Beste, onze syndicus berekent zijn ereloon niet volgens de aandelen of quotiteiten in het appartement. In de basisakte en in de nieuwe statuten staat nochtans vermeld dat dit moet gebeuren volgens de aandelen. Er is nu een stemming gebeurd en wij met de kleine appartementen (27 %) waren in de minderheid, dus dit jaar blijft iedereen evenveel betalen. Klopt het dat er geen stemming nodig is maar dat hij de basisakte moet volgen en berekenen volgens quotiteiten? Best op de agenda plaatsen naar volgend jaar toe? Dank bij voorbaat. Betty G.
10 Antwoord
Er zijn twee ” scholen ”.
De meeste syndici zullen u een prijsvoorstel doen op basis van het aantal appartementen, garages, staanplaatsen etc.
Daar is dan inbegrepen het vervullen van de meeste wettelijke verplichtingen (jaarvergadering, ….)
Voorts rekenen zij zich het recht toe van een individuele eigenaar de kosten aan te rekenen die hij extra zou veroorzaken (rappelkosten,…)
Op basis van een aldus opgemaakt contract en, vertrekkend van het verkeerdestandpunt dat de goedkeuring van hun offerte tevens de goedkeuring impliceert van hun werkwijze, rekenen zij de kosten door per kavel.
De andere ”school” redeneert anders.
Zij stelt zich op het standpunt dat de hogerstaande prijsberekening slechts betrekking heeft op een interne kostprijsberekening bij de syndicus maar dat de afrekening binnen de mede-eigendom hierdoor niet kan beïnvloed worden.
De globale gegroepeerde kost (behalve bepaalde individualiseerbare (b.v. rappelkosten)) wordt dan verdeeld volgens de quotiteiten.
Hun voornaamste argument is dat de bepalingen betreffende de mede-eigendom van dwingend recht zijn.
Geachte
Akkoord met bovenstaande…
In de praktijk wordt meestal per kavel hetzelfde bedrag aangerekend, los van de quotiteiten.
Voor beide is wat te zeggen, maar in de praktijk steekt zich een meerderheidsopvatting af. U kunt uw syndicus niet ten kwade duiden dat hij die volgt.
Astrid CLABOTS
CLABOTS
Beste, onze syndicus berekent zijn ereloon niet volgens de aandelen of quotiteiten in het appartement.In de basisakte en in de nieuwe statuten staat nochtans vermeld dat dit moet gebeuren volgens de aandelen.
De syndicus MOET de bepalingen van de statuten toepassen.
Er is nu een stemming gebeurd en wij met de kleine appartementen (27 %) waren in de minderheid, dus dit jaar blijft iedereen evenveel betalen.
De syndicus had deze stemming moeten verhinderen en toelichten , gaat in tegen de bepaling van de statuten en benadeelt bepaalde mede-eigenaars. U kan beroep doen op de vrederechter. ( zie verder)
Klopt het dat er geen stemming nodig is maar dat hij de basisakte moet volgen en berekenen volgens quotiteiten?
Er is géén stemming nodig , de syndicus is verplicht de statuten te respecteren .
Best op de agenda plaatsen naar volgend jaar toe?
U kan/moet binnen de vier maand na die genomen beslissing , beroep doen op een vrederechter om die beslissing te laten vernietigen , anders volgend jaar agendapunt met de vraag mbt. ereloon syndicus volgens de statuten.
Lees verder :
Interessant onderwerp , dat de nodige aandacht en antwoord verdient …….
cfr. thesis An Billen ‘Master in het Notariaat’
Het kan zijn dat Algemene Vergadering een beslissing heeft genomen tot wijziging van de lastenverdeling, maar dat de mede-eigenaar waarvoor de beslissing nefast is zich er niet bij neer wil leggen. Hij kan dan een vordering tot vernietiging van de beslissing van de Algemene Vergadering instellen bij de vrederechter.134
Dit doet zich voor in de zaak voor de rechtbank van eerste aanleg te Brugge. De rechter stelt dat :
“Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden. Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW. Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”135
Dit is m.i. toch een zeer belangrijke uitspraak waarmee de Algemene Vergadering rekening moet houden wanneer men over wenst te gaan tot wijziging van de lastenverdeling, aangezien men hierdoor niet zomaar tot dergelijke wijziging kan beslissen.
EN het wordt hoog tijd dat :
De syndicus en de vereniging van mede-eigenaars moeten gaan beseffen dat zij slechts beslissingen kan nemen binnen het kader van haar maatschappelijk doel en binnen het wettelijk kader dat haar tegenstelbaar is (artikels 577-2 t/m 14 B.W., de basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van orde, bepalingen die de mede-eigendom aanbelangen,de deontologie van de syndicus en zijn contract.
Onregelmatige, bedrieglijke en onrechtmatige beslissingen, betekenen ‘rechtsmisbruik’, waartegen reactie wordt uitgelokt. Het is dan ook evident dat de bedrogen mede-eigenaar kan/zal/moet reageren.
.
Maw : Beslissingen zijn OK ,indien ze de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de eigenaars/bewoners niet schaadt. Deze kunnen dan 4 maand na de beslissingsdatum uitgevoerd worden. (art.577-9 §2)
