Beste
Ik ben mede-eigenaar in een appartementsgebouw met ongeveer 112 ondergrondse garages, een 20-tal bergingen en enkele fietsenstallingen.
Al jarenlang kampen we met problemen aan de gemeenschappelijke toegangspoort. Regelmatig blijft deze openstaan of sluit ze niet correct af. Daardoor kunnen onbevoegden eenvoudig het garagecomplex, de bergingen, fietsenstallingen en zelfs de inkomhal van het gebouw bereiken.
Het probleem wordt telkens tijdelijk hersteld, maar duikt steeds opnieuw op. Naar mijn gevoel is er sprake van een structureel defect en zou een volledige vervanging van het systeem onderzocht moeten worden. Sommige mede-eigenaars lijken echter eerder voorstander van blijvende herstellingen dan van een duurzame oplossing.
Mijn vragen zijn:
• Welke verplichtingen heeft de VME inzake beveiliging van de gemeenschappelijke delen?
• Kan een mede-eigenaar de VME formeel in gebreke stellen wanneer een dergelijk veiligheidsprobleem jarenlang blijft bestaan?
• Heeft het zin om de syndicus of de raad van mede-eigendom hiervoor aansprakelijk te stellen indien er ooit een diefstal of inbraak plaatsvindt?
• Zijn er mede-eigenaars die in een gelijkaardige situatie hebben gezeten, en hoe werd dat opgelost?
Alle advies of praktijkervaringen zijn welkom.
Alvast bedankt.
1 Antwoord
Dit klinkt als een dossier dat je best structureel en formeel laat behandelen binnen de mede-eigendom, eerder dan als een zoveelste tijdelijke herstelling.
Doe een aangetekende professionele brief en e-mail aan de syndicus en aan de raad waarin je:
-
de herhaaldelijke defecten en het veiligheidsrisico duidelijk aangeeft
-
vraagt om de historiek van de herstellingen te verzamelen
-
vraagt om een technische inspectie van de volledige toegangspoort en sturing;
-
voorstelt om offertes te laten opvragen voor een volledige vervanging ..
-
vraagt NU reeds om het onderwerp op de agenda van de algemene vergadering te plaatsen met vraag ter bevestiging dat het agendapunt op de agenda komt
-
vraagt op een tijdelijke veiligheidsmaatregel (?) zolang het probleem niet definitief wordt opgelost. (manueel openen en sluiten !)
• Heeft het zin om de syndicus of de raad van mede-eigendom hiervoor aansprakelijk te stellen indien er ooit een diefstal of inbraak plaatsvindt?
Zoek gelijkgezinden , ga in gesprek met de raad en leg uit het wat en hoe ect…eventueel een bijzondere algemene vergadering laten organiseren , 20% regeling….de raad aansprakelijk stellen kan niet…ze begaan géén fout en er is geen bevoegdheidsoverschrijding mbt. hun mandaat…en de syndicus….ja de AV beslist en ik voer uit wat deze beslist…herstellen..
• Zijn er mede-eigenaars die in een gelijkaardige situatie hebben gezeten, en hoe werd dat opgelost?
Zoek gelijkgezinden…eendracht maakt/geeft macht…..
Bij de behandeling van dat agendapunt en men stemt weeral voor de zoveelste herstelling , kan je tegenstemmen en laten notuleren dat met de reeds herhaaldelijke herstellingen , het structureel veiligheidsprobleem weeral niet wordt opgelost……
Nadien kan je met een goed onderbouwd dossier , binnen de 4 maand beroep doen op de vrederechter (cfr.3.92 §3 ) om enerzijds die AV beslissing te laten aanpassen / veranderen en onder andere vragen naar een technische inspectie van de volledige toegangspoort en sturing , welke dan , gelet op de reeds talrijke uitgevoerde herstellingen , kan aangeven dat de ganse installatie / sturing vervangen moet worden….. (binnen de 4 maanden = vervaltermijn)
noot : Weet wel dat alleen bij voldoende technische en juridische dossier/onderbouwing dat je om gerechtelijke maatregelen met betrekking tot de noodzakelijke werken kan vragen.
en
ook mogelijk : Art. 3.92.Rechtsvorderingen (577-9)
§1:……………
Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht.
Onder “kavel” moet niet alleen het gebouwd privatief gedeelte worden begrepen, maar ook het onverdeeld aandeel dat daaraan beantwoordt.(cfr. een arrest van het Hof van Beroep Antwerpen)
afsluitend : gezond boerenverstand…totale kostprijs van alle herstellingen samen = nieuw sturing , ken genoeg VME’s die een nieuwe sturing plaatsen bij herhaaldelijke storingen…
