Ik verhuur een appartement.
Mijn huurder betaalt correct en ik heb er geen last mee.
Nu heeft mijn onderbuur last van lawaai van mijn huurder.
De onderbuur claimt mijn huurder hier meermaals over aangesproken te hebben maar zonder resultaat.
De onderbuur heeft er voor gezorgd dat er een regelement inwendige orde is opgesteld en goedgekeurd tijdens de AV. (Dit regelement was er nog niet bij de start huurcontract)
Nu heeft hij er recent aan het regelement laten toevoegen dat de vme boete kan opleggen voor het niet naleven van het regelement.
Inbreuken tegen het regelement mogen vastgesteld worden door mede-eigenaars.
Mogen zij geluidsoverlast wetmatig vaststellen waardoor mijn huurder een boete zou kunnen krijgen ?
De vergadering wil dat ik mijn huurder dit document laat handtekenen.
8 Antwoord
Geluidsoverlast objectief vaststellen dient mijn inziens minstens de factoren geluidsniveau EN tijdsduur te bevatten wil men een ernstige basis hebben, dus een volledige logging, tracering, over bv 8h, anders heb je juridisch/wetenschappelijk toch geen been om op te staan aub?
En dan nog bestaat er wetgeving wat “geluidsoverlast” definieert aub?
Geachte
De VME kan zich niet de bevoegdheid van een politiedienst toemeten.
Zo lang de inbreuk objectief kan worden vastgesteld (decibelmeter ?), zou ik dergelijk initiatief nog durven ondersteunen. Maar voor zover de vaststellingen subjectief blijven, begeeft men zich op glad ijs.
Als de boete niet betaald wordt, kan de bewijslast omtrent de “inbreuk” moeilijk zijn …
Astrid CLABOTS
VILLA JURIS Advocaten
Privaat rechtelijke boete in een VME is mogelijk
privaatrechtelijke boete
Ingeval van voortdurende overtredingen van het Reglement (bijvoorbeeld de bewoner is regelmatig dronken en agressief en wangedrag ect…) , zijn drastische maatregelen op hun plaats. In dat geval mag de syndicus, indien dit voorzien is in het reglement van mede-eigendom of vastgelegd door de algemene vergadering, zelf een boete uitschrijven. Dergelijke privaatrechtelijke boete dient wel nauwkeurig, vooraf en forfaitair bepaald te zijn. Uiteraard dient de boete proportioneel te zijn d.w.z. in verhouding te staan tot de aard van de schending van het reglement.
“55 vragen en antwoorden” door Peter Leyseele.
Een reglement van (inwendige) orde dient ondergeschikt te zijn aan het reglement van mede-eigendom en mag niet gebruikt/misbruikt worden om bepalingen die i.c. in het reglement van mede-eigendom thuishoren in op te nemen.
Het dient m.a.w. van lager allooi te zijn en kan enkel en alleen op bepaalde vlakken een aanvulling van de statuten betekenen.
In uw aangehaalde issue lijkt het me zo dat het invoeren van de boete een wijziging van de gemeenschappeljke lasten en kosten betreft waarvoor m.i. idd. een 4/5de meerderheid nodig is en waarbij het dagordepunt, om het tegenstelbaar te maken aan derden, tevens het voorwerp van een wijzigende akte dient uit te maken.
Inzake verwijs ik naar mijn boek ” 55 vragen en antwoorden voor de syndicus”, Kluwer, 2010, waarin een casus wordt behandeld waarbij de AV de kosten voor een 2de vergadering doorrekent aan diegenen die tijdens de eerste vergadering afwezig waren. Principieel is dit een vergelijkbare case als deze. Binnen de rechtspraak en rechtsleer wordt duidelijk gesteld dat het doorrekenen de rechten van de eigenaars miskent en sowieso een wijziging van de lasten en kosten inhoudt waarvoor een statutaire wijziging noodzakelijk is.
Wanneer er tijdens een AV beslist wordt om het reglement van orde aan te passen/te wijzigen/aan te vullen, ik ga er dan vanuit dat het om een onderhands reglement gaat, dan voorziet de wet naar tegenstelbaarheid toe duidelijk dat initiatiefrecht tot deze tegenwerpelijkheid ofwel bij de verlener van het recht dan wel bij de syndicus ligt.
Wanneer een beslissing reeds voorligt voor of op het moment van het verlenen van het recht, dan is het aan de verlener ervan (bijvoorbeeld aan de eigenaar-verhuurder bij huur) om het tegenstelbaar te maken. Wordt de beslissing genomen na het verlenen van het recht, dan is het de wettelijke taak van de syndicus om de beslissing/ het aangepaste reglement via een ter post aangetekende brief tegenstelbaar te maken.
Wat de opname in de verhuurovereenkomst betreft; in de meeste statuten staat te lezen dat bijvoorbeeld bij verhuur, de eigenaar-verhuurder verplicht is om kopie van de statuten bij de huurovereenkomst te voegen.
Juridisch gezien is dit eigenlijk niet nodig aangezien de wet duidelijk stelt dat na overschrijving van een (wijzigende) akte op het bevoegde hypotheekkantoor, de inhoud automatisch tegenwerpelijk is aan derden, dus ook aan huurders. M.a.w. net zoals elke Belg geacht wordt de wet te kennen, wordt elke huurder geacht de inhoud van de statuten te kennen en na te leven.
Tot slot stel ik mij de vraag op welke basis en hoe naar bewijskracht toe de boete gaat worden afgedwongen. Als “de overtreder” verklaart dat hij de overtreding niet heeft begaan, dan zal de bewijslast bij de AV liggen. Of vanuit de AV telkens “bij vaststelling” een dure procedure gaat worden opgestart is natuurlijk de vraag.
Let, ik ben zeker en vast voorstander van het invoeren van bepaalde sancties tegenover eigenaars en derden die de regels aan hun laars lappen.
Geluidsoverlast kan ook zijn : iedere avond komt er een orkest samen in een appartement om te oefenen en tot overmaat van ramp wordt er regelmatig vals gespeeld !
Overlast-geluid is een kies onderwerp en moet voorzichtig aangepakt worden. Wij allen maken geluid, afwas , kinderen ect…..wat is geluidsoverlast ?
