ik woon in een appartement op de gelijkvloers (eigendom), ik heb in vruchtgebruik een deel van de tuin dat aan mijn appartement grenst , dit deel tuin is niet mijn eigendom maar ik heb wel het alleenrecht vruchtgebruik. Ik ben ook wel verbonden aan regels die zijn opgesteld door de RME ivm wat ik met de tuin doe .
Nu is mijn vraag word de oppervlakte van de tuin meegerekend in mijn aandeel van het gebouw voor de kostenverdeling van de algemene kosten . kunnen zij zo maar bepalen dat de oppervlakte meetelt in mijn aandeel waardoor mijn kosten enorm stijgen ?
mijn appartement is 295M3 en de tuin 200M3 en zoals ik merk zijn de vijf eigenaars op de gelijkvloers met tuin (vruchtgebruik)tevens de grootste aandeelhouders van het appartementsblok. elke eigenaar staat zelf wel in voor de verzorging van zijn tuin en de kosten dat dit meebrengt. maar wij hebben ook de meeste kosten van de gemene delen .
philippe
5 Antwoord
Uw vraag beantwoorden wordt bemoeilijkt, uiteraard door het feit dat wij de documenten niet voor ons liggen hebben, de tuinen niet kunnen zien en doordat wij vermoeden dat u de correcte juridische termen niet gebruikt.
Daarom onder alle voorbehoud:
Beginpunt : herlees grondig uw basisakte.
B.W. Art. 577-8/1
De Raad van Mede-eigendom is een zuiver contrôleorgaan op de syndicus.
Op geen enkele manier kan de RvME richtlijnen of instructies opleggen aan de ME’s, dat kan alleen via een goedgekeurd agendapunt in de AV.
Het zou ons ten zeerste verwonderen dat u het vruchtgebruik hebt van de tuin (of een gedelete ervan) :
Waarschijnlijk is u het exclusief gebruiksrecht toegezegd, in het kader van een VME betekent dit dat u GEEN ingrijpende veranderen mag aanbrengen tenzij u voorafgaandelijk de toelating bekomen hebt van de AV.
In :
B.W. Art. 577-4 § 1
is beschreven hoe de verdeling van de aandelen hoort te gebeuren:
”……..op grond van het met redenen…..verslag……….”
Door uw koop hebt zich akkoord verklaart met de basisakte en haar gevolgen, het is dus in zekere mate een toetredingscontract.
Voor de moeilijkheden die het bepalen van de 10.000sten stelt, ook voor de ” professionals”, zie:
http://www.dimension.be/cms/grafisch/artikel/pdf/829-1855%20NL.pdf
ADDENDUM :
De moeilijkheidsgraad, en waarschijnlijk ook de noodzaak de grootst mogelijke objectiviteit na te streven (en de juridische verantwoordelijkheid af te schuiven) leidt er blijkbaar toe dat architecten(bureau’s) het bepalen van de quotiteiten soms toevertrouwen aan gespecialiseerde firma’s.
Wij vragen de beheerder van deze site u een dergelijk voorbeeld toe te sturen.
Het bedoelde deel tuin is blijkbaar niet uw eigendom, noch de eigendom van een andere mede-eigenaar, m.a.w. het is geen privatief, maar een ‘gemeen deel’. Gemene delen dragen niet bij in de kosten (integendeel : de kostenbijdragen dienen juist om de gemene delen te onderhouden).
U zegt dat u het alleenrecht ‘vruchtgebruik’ hebt. U bedoelt wellicht het exclusief gebruiksrecht. Dit zou moeten blijken uit een overeenkomst tussen de VME en u, eigenaar van het aangrenzend appartement, op grond van een beslissing van de AV of een bepaling in het Reglement van Mede-eigendom. De eventuele vergoeding die u voor dit recht betaalt komt toe aan de VME (of beter : aan de gezamelijke mede-eigenaars, want de VME kan geen eigendom hebben, en er dus ook geen inkomsten uit opstrijken). Dergelijke inkomsten komen op de jaarafrekening in mindering op de kosten.
Kosten aan deze tuin (zoals onderhoud) vallen ten laste van de VME, tenzij anders overeengekomen tussen u en de VME, of anders bepaald in het Reglement van Mede-eigendom.
Het is elke mede-eigenaar toegestaan om verfraaiingen aan te brengen aan de gemene delen, zolang de rechten van de andere mede-eigenaars niet geschaad worden (Art 577-2,§10).
De RME kan u geen verplichtingen opleggen. Enkel de AV is bevoegd (+ bepalingen in het Reglement van Mede-eigendom).
Geachte
Inderdaad, ik denk ook dat u een exclusief gebruiksrecht verkreeg.
De regeling van kosten moet u inderdaad terugvinden in de statuten. Per definitief blijft het, in oppervlakte, een gemeen deel en beïnvloed het volgens mij uw eigen privatieve kosten niet door daardoor een grotere oppervlakte toegewezen te krijgen …
Astrid CLABOTS
VILLA JURIS ADVOCATEN
