Beste,
Ik ondervind al enige tijd problemen met de syndicus. Ik tracht kort even mijn grieven te situeren. Bij mijn aankoop van garage (9/1000sten in mede-eigendom) waren er problemen met de vorige syndicus. Ik heb nooit een uitnodiging voor AV of een verslag van AV ontvangen. Bij ontvangst van de afrekening had ik enkele vragen/opmerkingen maar heb daarop nooit enig antwoord ontvangen. Dit omdat de andere mede-eigenaars een andere syndicus hadden aangesteld. Ook van deze nieuwe syndicus ontving ik in 2012 & 2013 geen uitnodiging en verslag van AV. In 2014 ontvang ik voor 1ste keer wel een uitnodiging van de AV met aanvang te 19h00. I k arriveerde te 18h57 (op tijd) maar cstel vast dat men reeds aan punt 4 van de dagorde is. Ik was dus tijdig aanwezig maar de syndicus -die ook de AV voorzat (wat niet wettelijk is) – die van mij geen bericht van afwezigheid had ontvangen start de AV dus te vroeg. In punt 3 werden de quoteiten aangepast mbt de verdeling van de kosten waaronder (belangrijk) deze van de kosten voor het beheer van de syndicus. Ik heb hier dus niet mee over kunnen stemmen waardoor volgens mij niet het juiste meerderheidsvereisten werden behaald om dit wettelijk te kunnen wijzigen. Ik heb hierover een e-mail geschreven aan de syndicus dat mbt de punten 1 t/m 4 deze door mij niet geaccepteerd worden aangezien ik niet f dit niet volgens de geldende regels werd gedaan. Op het verslag wordt vermeld dat er 8 van de 10 eigenaars aanwezig waren en alzo correct en wettelijk kon getemd worden. Maar bij de stemming over de juiste verdeling van de kosten (voor het vermelde aanvangsuur ) waren er maximaaal 7 waarvan 1 tegenstem. Om de quoteiten te wijzigen is er een 4/5 meerderheid nodig. De aanpassing van de 9/1000sten naar een kwasi vijfvoudig tarief voor de beheerskosten werd wel doorgevoerd . Mijn probleem is dat ik uiteraard ook het document van aanwezigheid wel getekend heb. Wat ik heb is mijn schrijven met opmerkingen waarin duidelijk vermeld staaat dat ik niet kan akkoord gaan met de wijziging van de kosten. Wat kan ik hiertegen doen ? Mijn laatste betaling heb ik ‘onder protest’ gedaan in de hoop hiermee naar de vrederechter te gaan. Wat ik merk is dat dit soort van syndicus als een dictator zijn wil doordrukt en dit ook in onze VME met een aantal ouderen die noch de wetgeving op VME kennen noch enige vorm van weerbaarheid heeft om verbaal een oppositie te voeren. Met dank en groeten.
2 Antwoord
Beste,
Ik ondervind al enige tijd problemen met de syndicus. Ik tracht kort even mijn grieven te situeren. Bij mijn aankoop van garage (9/1000sten in mede-eigendom) waren er problemen met de vorige syndicus. Ik heb nooit een uitnodiging voor AV of een verslag van AV ontvangen.
Heeft u de wettelijke mogelijkheid benut om de syndicus te verzoeken aangetekend uitgenodigd te worden aub ?
Bij ontvangst van de afrekening had ik enkele vragen/opmerkingen maar heb daarop nooit enig antwoord ontvangen.
U beschikt over te weinig aandelen om een BAV te organiseren, maar uw tijdig ingediende agendapunten voor de wettelijk verplichte jaarlijkse statutaire AV MOETEN behandelt worden.
Dit omdat de andere mede-eigenaars een andere syndicus hadden aangesteld. Ook van deze nieuwe syndicus ontving ik in 2012 & 2013 geen uitnodiging en verslag van AV.
T.g.v de meest vigerende recente wetgeving moet na voorlezen en paraferen, de ME’s die dit wensen een verslag copy nog op de vergadering zelf dus de dag zelf een copy krijgen, was u aanwezig op de AV aub ?
In 2014 ontvang ik voor 1ste keer wel een uitnodiging van de AV met aanvang te 19h00. I k arriveerde te 18h57 (op tijd) maar cstel vast dat men reeds aan punt 4 van de dagorde is. Ik was dus tijdig aanwezig maar de syndicus -die ook de AV voorzat (wat niet wettelijk is) – die van mij geen bericht van afwezigheid had ontvangen start de AV dus te vroeg. In punt 3 werden de quoteiten aangepast mbt de verdeling van de kosten waaronder (belangrijk) deze van de kosten voor het beheer van de syndicus.
Zeker quotiteit wijziging moet in afzonderlijk punt van kostenverdeel sleutel wijziging behandeld worden met elk specifieke stemmogelijkheid.
Kosten verdeel sleutel wijziging dient per item behandeld worden met elk specifieke stemmogelijkheid. (Poetsen, Herstelling, Nutsvoorziening, Syndicus beheer) ook ,is voor elke item een specifiek meerderheid quorum verreist. (3/4, 4/5, 1/2,…)
Zomaar voor ALLES de verdeelsleutelwijzigen is onwettig
Ik heb hier dus niet mee over kunnen stemmen waardoor volgens mij niet het juiste meerderheidsvereisten werden behaald om dit wettelijk te kunnen wijzigen. Ik heb hierover een e-mail geschreven aan de syndicus dat mbt de punten 1 t/m 4 deze door mij niet geaccepteerd worden aangezien ik niet f dit niet volgens de geldende regels werd gedaan. Op het verslag wordt vermeld dat er 8 van de 10 eigenaars aanwezig waren en alzo correct en wettelijk kon getemd worden.
Er geld een dubbel criterium : gewicht / aandelen /quotiteiten enerzijds, anderzijds procentueel aantal individuen.
Maar bij de stemming over de juiste verdeling van de kosten (voor het vermelde aanvangsuur ) waren er maximaaal 7 waarvan 1 tegenstem. Om de quoteiten te wijzigen is er een 4/5 meerderheid nodig. De aanpassing van de 9/1000sten naar een kwasi vijfvoudig tarief voor de beheerskosten werd wel doorgevoerd .
Een “niet billijke” herverdeling zal de heer vrederechter gevoelig voor zijn of moeten op ingaan en gevolg aan geven.
Heeft u voor de in uw aanwezigheid behandelde punten uw tegenstem laten noteren aub?
Mijn probleem is dat ik uiteraard ook het document van aanwezigheid wel getekend heb.
Dit vermindert uw oppositionele rechten niet/geenszins.
Wat ik heb is mijn schrijven met opmerkingen waarin duidelijk vermeld staaat dat ik niet kan akkoord gaan met de wijziging van de kosten. Wat kan ik hiertegen doen ? Mijn laatste betaling heb ik ‘onder protest’ gedaan in de hoop hiermee naar de vrederechter te gaan. Wat ik merk is dat dit soort van syndicus als een dictator zijn wil doordrukt en dit ook in onze VME met een aantal ouderen die noch de wetgeving op VME kennen noch enige vorm van weerbaarheid heeft om verbaal een oppositie te voeren. Met dank en groeten.
Probeer ook de andere (vooral minderheid) aandeelhouders te sensibiliseren, niet iedereen reageert (gelukkig) puur op zijn/haar gewicht maar soms (heel even) op geweten en/of ideologie. De andere houding kan op lange termijn soms (maar niet altijd) zuur opbreken.
Weet ook dat er dossiers gekend zijn waar een (kleine) minderheid, of zelfs één enkele individu gerechtelijke procedures wint.
Hebt u de heer vrederechter reeds “gevat” zoniet onmiddellijk doen. Opm stuur copy aangetekend schrijven naar syndicus EN adres maatschappelijke zetel VME
Weet dat er ook iets als klachtmogelijkheid bij BIV bestaat.
……..”Heeft u de wettelijke mogelijkheid benut om de syndicus te verzoeken aangetekend uitgenodigd te worden aub ?”…….
B.W. Art. 577-6 § 3
De wetgever heeft als normale wijze van verzending van de uitnodigen voor de AV gedefineerd:
“………geschiedt bij een ter post aangetekende brief, “
Slechts indien de syndicus in het bezit is van een door u getekende verklairng kan hij :
“…….tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen.”
u uitnodigen via b.v. gewone brief, e-mail, etc. al dan niet samen met een aanplakking die in vele gevallen toch zal moeten gebeuren ingevolge:
B.W. Art. 577-8 § 4 8 ) (laatste lid)
Samengevat ligt de bewijslast dat u tijdig en volgens de wet uitgenodigd bent bij de syndicus.
B.W. Art. 577-9 § 2
Mocht u er toe overgaan alle geschetste punten voor te leggen aan de rechter (vier maanden!) dan is de kans groot, zeker wegens het meermaals onregelmatig uitnodigen, dat de rechter op basis hiervan alleen de vergadering vernietigd en opdracht geeft tot het houden van een nieuwe vergadering waarin alle punten “ab ovo” hernomen worden.
05-11-2016
