Beste,
Onze VME bestaat uit 4 mede-eigendommen in blok van 3 verdiepingen. Sinds enkele maanden is er een nieuwe eigenaar op de 1ste verdieping nl. een alleenstaande moeder met 2 kinderen van 2 en 5 jaar. Sindsdien is er dagelijks geluidoverlast bij de onderburen van het gelijkvloers. De kinderen lopen, springen, spelen…enz.. en dat stoort natuurlijk de onderburen, die het lawaai beschrijven als “boven het normale”. Deze problemen doen zich dagelijks voor wanneer de kinderen thuis zijn, en meestal voor langere duur tot “s avonds (tot 21 uur en soms nog later) Een gesprek tussen deze twee eigenaars heeft geen oplossingen gegeven, zodat de hinder blijft. In het RIO staat trouwens vermeld dat lawaai en geluidoverlast verboden is. De eigenaar van het gelijkvloers eist dat de VME een advocaat aanstelt om de eigenares van de 1ste verdieping te dagvaarden om de zaak voor te brengen bij de vrederechter. Dit betekent dat de VME, dus alle mede-eigenaars, opdraaien voor de kosten (advocaat, rechtbank, e.d.)
De veroorzaakte overlast belangt 2 appartementen/eigenaars aan (gelijkvloers en 1ste verd.) De twee andere mede-eigenaars hebben geen hinder. Ook in de gemeenschappelijke delen is geen buitensporige geluidshinder waar te nemen. Het gaat hier dus duidelijk om een geschil tussen twee privé eigenaars/ appartementen, waarmee de eigenaars/bewoners van de hoogste verdiepingen niets te maken hebben. Ik kan me niet voorstellen dat de VME partij kan zijn aangaande deze privé-geschillen.
Mijn vraag : is dit een zaak voor de VME of is dit louter een privé zaak tussen de twee aanbelangende eigenaars ?Indien de VME toch zou moeten dagvaarden, wie beslist over de aanstelling van een advocaat ? Is dit de “Algemene Vergadering” met meerderheid van stemmen, of kan de syndicus hierover beslissen ?
Dank voor uw antwoord.
Robert.
1 Antwoord
Mijn vraag : is dit een zaak voor de VME of is dit louter een privé zaak tussen de twee aanbelangende eigenaars ?
Geluidsoverlast….steeds een heikel punt. Het is zowel een VME als Privé aangelegenheid !
Samenleven in een appartementsgebouw….kort op elkaar wonen…..vandaar duidelijke afspraken zoals de statuten en de reglementen , dit is het toetredingscontract en als men een “kavel” koopt moet men het toetredingscontract respecteren….
Leefgeluiden zijn eigen aan de meest appartementsgebouwen…..maar….
In deze casus is het logisch dat de syndicus toch de dame met kinderen tot de orde roept….in sommige statuten staat zelfs dat de syndicus zorg draagt voor de ORDE en de RUST….
wat zou ik voorstellen :
- syndicus doet een schrijven met “overlast”
- gesprek met de dame
- bemiddeling
- wijkagent inschakelen
- bij abnormale steeds terugkerende geluidsoverlast. Klacht neerleggen politie met PV
- verzoekschrift vrijwillige verschijning vrederechter
- dagvaarden
Indien de VME toch zou moeten dagvaarden, wie beslist over de aanstelling van een advocaat
VME kan maar moet niet…maar indien de AV meegaat en solidair is omdat men de reglementen niet respecteert, kan deze overgaan tot dagvaarding/advocaat ect….Kosten baten analyse….
Is dit de “Algemene Vergadering” met meerderheid van stemmen,
Ja , de AV beslist daarover en over de aanstelling van een advocaat
of kan de syndicus hierover beslissen ?
Neen niet in deze casus.
De eigenaar van het gelijkvloers eist dat de VME een advocaat aanstelt om de eigenares van de 1ste verdieping te dagvaarden om de zaak voor te brengen bij de vrederechter. Dit betekent dat de VME, dus alle mede-eigenaars, opdraaien voor de kosten (advocaat, rechtbank, e.d.)
De eigenaar van het gelijkvloers kan dit niet eisen , kan het wel vragen via agendapunt AV en een besluit vragen dat de VME de eigenares van de 1ste verdieping dagvaard ….
OF
deze kan zelf in eigenpersoon , dus los van de VME , zelf het nodige doen en naar de advocaat/vrederechter stappen wegens burenhinder/geluid/overlast.
de appartementwet , geeft ook aan : Art. 3.92.Rechtsvorderingen (577-9)
§1
………………
Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht.
EN/OF
beroep doen op Artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek (BW) behandelt de aansprakelijkheid voor burenhinder = Nieuw BW 3.101.
Bovenmatige burenhinder (3.101 BW) | Advo-Recht.be
en ter info :
Wat kan men doen tegen een inwonende eigenaar die hinder veroorzaakt? | ADBE
Geluidslast van buren – Informatiepunt voor Mede-Eigenaars
ect……
