist om alle kosten verbonden aan de opstart en het afhandelen van een invorderingsprocedure, waaronder onder meer de kosten voor de rappelprocedure, de dagvaardingskosten, deurwaarder kosten , al de kosten gemaakt door de syndicus dewelke conform de beheersovereenkomst worden aangerekend, kosten advocaat VME (ook indien geen vonnis tussenkomt en er aldus aan de VME geen RPV kan worden toegekend), eventuele kosten voor het betekenen van een uitspraak, kosten verbonden aan het leggen alsook het uitvoeren van een roerend of onroerend beslag ten privatieve titel door te rekenen aan de achterstallige mede-eigenaar.
Al deze kosten zullen in eerste instantie aan de VME aangerekend worden, waarbij deze gelijktijdig zullen doorbelast worden aan de in gebreke gebleven mede-eigenaar via zijn privatieve kostenrekening. Na recuperatie van deze sommen, door integrale betaling van de achterstallige mede-eigenaar, zullen deze gerecupereerde kosten terug uitgekeerd worden aan de vereniging van mede-eigenaars via een volgende jaarafrekening.
Voor-stem : U bent akkoord met de onder de punten 1 tot en met 5 voorgestelde werkwijze
Tegen-stem : U bent niet akkoord met de onder de punten 1 tot en met 5 voorgestelde werkwijze
Onthouding : Er wordt geen rekening gehouden met uw stem
Dank voor de reacties.
Een bijkomende verduidelijking: het betreft hier een extra opvraging waarvan de omschrijving dubbelzinnig was waardoor 28 mede-eigenaars geen idee hadden waarover het precies ging en bijkomende uitleg gevraagd hebben aan de syndicus. De toelichting kwam er niet. De rappelkosten wel!