Geachte,
Wij zijn een VME van (ME ‘s) een appartementsblokje van 5 appartementen en 6 garages. Ik deed vroeger zelf het beheer van de VME, maar na een dispuut over de verdeling van de (gemeenschappelijke of bijzondere ?) kosten (waarbij uit consultatie van de notaris bleek dat ik het bij het rechte eind had), werd medio 2017 besloten om het beheer in handen te geven van een externe syndicus. Ikzelf werd aangesteld als commissaris. Bij het nazicht van de rekeningen werden verschillende fouten vastgesteld (dubbele boeking, boekingen zonder factuur, dubbele betaling, . . .). Begin dit jaar heb ik de syndicus hierover bevraagd. Na enkele telefoons en mail bleef er nog steeds onduidelijkheid. Normaliter zouden we eind januari 2019 de jaarlijkse vergadering van de VME moeten hebben gehad. Inmiddels vernemen we niets meer. Via de website van het kantoor, waar ik als ME mijn gegevens kan raadplegen, blijkt dat de tegoeden van de afrekening van 2018 gebruikt worden voor de betaling van de provisies van het 1-ste kwartaal 2019.
Ik heb inmiddels klacht ingediend bij het BIV (Belgisch Instituut voor Vastgoedmakelaars).
Opmerking:
Door het eerdere dispuut is de verstandhouding tussen de verschillende ME ’s onderling ook vertroebeld. Niemand neemt initiatief. Ik heb één ME aangesproken. Hij treedt me bij, maar laat het initiatief over aan mij.
VRAGEN:
- Kan ik als ME alleen initiatief nemen en verdere klacht indienen, of moet ik optreden in naam van de andere ME ’s (en vooraf hun goedkeuring krijgen) ?
- Kan ik benevens klacht bij het BIV, ook klacht indienen, bvb. bij de vrederechter ?
- Hoe kan de samenwerking met de syndicus stopgezet worden ?
- Kunnen de betalingen (op rekening van de VME) stopgezet of geblokkeerd worden ?
- Wat na eventuele stopzetting van de samenwerking met de syndicus ?
Dank bij voorbaat voor uw antwoord.
André DE MUL
2 Antwoord
Uit uw vraag kunnen wij op maken dat u niet volledig bekend bent met het reilen en zeilen binnen een mede-eigendom.
Informeer u grondig :
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/wet/1804/03/21/1804032151/justel Art. 577
https://www.notaris.be/nieuws-pers/brochures/downloads/47
Uw vraag roept eigenlijk andere vragen op.
”….. Ik deed vroeger zelf het beheer van de VME,…….”
Leiden wij daaruit af dat u toen werkte buiten het (verplicht) wettelijk kader? Hield u rekening met de elementen van een degelijk gestructureerde VME (ondernemingsnummer, syndicus, syndicusovereenkomst, jaarlijkse statutaire vergadering in de vastgestelde periode (met notulen), begrotingsraming, jaarrekening, aanduiding CvR, gesplitste bankrekeningen, etc. )?
Breng de huidige beroepssyndicus in de pas.
B.W. Art. 577-6 § 4
Om een VME ”in beweging” te krijgen is het vereist dat er aan de (B)AV agendapunten worden voorgelegd die de desiderata van de vragende mede-eigenaar en/of de RvME weergeven.
Stel uw agendapunt(en) op, beknopt maar toch volledig, zakelijk, met in het achterhoofd de bedenking dat de uiteindelijke bestemmeling ervan de rechter is (kan zijn).
Vraag in de agendapunten uitdrukkelijk de stemming erover indien dit de bedoeling is.
U doet best aan uw grieven en vastgestelde tekortkomingen te herformuleren in agendapunten, die u (aangetekend) stuurt aan de syndicus.
Belangrijke vraag wordt nu of u zelf of samen met een andere mede-eigenaar, 20 ù van de quotiteiten vertegenwoordigd.
Is dit het geval dan kunt een beroep doen op:
B.W. Art. 577-6 § 2
om de behandeling van de agendapunten te vragen in een Buitengewone Algemene Vergadering. (1)
B.W. Art. 577-8 § 6
Ontslag en benoeming van een nieuwe of toegevoegde syndicus gebeuren enkel in de AV (opgelet voor ontslagvergoedingen in het syndicuscontract).(3)
B.W. Art. 577-8 § 5
De syndicus is verantwoordelijk voor het financieel beheer (4).
Gevraagde provisies moeten betaald woorden.
De syndicus is gelast met het incasso, zie basisakte voor boetebepalingen.
(B)AV met als enig agendapunt : Ontslag syndicus.
Kort door de bocht en gevaarlijk:
B.W. Art. 577-8 § 1
U zou dus op in de loop van de vergadering zonder syndicus zijn.
Zonder syndicus (na 01-01-2019) :
B.W. Art. 577-6 § 2 (laatste alinea)
Daarnaast ook:
B.W. Art. 577-6 § 10
Een meer voorzichtige werkwijze is:
Voorafgaand overleg onder de ME’s over de keuze van een nieuwe syndicus (en controle syndicuscontract).
B.W. Art. 577-6 § 2
https://blog.smartsyndic.be/qa/hoeveel-offertes-vereist-bij-voordragen-nieuwe-syndicus/
Formulering uitnodiging (B)AV:
1) Ontslag van huidige syndicus ingaand op datum van xx/xx/201x
2) Benoeming van een nieuwe syndicus met ingang op datum xx+1/xx201x
3) Aanduiden van Dhr. MM en Mevr. LL tot mandaathouders voor het ondertekenen van het syndicuscontract
4) (Bij syndicus mede-eigenaar ”om niet”) Aanduiden van Dhr./Mevr. Xxx tot mandaathouder om de inschrijving (ondernemingsloket) van het mandaat van de syndicus te laten vermelden bij de gegevens van de VME in de KBO.
Neem in het contract de bepaling op dat, na ondertekening, alle ME’s een kopie ontvangen.
Tips :
Houd rekening met een eventuele opzegperiode in contract uittredende syndicus, vermijd schadevergoeding.
(5)
Leg zo mogelijk de wisseldatum op : datum vergadering + 1 maand (maar voor de afloop van de termijn van de scheidende syndicus).
http://www.elfri.be/algemene-vergadering-appartementseigendom-inzage-stukken-bij-syndicus
Dat het gaat over de verandering van syndicus doet geen afbreuk aan het normale verloop en de normale verplichtingen:
verschillende offertes
inzagerecht stukken (hier syndicuscontracten)
Gewoonlijk is voorzien dat de stukken ter inzage liggen in het kantoor van de scheidende syndicus. Hier is het aangewezen dat de bijeenroeping vermeldt dat de inzage gebeurt bij een neutrale persoon : voorzitter RvME, commissaris, jongste dagvoorzitter, ……
Ook :
https://blog.smartsyndic.be/qa/mandaat-van-de-syndicus/
https://blog.smartsyndic.be/qa/syndicus-2-2/
B.I.V.(5) :
Opgelet: het gaat hier om tuchtrechtspraak binnen het B.I.V. waaraan u geen enkele rechten kan ontlenen.
Opvolging klacht B.I.V. ?
Zie :
https://blog.smartsyndic.be/qa/hernieuwde-algemene-vergadering/ Antwoord van Chris (2de antwoord)
SLOT:
Vraag advies aan een advocaat, gespecialiseerd in mede-eigendom.
Maak een kosten-batenanalyse voor u verdere juridische stappen overweegt.
