Op 18/05/2017 hadden we algemene vergadering:
– 6 van de 8 eigenaars waren aanwezig.
– Van de 10000 aandelen waren er 8255 aanwezig.
De vergadering verliep zeer rommelachtig. Een van de eigenaars nam het woord en overliep in een draf de agenda met aansluitend per agendapunt: “iedereen” akkoord? En dan naar het volgende agendapunt. De secretaris, Beheerder van het appartementsgebouw, kreeg nauwelijks de tijd te noteren.
Na een “ja” op het laatste agendapunt stapten 4 eigenaars op en hadden we nog een aanwezigheid van 2720/10000.
Op dat ogenblik had men geen enkel genoteerd antwoord op een of ander agendapunten voorgelezen. Het geheel werd niet meer voorgelezen door de aangestelde secretaris. Er werd een kopie gemaakt ter ondertekening door de aangesteld voorzitter van de algemene vergadering in aanwezigheid van 2720/10000 aandelen (de voorzitter en ondergetekende). Ook de voorzitter heeft het verslag niet meer nagelezen.
Vraag: Is dit een geldige Algemene Vergadering/verslag van de Algemene Vergadering?
Bedankt voor uw reactie op bovenstaande
Jan A Jansen
03/383 61 15
0479/943 260
Jan_jansen_han@pandora.be
7 Antwoord
Op 18/05/2017 hadden we algemene vergadering:
– 6 van de 8 eigenaars waren aanwezig. (numeriek : 50% +1, dus ok)
– Van de 10000 aandelen waren er 8255 aanwezig. (aandelen : 2/3 % dus dubbel criterium ook ok)
De vergadering verliep zeer rommelachtig.
Onder de 20 kavels is een extern (proffessioneel) syndicus niet verplicht,…
Een van de eigenaars nam het woord en overliep in een draf de agenda met aansluitend per agendapunt: “iedereen” akkoord?
Vanuit juridis standpunt en ook uit beleefdheid, word eerst de mede eigenaars de kans gegeven hun gebeurlijk veto (liefst met redenvermelding) te geven tegen de dagvoorzitter van de statutaire algemene vergadering, meestal zelfde als vorig jaar
ofwel stel je jezelf voor, ofwel streef je naar een consensus rond een persoon
En dan naar het volgende agendapunt. De secretaris, Beheerder van het appartementsgebouw, kreeg nauwelijks de tijd te noteren.
Vanuit standpunt van deze “ancien” secretaris is dit niet werkbaar, aanvaardbaar, is die secretaris, vorig jaar effectief als “beheerder” aangesteld aub/,?
Na een “ja” op het laatste agendapunt stapten 4 eigenaars op en hadden we nog een aanwezigheid van 2720/10000.
Stapten ze op vanwege verplichtingen (en tevredenheid over “efficient” vergaderen) of juist uit ongenoegen met deze gang van zaken aub?
Op dat ogenblik had men geen enkel genoteerd antwoord op een of ander agendapunten voorgelezen.
Let wel, verslag is niet verplicht, de notulen volstaan.
Het geheel werd niet meer voorgelezen door de aangestelde secretaris.
Das respectloos en onaanvaardbaar naar de eigenaars toe
Er werd een kopie gemaakt ter ondertekening door de aangesteld voorzitter van de algemene vergadering in aanwezigheid van 2720/10000 aandelen (de voorzitter en ondergetekende). Ook de voorzitter heeft het verslag niet meer nagelezen.
Vraag: Is dit een geldige Algemene Vergadering/verslag van de Algemene Vergadering?
Strikt juridisch is dit – jammer genoeg – rechtsgeldig maar niet voor herhaling vatbaar, wat vind de verplichte rekencommissaris hiervan aub?
Bedankt voor uw reactie op bovenstaande
Jan A Jansen
03/383 61 15
0479/943 260
Jan_jansen_han@pandora.be
De beschrijving van uw ”AV” komt overeen met deze van een ”zooitje ongeregeld”.
Herlees uw basisakte.
B.W. Art. 577-6 § 2
De vergadering wordt bijeengeroepen door de syndicus.
Sinds de wet appartementsmede-eigendom 2010 heeft de term ”beheerder” geen rechtsgrond meer.
De syndicus bepaalt aan het begin van de vergadering of deze geldig is : contrôle aanwezigheden, volmachten, quorum.
B.W. 577-6 § 5
Daarna wordt gewoonlijk een dagvoorzitter (=ME) gekozen, die de vergadering verder leidt.
De syndicus volgt de vergadering.
B.W. 577-6 § 10
De syndicus stelt de notulen op en laat ze lezen en ondertekenen..
Alleen hier wordt gesproken over een aangeduide secretaris, de wet althans kent de notie ”verslag” (in de context vergadering) NIET.
Uit uw beschrijving kunnen wij opmaken dat u niet volledig bekend bent met het reilen en zeilen binnen een mede-eigendom.
Informeer u grondig :
Quid :
B.W. Art. 577-8 § 1 ?
Vanaf de aanstelling van deze Syndic, is het nog altijd dezelfde persoon die “Beheerder” is van het gebouw. Hij werd door de Syndic als dusdanig aangesteld. In het begin van AV stelt hij de voorzitter van de AV voor en vraagt daarover de goedkeuring van de AV. Deze voorzitter ondertekent het verslag/notulen, maar was nooit voorzitter van de AV. Vervolgens stelt hij zichzelf voor als “Secretaris” en laat daarover stemmen. Behalve voor de laatste AV nam hijzelf de leiding/voorzitterschap van de AV waar. Als secretaris maakte hij de nota’s al dan niet met voorlezen vooraleer over te gaan tot het volgende agendapunt. Vaak komt de inhoud van het voorlezen niet altijd overeen met wat we later geformuleerd kregen in het verslag. Is het in deze context geraadzaam dat de voorzitter plaats neemt naast de secretaris om alzo het nemen van de nota’s te kunnen volgen/controleren?
Voor de laatste AV vergadering nam een van de opstappers het woord als “voorzitter” (zonder aangesteld te zijn) en als vertaler van een andere/nieuwe ME, ook deze stapte op. Hij heeft de laatste AV geleid, zonder aangesteld te zijn als (gekozen)dag voorzitter. De gekozen voorzitter heeft enkel en alleen het verslag (notulen) getekend zonder ze gelezen te hebben.
“Opstappen” onder hen ook de rekencommissaris.
Moeilijk te zeggen waarom zij opstapten. Ongenoegen zat er zeker in. De opgestapten hebben de volmacht van de ME’s die nooit komen opdagen. Zij die opstapten gaven/geven de indruk voor de AV de agendapunten niet eens gelezen te hebben, ook het verslag van de vorige AV werd/wordt helemaal niet gelezen. Ook de beheerder/secretaris gaf enkele keren toe het verslag van de vorige AV niet gelezen te hebben. Dat kunnen we o.a. ook opmaken uit zijn reactie op een opmerking uit het verslag van de vorige AV. Van de boekhouding verneem ik dat ze geen kopie krijgen van het verslag van de AV en dus niet kunnen uitvoerden wat er beslist werd op de AV. Wordt er een opmerking gemaakt over een niet uitgevoerde beslissing van de/een vorige AV ,stijgt het ongenoegen bij de beheerder van het gebouw en de opgestapten ME’s. De AV kan niet vlug genoeg afgelopen zijn.
Na enkele ongeldige AV, wegens een tekort aan aanwezigen, werd op een bijzondere AV beslist dat de afwezigen de kosten moeten betalen van de noodzakelijke “bijzondere AV”. Vandaar dat genoemden de volmacht krijgen van de niet opdagers.
Wat is in deze context het verschil tussen “verslag” en “notulen”? Ik heb uw opmerking gelezen maar begrijp het inhoudelijk verschil niet.
De onwetendheid van mezelf en onze groep ME is (zeer) groot. Daarbij komt dat hij die de laatste AV geleid heeft altijd het voortouw wil nemen, zo niet hebben we een “probleem”. Hij verdraagt geen tegenstand en de beheerder van de Syndic is blijkbaar niet opgewassen tegen hem. Bij het minste teken van niet akkoord zijn volgt: Is beslist op AV of ga dan maar naar het gerecht.
Benoeming van de voorzitter en zijn opdracht. Is onderstaande correct?
In de aankondiging van de AV
“Benoeming voorzitter AV en bepalen van zijn opdracht is (50%+1)”
In het verslag van de AV
“Mr …. wordt aangesteld als voorzitter van de AV en krijgt volmacht de syndicusovereenkomst en de aanwezigheidslijst te ondertekenen”
De syndicus heeft van deze formulering o.a. gebruik gemaakt het verlengingscontract (na 3 jaar, voor de volgende 3 jaar te laten tekenen, en dit zonder een woordje toelichting op de AV. Niemand heeft gezien of gemerkt dat er verlengingscontract getekend werd, en niemand heeft een kopie van dat contract gekregen.
“De Syndicus volgt de vergadering” Wil dit zeggen dat hij zich helemaal niet kan mengen in het verloop van de vergadering? Ik neem aan dat de vergadering hem mag consulteren. Welke invloed heeft dit op het opstellen van de agenda die het samenroepen van de vergadering begeleid. Blijft het dat de Syndicus de vergadering samenroept? Moet hij aan de voorzitter het woord vragen wanneer hij iets te zeggen heeft?
”… is het nog altijd dezelfde persoon die “Beheerder” is van het gebouw.”
B.W. Art. 577-8 § 5
Beheerder is een term die in de wet appartementsmede-eigendom 2010 NIET voorkomt.
Meer nog, een syndicus die systematisch zijn verantwoordelijkheid aan een derde zou overdragen begaat een deontologische fout.
Klacht B.I.V. ?
Zie :
https://blog.smartsyndic.be/qa/hernieuwde-algemene-vergadering/
Antwoord van Chris
