Beste,
Wij hebben een afvalwaterprobleem met één van de huurders in een klein appartementsgebouw. Ik ben diegene de gemeenschappelijk problemen opvolg via een feitelijke vereniging.
Korte omschrijving:
- appartementsgebouw van 3 wooneenheden (luxe appartementen) die in 2013-2014 opgeleverd zijn
- keukenwaterafvoeren zijn van de 3 wooneenheden gemeenschappelijk en worden nadien afgevoerd naar een grotere put, vermalen en doorgestuurd naar de hoofdriolering
- de waterafvoer ligt onder het plafond van een autoliftkoker (maw zeer moeilijk bereikbaar)
- 3 huurders :
- bovenste huurder (3-de verdiep): single en eet agv beroepsaangelegenheden nagenoeg niet thuis
- middenste huuder (2-de verdiep): eigenaar van een restaurant rechtover het appartement. Het koppel brengt hun eten mee van het restaurant
- onderste huuder (1-ste verdiep): bejaard koppel dat hun eten naar huis laat brengen in wegwerp verpakking
In 2017, na 3 jaar in gebruik, zijn er problemen met de afvalwaterafvoer van de keuken; het afvalwater van 2 bovenste appartementen stroomt uit de uitgietbak van het 1-ste verdiep (en zijn water loopt niet weg). In eerste instantie heb ik gewezen naar de bouwfirma. Zij hebben een eerste kijkgat/onstoppingstoegang in de afvoerbuis in de autolif gemaakt (eveneens het beschermkassement in de autoliftkoker moeten openbreken) en een ontstopper via dit gat heeft de afvoer ontstopt (een prop is weggespoeld). De 3 eigenaars hebben telkens de kosten gedeeld.
Bijna exact één jaar later, in 2018, treedt er opnieuw een verstopping van de afvoer van de keuken op, alleen zit de verstopping in eerste instantie in de leiding van de keuken van het appartement op 2-de verdiep (het water van het eerste verdiep liep wel moeizaam weg). Opnieuw heb ik de loodgieter van de bouwfirma laten komen en hebben ze de helling van de leiding nog verbeterd. Opnieuw ontstoppen maar nu via de keuken. De eigenaar van het appartement 2-de verdiep heeft de kosten betaald.
Nu in augustus 2019 hetzelfde probleem. Echter een ontstopping via de keuken van eerste verdiep en de onstoppingsopening in de autolift lukte niet meer. Kort na de plaats waar de leidingen samenkomen (juist in de autolift) is de buis doorgezaagd en de leidingen zowel boven als verder in de afvoer zaten vol etensresten (2 dagen werk met 2 man). Ikzelf en de huurder bovenste verdiep hebben de werken gevolgd.
Echter de vraag die zich nu stelt : wie gaat dit betalen (raming 5000 €)?
Zowel loodgieter als de ontstopper zijn er over eens dat er geen technisch probleem is. Eigenaars en de 2 huurders (bovenste en onderste) wijzen naar huurder van appartement op 2-de verdiep. Echter die wijst alle schuld af en stelt dat er geen bewijs is.
Graag ontvang ik een voorstel van aanpak.
Mvg
Guy
5 Antwoord
https://blog.smartsyndic.be/qa/wie-draagt-de-kosten-van-een-gemeenschappelijk-afvalwaterprobleem/
https://blog.smartsyndic.be/qa/afvalwaterproblemen-agv-een-gebruiker-huurder/
“……Ik ben diegene de gemeenschappelijk problemen opvolg (sic) via een feitelijke vereniging.”
Zonder syndicus?
Herlees uw aankoopakte.
Indien hierin een basisakte met reglement van mede-eigendom opgenomen is, bent u verplicht de wet appartementsmede-eigendom 2010-2018 te volgen.
Mogelijke uitzondering: in de aankoopakte is de zogenaamde “onttrekking” opgenomen.
U kan slechts aan het normale rechts- en bankverkeer deelnemen via een degelijk gestructureerde VME (ondernemingsnummer, syndicus (kan syndicus mede-eigenaar zijn), syndicusovereenkomst, jaarlijkse statutaire vergadering in de vastgestelde periode (met notulen), begrotingsraming, jaarrekening, aanduiding CvR, gesplitste bankrekeningen, etc. ).
Beste,
In de akte staat het volgende :
Een reglement van mede-eigendom wordt derhalve niet opgenomen in deze akte gelet op de kleinschaligheid van het
gebouw. Er wordt desgevallend door de eigenaars een reglement van orde vastgesteld betreffende het genot van het gebouw en de regeling van het gemeenschappelijk leven in het gebouw.
In het reglement van interne orde staat het volgende :
- Afvoerleidingen
De sanitaire leidingen van W.C.’s, gootstenen, baden en wastafels zijn slechts voorzien om faecaliën en vuil water af te voeren.
Vermijd verstoppingen en beschadigingen die kunnen ontstaan door:
– doorspoelen van papier; enkel toiletpapier, in beperkte hoeveelheden, kan door de W.C.-Ieidingen verwerkt worden;
– doorspoelen van hygiënische banden en luiers;
– ingieten van kleverige en/of verhardende produkten, zoals lijm, cement, plaaster, verf, olie, frituurvet, e.d.; – ingieten van bijtende produkten.
Bedenk dat het buiten gebruik raken van deze gemeenschappelijke leidingen, ingevolge een verkeerd gebruik, zware gevolgen heeft en verhaalt zullen worden op de veroorzaker.
De herstellingswerken kunnen van lange duur zijn, tijdens de welke uw medegebruikers en uzelf van het comfort van deze voorzieningen geen gebruik meer kunnen maken. Daarnaast zijn dergelijke herstellingswerken gewoonlijk vrij duur en hinderlijk.
- Afvoerleidingen
De sanitaire leidingen van W.C.’s, gootstenen, baden en wastafels zijn slechts voorzien om faecaliën en vuil water af te voeren.
Vermijd verstoppingen en beschadigingen die kunnen ontstaan door:
– doorspoelen van papier; enkel toiletpapier, in beperkte hoeveelheden, kan door de W.C.-Ieidingen verwerkt worden;
– doorspoelen van hygiënische banden en luiers;
– ingieten van kleverige en/of verhardende produkten, zoals lijm, cement, plaaster, verf, olie, frituurvet, e.d.; – ingieten van bijtende produkten.
Bedenk dat het buiten gebruik raken van deze gemeenschappelijke leidingen, ingevolge een verkeerd gebruik, zware gevolgen heeft en verhaalt zullen worden op de veroorzaker.
De herstellingswerken kunnen van lange duur zijn, tijdens de welke uw medegebruikers en uzelf van het comfort van deze voorzieningen geen gebruik meer kunnen maken. Daarnaast zijn dergelijke herstellingswerken gewoonlijk vrij duur en hinderlijk.
Mvg
Guy
U valt dus onder de zogenaamde “onttrekking”.
De notaris, opmaker van de verkoopaktes, heeft er goed aan gedaan u er op te wijzen dat de mede-eigenaars een “reglement van orde” kunnen opstellen.
U spreekt van een “reglement van interne orde”, dit is misleidend daar in de huidige context dit, buiten de context van een VME, GEEN rechtsbescherming geniet of waarborgt.
U valt enkel onder:
B.W. Art. 577-2
Dit heeft, ons inziens, tot gevolg dat, indien u bij een geschil niet door overleg tot een gemeenschappelijke oplossing komt, snel tot een beroep op de rechter zal moeten doen.
Nu is in uw concreet geval, bij een mede-eigenaar van kwade trouw, het verschil met een mede-eigenaar van kwade trouw in een VME, niet groot.
Uiteindelijk zal (door uw raadsman?) aan de rechter een stevig dossier (door wie werden de vaststellingen gedaan, is er bewijsmateriaal, zijn de loodgieter en ontstopper bereid getuigenis af te leggen?) moeten voorgelegd worden om te vermijden dat iedereen de kosten moet dragen.
Wel kan van een (beroeps)syndicus verwacht worden dat hij snel en doortastend optreedt zodat de schade, materieel en juridisch, beperkt wordt.
Beste,
Hier snijdt u de essentie aan: “Uiteindelijk zal (door uw raadsman?) aan de rechter een stevig dossier (door wie werden de vaststellingen gedaan, is er bewijsmateriaal, zijn de loodgieter en ontstopper bereid getuigenis af te leggen?) moeten voorgelegd worden om te vermijden dat iedereen de kosten moet dragen.”
Er is geen direct toewijsbaar bewijs dat huurder van het middelste appartement de veroorzaker is. De bewijslast is volledig indirect!? Bijgevolg verwacht ik dat de 3 huurders zullen de kosten moeten dragen. Maar wat indien zij niet willen betalen omdat zij vermoedelijk zullen verwijzen naar de middelste huurder?
Ik stel me de vraag : hoe je eigenlijk kan bewijzen dat één huurder de veroorzaker is?
Mvg
Guy
Geachte
Moeilijke kwestie, naast het feit wie de schadeverwekker zou zijn, stelt zich de vraag of de schade niet mede veroorzaakt is door de aard van de buizen zelf …
De belangrijkste informatie moet kunnen worden verschaft door een technisch raadsman, op basis waarvan juridisch kan geoordeeld worden welke mogelijkheden er zijn ter recuperatie van kosten van een aansprakelijke partij.
Astrid CLABOTS
CLABOTS
